行列の出来ない不動産賃貸相談所コミュの【相談】賃貸借契約解除通知書

お知恵をお貸し頂きたいです。
友人（子供と二人暮らし）の話ですが、賃貸借契約解除通知書が不動産屋から突然届きました。
解除理由が

・深夜の迷惑行為
・数回に及ぶ警察からの問い合わせ
・届け出がなく貸主不在のまま他の方が生活

以上における事柄で信頼関係を保つ事が困難…となっていて、3月いっぱいで明け渡せという内容でした。

私に相談を持ちかけたのは、

・深夜の迷惑行為は一度だけ注意され、その後は気をつけていて、一切注意されてない
・その迷惑行為があったのは昨年の事
・警察からの問い合わせには身に覚えがない（もしかして一度不動産屋から連絡があった時の事かもしれないという事ですが、もしそれが警察から不動産屋に連絡があっての事だとしても一回きりで、その後一度も連絡はないそう。数回に及ぶ連絡は身に覚えなし）
・契約者本人は、不規則で毎日帰宅出来るような仕事でなく、また出張も多いのでその度子供を友人ら宅に預けており、家には荷物を取りに行って貰ったり掃除や洗濯物をお願いしていただけで住まわせていない。また、友人は免許を持っておらず、よく車で送ってもらったりしているので他の人が住んでいると思われているのではないか
・実際書面でこういったものが届くのは初めてで、寝耳に水

…私的には迷惑行為等による契約解除でも、幾度かの通達が必要だと認識していたのですが、どうなのでしょうか？
友人としては突然このような文書を送られて、不動産屋や大家さん（隣に住んでます）に不信感を抱いているようで…
でもそんな急に引っ越す余裕もないので戸惑ってます。
私としても、あまり不動産関係には詳しくなく、八方塞がりです。

皆様お知恵をお貸しいただけたらと思います。

（文章が苦手なので、誤記や説明不足があったらすみません。ご指摘頂けると助かります。）

コメント(31)

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[2] mixiユーザー 02月20日 01:49

> 魁！カリスマ社長さん
レス頂いたのに申し訳ないですが、そう言ってしまうと全く話が進まない上に他の方がレスしづらくなると思いますのでそういった発言はお控えください。
私は付き合いから、友人は嘘を付かないという前提でここでお話をさせて頂いてます。

[3] mixiユーザー 02月20日 01:53

ますば内容証明にてあなたの主張したいことを相手方に伝えることです。
身に覚えがないとかははっきり書くべきでしょう。
それから相手方から返事が来てから対応を考えるようにしたらよろしいかと思います。
汚い言葉ですいませんが、家主から喧嘩を売られている状態です。

ちなみに契約解除通知書は内容証明郵便で来ましたか

でも正直そんな家主の管理する物件にこのまま住み続けたとしてもあまり落ち着いて住めないでしょう。
早いところ引っ越せた方が無難かと

[4] mixiユーザー 02月20日 07:52

確かに喧嘩を売られたと考えてもいいでしょう。

その解約の理由は身に覚えのないものだし仮に事実だったとしても全く証拠がありませんので、出ていく必要は全くないです。

だから、こちらからも主張していかなければならないですよね。

何も言わなきゃ事態は悪くなる一方だと思います。

[5] mixiユーザー 02月20日 08:24

家主がかなりの不信感を抱いているのは事実。

まずは弁明の機会を得るため、話し合いの場を設けてもらうよう不動産屋に求めてみてはいかがですか。

言われた借り主が事実と違うと認識していれば、家主の主張する解約理由は正当性を得ているか深く実なので、即時退去に応じる理由としては弱いと思います。

[7] mixiユーザー 02月20日 11:59

> Nishitetsuさん
ありがとうございます。私も内容証明郵便は送るようすすめた方がいいかなと考えていました。
ちなみに契約解除通知書は切手は貼られておらず、不動産屋から電話で郵便受けに入れておく旨伝えられた後に入っていたもので、内容証明ではないそうです。

友人も早めに引っ越したいと言ってましたが、やはり子連れですし金銭的にも難しいのが現状のようです。

なんとか引っ越せたら一番なんでしょうが…。

[8] mixiユーザー 02月20日 12:05

> じゅんやさん
私も話を聞いて喧嘩を売られてるように思いました。
特に、不動産屋から契約解除通知書を郵便受けに入れておく話をされた時の電話はかなり威圧的だったらしく…。
ただ、話し合いなどする場合、友人はあまり口がうまい方ではないので代理人を立てるべきでしょうか？

[9] mixiユーザー 02月20日 12:10

> あすてるとすてるさん
そうですね。事実確認もありますし話し合いの場は必要だと思います。
ただ、話を聞く限り不動産屋の方はかなり威圧的（交戦的？）なので友人では言いくるめられるんではないかと不安です…。
なにせ突然契約解除通知書を突きつけるような不動産屋なので…。

[10] mixiユーザー 02月20日 12:34

> たいくん壊れ中さん

不動産屋から連絡
・ベランダにゴミを放置…一度
（電話がきてからすぐに撤去してます）

大家さんから直接注意
・深夜の騒音…一度

どちらも注意されたのは去年で、それ以降は何もしていないし、注意もないそうです。

隣人はあまり顔を合わせる機会がなく証言は無理のようです；
また、友人は最近私情で家を空ける事が多く（仕事・親戚の不幸・病気等）隣人とはほぼ顔を合わせていないです。
ただ、家を空けると言っても一週間に一度や二度は帰ってますので特に不動産屋に連絡はしていないそう。

上記のような感じだと事実関係を立証するのは困難ですよね…
私的には立証しなくても居住する権利はあるものと思うのですが…
あまり；詳しくないので

[12] mixiユーザー 02月20日 14:50

すみません、先ほど友人が不動産屋に電話をしたのでそのご報告です。

・迷惑行為や警察の問い合わせについて…いつ警察から問い合わせがあったかという話等については詳しく訪ねても教えてもらえなかったそうです。

・貸主不在のまま他の方が生活…説明したが聞く耳もたず。

・何の通達もなく突然の解約通知…何回も出すものではなく一回で終わりだと言われたそうです。

そして納得がいかない旨を伝えると、「間違いないならそこに住み続ければいいじゃないですか。出ていかなければいい」というような事を言われたそうです。

ですが、賃貸借契約解除通知書には最後の一文に、
「3月31日を越えて明け渡しがない場合、不法占拠となりますのであらかじめご承知おきください。」
とあり、このまま住み続けたらどうなるのか不安を感じているようです…。

相手がかなり交戦的で、話し合いにはなりそうにありません。

[14] mixiユーザー 02月20日 15:49

> たいくん壊れ中さん
近しい事を言ったみたいなんですが、身に覚えがないなら退去する必要はないんじゃないかとその一点張りです。
不法占拠と言っておきながらその言い分…結局どうしたいのか私には検討がつきかねます。

なんにせよ、仲介業者がきちんとした業務を行っていないような気がします。

[15] mixiユーザー 02月20日 15:53

> 【Ｋ】inYOKOHAMA!!さん

まあ不法占拠にはならなくて出る必要はないとは思いますけど、そこに住むのも色々と面倒がありそうですね～
大家も隣みたいだし…

[16] mixiユーザー 02月20日 16:18

> じゅんやさん
話によると、老夫婦と息子さんが住んでるようです（大家さん宅）
結構監視されている状態の様子。

仮に借りたのが私だとしてもそんな家に住むのは無理ですね…

内容証明を送るというのはこちらからも喧嘩を売っているようなものですよね。
裁判などになれば仕事を休まなければならなくなり、また弁護士さんに相談するお金も…母子家庭ではやはりきついそうです。
なにか良い解決方法はないんでしょうか？

[18] mixiユーザー 02月20日 18:13

> たいくん壊れ中さん
私も円満解決はないように思われます
もし争って勝てたとしても、弁護士費用払ったら残らないどころかマイナス…
それを狙っての事なんでしょうが
いたたまれません

[19] mixiユーザー 02月20日 19:02

お子さんもいらっしゃるのに、３月末までに退去とは厳しいですね。
解除理由になるほどのことなのか、疑問です。

一度法テラスに相談されてみてはいかがでしょうか。
費用が有料になるかどうか、電話で確認されてみてはいかがでしょう。

http://www.houterasu.or.jp/

[20] mixiユーザー 02月21日 10:39

> まるさん
ありがとうございます。
法テラスに相談したところ、やはり有料のようです。
弁護士会を案内されたのですが…
当人がかなり精神的に参ってて、相談に行くのも難しいかもしれません（金銭的にも…）

・相談に行って大家･不動産屋相手の争いに備える

又は

・書かれた行為等に一部以外身に覚えがない事、今回突然の契約解除通知に信頼関係を保つのが困難で部屋を出ていく旨を書いた内容証明を送り、部屋を出る

このくらいしか選択肢が無いですね…

[21] mixiユーザー 02月21日 11:41

> 【Ｋ】inYOKOHAMA!!さん

たぶん大家さんは別の理由で追い出したかったんじゃないですか？

その友人がただ嫌いとか子供がうるさくて苦情がきたとか、又は家を建て替えたいとか…

それで、追い出すために立ち退き料を払いたくないから信用破壊を理由にしたのかと。

もしそうだとしたら争うか出ていくかの二択になってしまいますよね。

争ったら勝つと思いますけど、本人がまいってしまってるなら負けを認めて出て行くしかないんじゃないですかね

やる気が少しでもあるなら立ち退き料だけでも請求したらいいと思います。
立ち退き料の請求書はパソコンで書式をダウンロードできますし、内容証明の雛型を拾ってきてそれを真似して送りつければいいと思います。たぶん1500円くらいで出来るかと。
それも難しくて嫌ならネットで探して行政書士に頼んで内容証明を書いてもらってもいいのではないでしょうか。

またそこまでやるのも嫌なら仲介の不動産屋に立ち退き料を頂かない限りは出ない旨を言って伝えてもらればいいと思います。

ただいずれにしてもそれをやるとやはり争いになりますので、本人のやる気次第になってしまうと思います。

[22] mixiユーザー 04月02日 11:46

スレ上げすみません。
あれからの事でご相談があります。
結局3月末で退去したようなのですが、今度は退去時の費用で不動産屋から連絡がありました。

まずあまりに急でしたので、契約書では借主が襖・畳の張り替えと美装を行うとあったのですが現状で引き渡ししたとの事で、その立ち会いなども特にしていない前提です。（もう折り合いが悪すぎでそのような状態じゃないようです）

◆畳・襖…特に和室は使っていなかったので、穴があいていた襖一枚を除いて張り替えをしない
◆床…リビングの一部に剥げている箇所、寝室の床に一部焦げ？（覚えなし）があるという事で二部屋全面張り替え
◆壁…一部屋ヤニが全面にあり、全面張り替え（元からヤニがついていた）

という内容で、美装費用入れて11万円程請求されたそうです。（敷金使って2万円程不足）

また、床はフローリング風ビニール？のような感じらしくて、お隣さんの部屋は一部修繕した跡があるらしいのです。
何故友人の部屋は二部屋も全部張り替えなんでしょうか？
話を聞いていて不動産屋の対応にイライラしました。

しかし請求書が送られてきたら払わなければいけないものなのでしょうか？

また、最初は他にも難癖つけて不足金を吊り上げようとしていたらしいです（洗面台の扉の修繕等）
これから不動産屋にはどのような対応を取ったら良いでしょうか。
もし必要があれば私も間に割って入ろうかと思っています。

[24] mixiユーザー 04月02日 12:07

> たいくんさん
コメントありがとうございます！
襖は一枚だけ、小さな穴があり（子供があけた？）その分含まれてます。
シートは一部だけ修復可能なんですね。
壁に元々ヤニがあったというのは写真など撮っていないので不可能だそうです。

[25] mixiユーザー 04月02日 13:28

経年劣化・通常損耗は家賃に含まれているので大家負担です。

ご友人が住まれた年数にもよりますが、何年ぐらいでしょうか？
コメントの中であまり出てなかったので、「経過年数」に絡めて考えてみます。

まずは「壁」のことに関してです。

タバコのヤニは通常、清掃で取れるんです、実は。
なので、清掃で取れる場合は、当然修繕費用は負担しなくていいです。
ですがタバコのヤニが、明らかに「重度」と見られる場合、以下のようになります。

通常クロスやカーペット、畳床（畳表は経過年数考慮ナシ）などを、借主負担とされた場合には、丸ごと負担すると押し切られがちですが、ちゃんと計算式があります。

家主負担＝借りた人が住んだ年数×15%×修繕費用
借主負担＝修繕費用全額－家主負担

簡単に言えば、１年住む毎に15%は家主が否が応でも負担しなければなりません。（クロスやカーペットなどの場合）
例えば、壁に画鋲ではなく釘穴を開けてしまったとしたら、クロスの張替えをしなければなりませんが、穴を開けたのが１面の壁だけなのに、他の壁といろあわせが悪くなるといわれ、全面変えると言われたとします。
もっともらしく聞こえますが、言ってみれば家主さんは「問題ある壁は一面だけだけど、この際全部変えるからお金出して」って言ってるわけです。穴を開けようと開けまいと、クロスやカーペットは自然磨耗するのに、本来家主さんが負担すべき自然磨耗の分も、借主さんからぶんどったことになります。これでは不公平ですね。

トピ主様のご友人さんは、壁紙を全部張り替えという事で、恐らく全額請求されていると思います。
まずはここを主張してください。正当性があることから主張することが、交渉を有利に進める第一歩です。
もしトピ主様のご友人さんが、３年住んでいたとしたら、この場合クロスの張替え価格×５５％の費用だけ負担すればOKです。ちなみに６年以上住んだら修繕費用の１０％だけでOKになります。

もしご友人さんが入居時に写真を撮っていて、タバコを吸っていないと主張できれば払う必要すらないのですが、恐らく写真はないでしょうから、負担する場合はそのように主張する権利があります。

あと小さなテクニックですが、「これは減価償却した残存価格ですか？」と聴いてはいけません。「これが修繕にかかる費用の概算ですよね？」と聴いてください。そこで「はいそうです」といわれたら「ではこの費用から減価償却すればいいんですね」と返せば、ごまかせなくなります。
ちなみに、減価償却した残存価格とは、経過年数による劣化・損耗（家主負担）を差し引いた借主の修繕費用のことです。

畳・襖に関してです。

襖に穴を開けたのはお子さんなのかな？
もしそうでしたら、それだけ修繕して終わりです。
畳も張替えがないとのことですので。

床に関してです。

まず先ほどのクロスのところで説明した経過年数の概念は、床には当てはまりません。
なので、もし経年劣化・通常損耗以外の故意過失があれば、修繕義務はあります。
リビングの焦げは明らかに過失でしたら修繕義務はあります。
寝室の床にある焦げに関しては、写真がなければ覚えがなくても修繕するハメになると思いますが、とりあえず主張するだけしましょう。

全体を通して

今後、お部屋を借りる場合は必ず、日付と共に写真を撮り保存してください。（特に穴・焦げ・ヤニ等はわかるように）
言ってみれば、それがなければ「こちらは万全な状態で貸しているんだ、難癖をつけるんじゃない」といわれて終わります。
ただ、それがあれば、今回のような請求が出た場合、逆に不当請求・詐欺と大騒ぎすることも出来ます。
やりすぎれば脅迫罪に問われますが、
「前の借主から修繕費用を貰っておいて、修繕しないまま次の借主に貸し、尚且つ、次の借主の退去時に、同様の件で再度修繕費用を貰おうとしている」という最低な行為の証明になります。
管理会社や家主に対して「訴える」とちらつかせれば、何らかの処遇を取ってくれることでしょう。

以上ですが、正直言うと、ご近所（大家さんは特に）と揉めること自体、ちょっと考え物です。
この場合、大家さんとの関係が悪化したことに、最大の責任があることをお忘れなく。

[26] mixiユーザー 04月02日 14:34

> YaSさん
コメントありがとうございます。
細かくお教え頂いて助かります！
友人の住んでいたのはたった9ヶ月です（実際は立ち退くよう通知が来てから怖くて帰れなくなったようで8ヶ月しか居なかった様子）
1年未満ですと貸し主負担は無くなるんでしょうか…
クロスはおそらく清掃で済む範囲のような気がします。（友人は出張が多くあまり家に居なかったのと、住んでいた期間が短かった為。）
重度…というのがどれくらいなのか微妙なところですよね。
引き払った部屋を見ると軽く黄ばんでるくらいのものですが…（元とあまり変わらないそう）

[27] mixiユーザー 04月02日 15:16

なるほど、１年未満だと経過年数は厳しいかもしれません。
とはいえ、長さ問わず経過年数は発生しますので、９ヶ月、つまり１年を１５％とするなら、４分の３として、11.25%は差し引いてもらうよう伝えてみましょう。

軽く黄ばんでいる状態であれば、通常のｸﾘｰﾆﾝｸﾞで落ちる程度なので、張替えには応じる必要はないと思うと伝えましょう。
勿論「写真は撮っていないが、部屋ではタバコを吸ったこともないのですが」と冒頭に言いましょう。
本来ならこちらが払う必要のない部分であると、主張するのとしないのとでは違います。

僕個人としては、おっしゃる限りで修繕すべき部分の一覧は以下が妥当かと思います。

◆畳・襖…穴が開いた襖一枚の全額
◆床…リビング・寝室のこげた部分のみ全額
◆壁…クリーニングで出来る程度と主張し不当請求だと伝える（僕なら）もし補修する義務があっても価格の88.75%まで

ただ、敷金は家主や管理会社が預かってるものであり、これから支払うのではなく、既に渡しているものを返還してもらう作業になります。
実はこれが一番しんどいです。
恐らく家主・管理会社側は、敷金は絶対に返還しないことを前提として、手出し２万の分はごねられて譲歩する部分と考え、踏み倒されるのは最悪OKとしている可能性もあります。

色々書きましたが、結局のところご友人さんが「どこまで希望しているか」によります。

取り返すのであれば、法律屋をちらつかせて返還請求に応じさせることは可能です。
本当なら、まだ住んでいる方がよかったのですが、立ち退いた後のようですし、不当に立ち退きを迫り、見に覚えのないクリーニング費を名目に敷金を返還しないとあれば、引越しに掛かった費用や精神的苦痛などの名目として損害賠償請求も出来るやもしれません。

相手が不当で取り返せるものだとわかっても、取り返すのが面倒だとか、もう諦めるという方は沢山います。
いくらご友人さんの友人であるトピ主様が憤慨されても、当事者がそうであれば、２万も支払い授業料と思って諦めて下さい。

最後に、ご友人さんがもし、敷金返還は難しいこと言われても…と諦め半分でも、リアルに請求されている額が２万ほどありますよね？
それに対しては「払いたくない！」という意思が、敷金返還に対してよりあると思います。
その場合は代理で「不当なクリーニング代請求は受け付けません、即刻敷金を返還してください」と粘ってあげてはいかがですか？

[28] mixiユーザー 04月02日 17:17

> YaSさん
細かにお教え頂きありがとうございます！とても分かり易く、不動産屋と話す上でかなり為になりました！

一年未満でも多少負担して貰えるのですね。
今回友人は美装や襖の穴・床の一部の破損分は支払うのは良いとして、それにしても敷金内で収めて欲しいそうです。
急な立ち退きだったため引っ越し費用などが重なりもう余分なお金は無いそうで…請求されても払えない状態なのですが、不動産屋とこれ以上関わり合いになりたくないとの事でした。
YaSさんがおっしゃる通りに不動産屋に言ってみるつもりです。（もし友人では無理なようなら私が代理で話をしてみます。）

張り替えではなくクリーニングなら敷金内で収まりそうですのでその方向で進めたいと思います。（収まらなくても本人に支払い出来ない状態なのでどちらにしても払えないんですが…）私の友人の中でも部屋をかなり綺麗に使う人なので、それで押しますね。

その友人が今回の件かなりトラウマになったようで…新しく部屋を借りるのに不動産屋に行けない状態です。悪化して仕事に支障をきたしたりすれば、一家の大黒柱として家族も生活出来ないと思いますので、これ以上悪化させないように今後この不動産屋と完璧に縁を切る方向でいきたいと思います。

相談にのって頂きありがとうございましたm(_ _)m

[29] mixiユーザー 04月02日 17:35

入れ違いだったかな、今メッセージをお送りしました。

クロスのことに関して２つ。
１つは、相手がどうのこうの言う前に「知り合いの法律屋さんが言ってたのですが、経過年数は借りたときから発生しているので、充当すべきだと言っていましたが」と言ってみてください。
一年未満でも経過年数を考慮させることは、法律ではなく単なるガイダンス（こうすべきというお触書のようなものです）ですので、多分言ったもの勝ちになりますｗ
もう１つは、クロスが張替えではなくクリーニングなら家主負担です、相手が張替えの必要がないと認めたら、その時点で壁に対して、支払う義務はありませんよ。

ぶっちゃけると、他のコメントの方がおっしゃってるように、内容証明を送ったとしても、それを容認せず、無視された場合は通常の裁判に持ち込まれてしまいます。
そうなると個人で出来るレヴェルを超えてしまいますので、意図的に小額訴訟を無視する業者もいるので、注意が必要です。

もし先ほど送った会社が今はなければ、直接交渉するしかありませんので、頑張ってくださいね！

[30] mixiユーザー 04月02日 17:59

> YaSさん
すみません、メッセージ返させて頂いてましたm(_ _)m

クリーニングは支払いする必要ないんですね。なるほど…

大体はメッセージに書いてある感じです。色々とご親切にありがとうございます！

友人の相談にのりつつ頑張ってみます。

全く関係はないですが、私も今度引っ越しをするので、今回かなり勉強になりました…
不動産屋選びは重要ですね。
お店と違ってなかなか口コミなどが無い＆大家さんや担当の人によってもまた違ってくると思うので難しいところでしょうが、私も物件探しは慎重にしようと思いました。

長々と失礼致しましたm(_ _)m

[31] mixiユーザー 04月02日 19:44

いえいえ、何のご協力も出来ず…。

ご友人さんの平穏な生活が少しでも早く戻ってくることを祈っています★

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