ゼロからはじめる マネー講座コミュの【不動産：１】キャピタルゲインとインカムゲイン

◇投資について考える　［シリーズ：不動産投資（１）］

「キャピタルゲインとインカムゲイン」


今回は最も基本的な用語のひとつである、
「利益」についてです。

不動産投資の説明でもよく使うので、
ここで紹介しときます。


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ゲインとは「利益（りえき）」のことです。
（もともとは「得る」という意味）

　※用語関係はWIKI参照


【利益（りえき）】
　利すること。利得。得分。もうけ（儲け）。とく（得）。「利益を得る」
　ためになること。益になること。「公共の利益」
（この意味の場合、利益を得るための活動を「営利（えいり）活動」という）


このゲイン、投資では内容によって大きく２種類に別れます。

◇キャピタルゲイン（capital gain）
債券や株式など資産の価格の上昇による利益のことを言う。
資本利得、資産益と訳せる。
価格が下がって損をすることもあるが、
この場合はキャピタル・ロス(capital loss)とも呼ぶ。

◇インカムゲイン（和製英語: income + gain）
株式投資の配当、預金や債券等の利息、投資信託の収益分配金等の利益のこと。


キャピタルゲインは
通常の商取引と同様に考えて差し支えないでしょう。
つまり「安く買って、高く売る」ことで得る利益です。
（より簡単に「売却益」と言ってもいいかも）

対するインカムゲインは
資産から生み出だれるキャッシュフローを指します。
収入から経費を引いた利益です。


肉牛と乳牛に例えた例がわかりやすいですね。
（「金持ち父さん貧乏父さん」だったかな？）

◇キャピタルゲインは肉牛
→子牛で買って、育てて価値を高めて売る。
売値ー（最初の買値＋飼育コスト）＝キャピタルゲイン
（差益。マイナスの場合、差損）

◇インカムゲインは乳牛
→成牛で買って、乳を搾って売る。
（牛乳の売値ー飼育コスト）＝インカムゲイン
インカムゲインは最初の買値を償却した後からが儲けになる。
乳牛が死ぬまで利益が上がる長期投資。

この場合、
「最初の買値」を調達費（イニシャルコスト）、
「飼育コスト」を維持費（ランニングコスト）と言います。


いずれにせよ、投資が「買って終わり」でないのは確かです。

キャピタルゲインの投資は「安く買って、高く売る」
インカムゲインの投資は　「安く買って、良好に維持する」
…必要があるということですよね。


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ところで、インカムゲインにはそれを表す指標があります。
それが「投資収益率（または投資回収率）」です。
（Return On Investment＝ROI：ロイと略）


例として、先ほどの乳牛の話を
もう少し詳細に考えてみましょう。

家畜市場で見つけたホルスタインを40万円で１頭購入。
えさ代、その他の必要経費で年間48万円かかったとします。
毎日乳搾りして年間8000kg出て、
搾った乳は１kg85円で業者に買い取ってもらえました。

この場合、
調達費（イニシャルコスト）＝40万円
維持費（ランニングコスト）＝48万円
搾った乳の売値＝8000×85＝68万円

この場合、売値（68万円）ーランニングコスト（48万円）＝20万円が
この牛からの年間キャッシュフローという事になります。

この年間キャッシュフローを調達費で割ると
ＲＯＩが出てきます。

20万円÷40万円＝0.5＝ROI50％

ROI100％だと調達費を１年で償還します。
50%なら２年です。

この数字が大きくなるほど、
インカムゲイン投資として優秀という事になります。
言い換えると「どれだけの時間で元が取れるか」ということになります。


賃貸不動産など、収益を上げる投資物件の場合、
このROIは物件を比較する時に役立ちます。
（時間も計算に入っているので、なかなかのスグレもの）


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くえすちょ〜ん♪

◇質問

先ほどの乳牛の例で、
年利20％の借金を総額50万円までできるとします。
調達も借金でする場合、（コストに変動はないとして）
10年で飼い牛を何頭に出来ますか？

（自分で考えて、よかったらコメントで返してくださいね〜）


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以前、「マイホームは資産か？負債か？」という質問に
管理人さん（なんくるタマさん）が解答してくださいましたが、
それについては、この２つのゲインで捉えるとわかりやすいと思います。
この場を借りて、その解答をしてみたいと思います。


＞簿記の貸借対照表では、建物は資産欄に書きます。
＞それは 「売ればお金になる」 からですよね。この点から建物は資産です。
＞将来、土地や不動産の値上がりするのなら、なおさら売買益が見込まれます。

これが不動産のキャピタルゲイン（売却益）です。
これを得るためには
「不動産の価値（土地＋建物）が上がる事」が大前提です。

ただし、よほど特殊な事情がない限り、
建物の価値は時間が経つと下がる（経年減価）ので、
土地の価値が上がらないとキャピタルゲインは増えないことになります。

土地バブルが弾けるまでは、地価は上昇傾向（トレンド）を続けてたため、
この手法が成り立ちましたが、今は立地の優れた一部の不動産以外は
据え置きか下落傾向にあるので、利益を見込む事は難しいと言えます。


＞さらに、不動産関係者はよく、
＞「マンションを買って、他の人に貸せば利益がでる。
＞うまくいけば、その賃貸料だけで、借金の支払いが済んでしまう」 と言います。
＞たしかに、建物は貸すことで収入を生み出すことができます。
＞収入を生むことからも、建物は資産です。

これが不動産のインカムゲイン（収入益）です。
これを得るためには「家賃を支払ってくれる入居者がいる事」が大前提です。

入居者が居れば成立しますが、居なければもちろん収入はなく、
購入経費（殆どは分割払い）や維持費、その他の経費が丸損になります。
（これを空室リスクといいます）

一度入ったらずっと居てほしいものですが、賃貸住宅に出入りはつきものです。
理由はさまざま。（転勤だとか、実家に帰るとか、友達と同居するとか）
出て行ったら次に入るまでのコストを負担することになるので、
空室リスクをどの程度に設定するかで、
ペイするかどうかがある程度決まります。

ぼくは、新築だから入居者は入るだろうと思い、
90％もの入居率が必要な条件で
アパート経営を始めてしまいました。

あとになって不動産の仕事をしている親戚に尋ねたら、
60％程度でも回るようでないと厳しいのだそうです。大失敗。


＞同じマンションに住んだとしても、賃貸とマイホームでは
＞月々のコストがぜんぜん違いますよね。
＞マイホームや固定資産税やローンの金利、維持費などのコストが
＞毎月かなりかかります。

逆にこの辺りのコストは、賃貸でも賃料に上乗せされているのが普通なので、
条件は大差ないと思います。大家さんの利益が普通に乗っている場合は、
マイホームの方が条件がいいでしょうね。
どちらかといえば、空室リスクを回避したい大家さんが、入居者確保のため
破格の料金設定にしたりする時に賃貸の方が有利になるかも。


ただ、銀行の側から見れば、マイホームというのは
「空室リスクのない不動産投資（しかも現物を持つリスクはない）の債権」ですから、
インカムゲインの対象としてはオイシイですよね。


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このように不動産は、
キャピタルゲインとインカムゲインの両方を持ち、
使いようによって、収入を得る機会を複数持った投資です。

現物で投資する場合、他にいくつか特長がありますが、
それは次の講釈で。

では、今日はこの辺で。