アメリカの不動産　購入と投資コミュのアメリカで不動産を購入する理由

アメリカの何処に不動産投資をするか？


上記のチャーリーさんの日記の続きです。

チャーリーさん↓：
http://mixi.jp/show_friend.pl?id=1404364

　昨日は、「アメリカに不動産投資をする理由」を書いたが、今回は、何処に投資するかを書いてみよう。

　昨日の日記は下記でお読みください。

http://mixi.jp/view_diary.pl?id=323804856&owner_id=1404364

　一部資料をフォトアルバムに貼り付けました。

http://mixi.jp/view_album.pl?id=1099820&mode=photo


　ウェブからいろいろな管理ファイルをダウンロードできるようにしました。今日は資産管理ファイルをアップしました。
　http://mixi.jp/view_diary.pl?id=320556912&owner_id=1404364

　個人的な見方であるが、アメリカで不動産投資を検討するべき市場は以下の通りに分類できると思う：

I.知名度も高く確固として産業がある世界的な都市

　このカテゴリーには、ニューヨークシティ、ロスアンジェルス、サンフランシスコ、ボストン、などが含まれるであろう。もう少し枠を広げるとシアトルやカナダではあるがバンクーバーも、この枠の都市に入っているといえるだろう。

　これらの都市の特徴は、

- 確固とした産業があり、高収入を得ることが可能（例、サンフランシスコのテクノロジー産業）

- 気候、文化、食などで、非常に魅力のある都市で（例、年間温暖な気候のロスアンジェルス）

- アメリカや世界のお金持ちが不動産を持ちたがる　（例、マンハッタンのコンドの外国人不動産購入比率は３０%以上）

- 開発規制が厳しく、開発可能な土地が限られている　（例、マンハッタン島）

　これらの都市への不動産投資は、今後もアメリカや世界の人口が増え続け、今まで以上に億万長者を生み出すことが予想されるなか、長期的にはある意味一番堅実な不動産投資と言えるであろう。

　しかしながら問題は、「値段が非常に高いこと」である。ニューヨークシティ、ロスアンジェルス、サンフランシスコなどの一等地でまともな物件を買おうと思うと少なくとも５０万ドル以上の物件にかぎられるであろう。シアトル、バンクーバーでは３０万ドルといったところであろうか？また、過去の５年間で物件の価格がこれらのエリアでは、物件の価格が倍以上になっているので、今後、若干の不動産価格調整があっても不思議ではない。あと、これらのエリアでは、物件の表面利回りが５%、６%以下の場合が多く、頭金を３０%-４０%入れなければキャッシュフローが出ないという問題もある。

よってこれらの都市にへの不動産投資はある程度、まとまったお金を頭金として入れられる裕福層に限られてしまう。しかしながら、頭金さえ用意できれば、下記の「円建てローン」などを使えば、長期的にかなりキャッシュフローのでる運営もできる。それなりの資産をもった投資家はこれらの都市で不動産投資は資産保全のために検討すべきではないだろうか？日本の資産はデフレで価値が下がると思って間違いないので、それに対するリスクヘッジにもなる。まとまった、資産のない投資家は、これらの都市への投資は避けたほうがぶなんであろう。

http://mixi.jp/view_diary.pl?id=279965524&owner_id=1404364

http://mixi.jp/view_diary.pl?id=280697964&owner_id=1404364

　マイミクみらいさんが、「バンクーバー不動産物件情報」というコミュニティを運営しています。
http://mixi.jp/view_community.pl?id=1601788


II.　風光明媚な国際観光エリア

　これらのカテゴリーにはハワイ、マイアミ（フロリダ州）、アスペン（コロラド）、ジャクソンホール（ワイオミング）などが含まれるとおもう。これらのエリアは、風光明媚なため移り住みを希望する人が多く、特に、アメリカでは今後すごい勢いでベビーブーマー世代が退職するので、裕福層の移住先として多くの需要が見込める。また、ハワイなどは、日本人からの人気がすごい。これらのエリアも長期的に物件を保有するには、間違いのないエリアだといえよう。

　しかしながら問題としては、1の「知名度も高く確固として産業がある世界的な都市」と同様に、「物件の価格が高すぎる」点が上げられる。これらのエリアへの投資は、それなりの資産を動かせる裕福層には、上記の「円建てローン」などを使えば、資産保全の観点からお奨めはできると思う。

長期的にかなりキャッシュフローのでる運営もできる。それなりの資産をもった投資家はこれらの都市で不動産投資は資産保全のために検討すべきではないだろうか？日本の資産はデフレで価値が下がると思って間違いないので、それに対するリスクヘッジにもなる。これらのエリアへの投資も、まとまった、資産のない投資家にはお奨めできない。

マイミクのやえみさんが「ハワイリタイア♪極秘情報」というコミュニティを運営しているので、参照ください。

http://mixi.jp/view_community.pl?id=1604453


III.　国際的には知られていないが、アメリカ国内からの多大な人口流入が予想されるサンベルトエリア

アメリカでは、ベビーブーマー層の退職、「知名度も高く確固として産業がある世界的な都市」の生活・不動産コストの高騰、という二つの理由から、温暖な気候のいわゆるサンベルト（太陽のエリア）の都市への、職と人口の流入が続くと予測されます。

このサンベルトのエリアは二つのカテゴリーに分けられるといえるでしょう：

1.上記の理由で投機対象になってしまい、物件が高騰し、値下がりのリスクを抱えるエリア

ラスベガス、フェニックス、オーランド（フロリダ）、セントピータースバーグ（フロリダ）などが、これらの地域に該当するであろう。これらのマーケットは長期的な人口と職の増加に対する投機で物件のかかくが過去5年かんで、急騰しすぎてしまった。下記の、Moody’sのレポートでも、今後数年間で10%以上の価格の下落が予想されている。これらの市場は長期的なファンダメンタルズはよいのかもしれないが、短期的には避けておいたほうがよいであろう。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/42466086.html


2.　上記の市場と違い投機対照にならず安定した不動産価格の上昇が見込めるエリア

　テキサス、ニューメキシコ、アラバマ、テネシー、ジョージアなどの州が物件の価格が割安感があり、人口、職、経済面でのファンダメンタルズがよいので、長期的な不動産投資投資にはむいているであろう。郊外の築の浅い一軒家が15万ドル以下で手に入り、頭金20%程度で物件を購入すると、賃貸収入で月々の支払いをまかなえる。Fortune誌の2007年の不動産価値上昇予測を見ても、オースティン（テキサス）、アルバカーキー（ニューメキシコ）、バーミンガム（アラバマ）などの都市が並んでいる。これらの都市にはバブルの兆候はなく、長期的に安定した投資ができる市場といってよいであろう。

http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/44932659.html

　これらの都市の中で、自分はオースティンを選んだわけだが、その理由は次に日記に書くことにしよう。