アメリカの不動産　購入と投資コミュのＦｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ物件のオークションで気をつけること

始めまして。

去年南フロリダに引っ越してきて、現在賃貸です。買おうかどうか迷ってるところへ、家の近所のまぁまぁのｎｅｉｂｏｒｈｏｏｄの物件にオークションの知らせがありました。

ウェッブはここ（http://www.auction.com/）なのですが、これに拠ると、４月３、１０，１１にオープンハウス、４月１８日にマイアミでオークションのようです。　

私の目をつけた物件は、マーケットには＄１７万で出ていますが、starting bidは＄１５，０００からとあります。　建物はかなり傷んでますので、大掛かりなリモデルが必要です。しかもキャッシュで払おうとすると、今のところ＄９万くらいが私のｍａｘｉｍｕｍ　ｗｉｌｌｉｎｇｎｅｓｓ　ｔｏ　ｐａｙです。（まぁ物件の近所の土地の値段ですね）。

オークションは初めてですので、わからないことだらけです。

(１）オープンハウスにはインスペクションのプロを連れて行ったほうがいいのか？（それだと＄４００位費用がかかりますよね）

（２）Ｆｉｎａｎｃｉｎｇをつけてビッドするのと、キャッシュで払うのとではどちらが安くビッドできるか？

（２ａ）　もし、キャッシュで買うとすると、後ほど税金対策のため、リファイナンスをしてモーゲージを借りることになると思います。現在５％前後で借りられるので、やはり金融資産に投資に回したほうが利率も良いと思われます。そうなると、リファイナンスはＣａｓｈ　Ｏｕｔということになって、金利が高くなるのでしょうか？だとすると、最初からＰｕｒｃｈａｓｅ　Ｌｏａｎを組んだほうがいいのか？

（３）　＄１５，０００からのビッドで、９万ドル以下で競り落とすにはどういうストラテジーがいいのでしょうか？　（ｅ．ｇ．　＄１５，０００からチビチビとあげていく、ｏｒ　最初に＄７０，０００くらいでドバーンと打って出る、等）

不動産オークションに経験のある方の経験談を伺いたいと思います。　その他、オークションで気をつけること、ありましたらご教示願います。

コメント(12)

最初
全て
最新の40件

[1] mixiユーザー 03月25日 23:44

自己レスです。

（２ａ）　今、Ｂａｎｋｒａｔｅ．ｃｏｍで調べてみましたところ、Ｐｕｒｃｈａｓｅ　ＬｏａｎとＲｅｆｉｎａｎｃｅでは平均金利は０．１％くらいしか違いませんでした。(リファイの方が高い）。ですから、金額も小さいし、ＡＰＲ０．１％の違いだと年間＄１００にもならない差ですね。　マテリアリーには何も違いがないようですので、もし、キャッシュでビッドした方が有利ならキャッシュでｌｏｗ　ｂａｌｌを投げて見たいと思います。

[2] mixiユーザー 03月26日 13:28

レイコさん
私はサンフランシスコとベイエリアで不動産業をしています。はっきり言って、オークションは素人にはリスクが高すぎます。REOのBANK　OWNでも隠れた問題があるので修理に最低5万ドルかかるといわれています。　この間ブローカー同士で興味範囲にオークションを覗いてきました。　我々の意見はオークションはヒートアップするので高いものを買わされると言うことで、そのオークションも我々の見積もった価値よりはるかに高くで落札されましたが、それはヒートアップした結果でした。それだけの価値はではないというのが我々の意見で、この手の物件には手堅い業者は手をだしません。
それからローンの基本は初めて買う人はpurchase　loanになります。refinanceと言うのはすでに物件を持っている人でその物件に対して借り換えをすることをrefinanceと言います。初めて購入する人は'purchase　loanになります。　ババをつかむのが素人がするオークションですので、手堅くエージェントをつけて普通の物件を購入されるのが一番です。　最近は失業などで、普通の物件を手放す人が増えていますので、こちらのほうがまともな物件があり、きれいです。これはベイアリアの話ですのでそちらの状況はわかりませんが老婆心から一言言わせてもらいました。

[3] mixiユーザー 03月26日 16:40

私も、Hatchanさんと同じ意見です。
私は、WA州でリアルターをしていました。２月に主人の仕事で日本に移住してきましたが、何年か後にはWAに帰るので、まだライセンスは保持しています。

オークションはかなりのハイリスクですので、おすすめできません。
自分で直せる技術と時間とお金、そして経験がある人なら別ですが、素人は下手に手を出さないほうがいいかと思います。特にファーストバイヤーならなおさらかと。。

それよりは、まだREOなどのBank Owned を信頼できるリアルターと購入したほうがいいのではないでしょうか？

現金で買って、そのあとローンを組むなら、リファイではなくPurchase loanとも違うのではないでしょうか？
だって、借り入れのない本人所有の物件を、買うという形ではローンは組めないのではないですか？
Equity Loanのような形になるのではないかと思います。

それは、また、信頼できるモーゲージオフィサーに相談したほうがいいと思います。
そういう知識などはオークションへ行く前にしっかりつけていったほうが賢明かと思います。
買ったあとでは、返却は出来ませんから。
たとえ、相場より格安といっても、額が大きい買い物ですから、慎重にされたほうがいいと思いますよ。
とりあえず、オークションというものがどういうものか、買う立場ではなく、見学に行ったらいいのでは？
また、そういう家を購入した場合、引越し前に直したりするのに費用と時間がかかりますよね。　その間は、賃貸の家賃も払い続けなければなりませんから、そこらへんの出費も計算したほうがいいですね。

[4] mixiユーザー 03月27日 06:59

こんにちは。
私もRattｔyさんと同じ意見ですね。
私は実際に家内が不動産エージェントをしておりまして、しかもフォークロージャーの物件を売り買いしていますし、現在も物色中です。
現在はオークションで買わなくてもフォークロージャーやバンクオウンがたくさんありすぎてオークションで売れなかった物件が必ずマーケットに出てきます。
こういった物件を探して購入するほうがリスクは少ないですね。

[5] mixiユーザー 03月27日 11:22

オークション、REOの物件は要注意です。売主は融資機関（債権者）ですので、その家に関するDISCLOSURE（知っていることを申請しなければならない)義務が免責されていますので、実際その家に関して何があったかということがわかりませんし、全ては買い手のリスクによるものですので、債権者は売ってあげるという態度です。本当に安いのかどうかは眉唾ものです。昔から安物買いの銭失いと言うことわざがあるように、この手の家が本当にいいのかどうかプロから見ても疑問が残ります。特に最近普通の家のセールが出ているので、比べてみると多少値段が高くても普通の家のほうが状態がよく、2,3万ドル高くても、修理が少ないので、普通の家の物件があればそのほうをお勧めします。
　実際見に行って見たらわかりますが、FORECLOSUREの家は暗ーい雰囲気が残っていて、気分が滅入ります。普通の家は雰囲気が暖かく人を迎え入れてくれる家が多いです。それはともかく今は選択があるので、じっくり物件を吟味されてから
決められたほうがいいです。　キズモノのバーゲンで結局あまり着ない洋服と同じですが、不動産は高価で、簡単に処理できるものでないので最も要注意な買い物です。

[6] mixiユーザー 03月28日 08:30

hatchanさんのおっしゃる、「くらーい雰囲気」というの、確かにありますね。

家もやはり住んでいる（いた）人の気によって変わってきますよね。

一刻も早くその家から出たい！と思う家も結構あります。

[7] mixiユーザー 03月28日 13:06

hatchanさん、 Rattyさん、 JUTECさん、お返事どうもありがとうございます。　

皆さんのおっしゃるように、リスクが高いのは存じております。　ただ、「リスクが高いから止めておけ」という言葉は説得力にかけると思います。　「株はリスクがあるから、止めておけ」「オプションは大損することもあるから止めておけ」というのと同じようなことですよね？

私は経済学者なので、何事にも値段があると考えます。リスクがあれば、それは価格に反映されるので、「これくらいのリスクがあれば、これくらいの値段」という妥当な値段があるのではないでしょうか？「リスクがあるから、行動を取らない」というのは、余りにも原理主義的な考え方だと私には思えます（例えば、飛行機事故にあうのが怖いから、飛行機にのらない、交通事故が怖いから、車を運転しない、等。）もちろん、そういう風に危険回避度の高い方がいらっしゃるのは判るのですが、　見合ったリターンがあれば、ある程度のリスクは許容範囲だとお考えの方が、世の中の殆どではないですか？(そうでなかったら、投資とか、家を買うとかするわけがない）

ここでいうリスクはなんなのか？つまり、「買ってからどれだけお金がかかるかわからない」ということですよね？最悪の場合、家を取り壊して立て直すとすれば、（オークションでの価格＋取り壊し費用）＜同じＮｅｉｂｏｒｈｏｏｄでの似たような更地の値段であれば、オークションでの取引も正当化されるのではないか？　ということで、最初のトピで、私のｍａｘｉｍｕｍ　ｗｉｌｌｉｎｇｎｅｓｓ　ｔｏ　ｐａｙは９万ドルくらいと書きました。　それは、２ブロックほど離れたオークションで出ている物件より狭く条件の悪い土地が２ヶ月ほど前に１１万ドルで取引されているので、それとの比較での価格です。

問題は、もし新築すると、１平方ｓｑｆｔあたり＄１５０位の費用がかかるのが一般の見積もりだと思いますが、そうなると１６００ｓｑｆｔの家で＄２４０，０００。オークションで＄９０，０００で土地が買えたとしても、＄３３０，０００。現在のマーケットのＩｎｖｅｎｔｏｒｙの状況から、供給過多で同じような家が新築でなければ、もっと安く帰る可能性もある。今、近所でｄｉｓｔｒｅｓｓ　ｓａｌｅで＄２３０，０００くらいで出ている物件があるのですが（と言っても、買ってから手直ししなきゃいけないので、＄５０，０００程の出費を見ている）、そなると、オークションで手に入れて新築（＄３３０，０００）＞Ｄｉｓｔｒｅｓｓ　（ｓｈｏｒｔ）Ｓａｌｅの家＋手直し（＄２８０，０００）なので、「自分の思うようにデザインした新築の家に差額分（＄５０，０００）の価値があるか？という問題になってくると思います（それと家の減価償却）　（Ｓｈｏｒｔ　ｓａｌｅの家はＡｓ　ｉｓなので、同じようにリスクがある）。

もうひとつの問題は、株式などと違って、不動産は相対取引でマーケットが「薄い」のでマーケットクリアリングプライスがファンダメンタルズを反映しない可能性がある、ということだと思います。でもこれは、こちらがしっかりしておけば（＄９万以上は絶対出さない）、オークションで買い手が付かずに、私が＄１５０００で買えてしまうかもしれない、というアップサイドの可能性もある、ということだと私は考えます。

>自分で直せる技術と時間とお金、そして経験がある人なら別ですが、

これもちょっと判りません。どうして家のリモデルを「自分で」するのでなくてはオークションは危険なのでしょうか？リモデル(もしくは取り壊して新築を建てる）のはプロの人にやってもらった方が効率がいいですから(結局お金の問題ですよね）、「技術」＆「時間」＆「お金」の３っつとも必要なのか理解に苦しみます。(私の中では、お金があれば、「技術」と「時間」は買えるので、この３っつはセットではなく、either or のものです）　もし私が何か見落としていることがあればご指摘お願いします。

ここまで書いてきて、自ずと私の質問の答えが出てきたようですね。

（１）　オープンハウスにインスペクションのプロを連れて行って、レポートを作る。
（３）ビッドは最低限の＄１５０００からちびちび初めて、自分のリミット(＄８～９万）を絶対超えないようにする。

というのが妥当だと考えるようになりました。もちろん今回は第一回目なので、「練習」のつもりでオークションに参加してみたいと思います。　

私が見落としている点、まだいろいろあると思いますので、これからも実際にオークションに参加した方からの御返事をいただけたら大変恐縮です。

[8] mixiユーザー 03月28日 14:04

貴方の書き込みを読んでいると、何もここに書き込んで他の人の意見など
聞く必要は無いと思います。

私は引退して不動産関連の事業から身を引いていますが、貴方の様な方を
過去に何人も見ています。
当たれば天狗で、他の意見など鼻にもひっ掛けない態度でいて、損をした
時などは、まるで一言もなく、隠れていたような人も知っています。

３４年間で色々な人を見てきました。

全部投資は、ご自分の責任で、儲かるまいが、損をしようがそれは貴方の
ご自分の判断で決める事ですから、何事も経験とその積み重ねが物を言う
この世界です。
その場だけの投資ではなく、１０年先、２０年先なども見越してトウタル
にしてどのくらい、キャッシュにして手にする現金が幾らか？
これが本当の儲けと言うものなのです。

私は今まで家も２軒建てた事が有ります。
それと大抵の修理交換なども自分で致します。

その様な経験からの観点で見ると、貴方の理論的な投資の公式は当てはまらない
ことが多いと感じます。

昔から損も商売の内と言います。

しかし損は、普通のビジネスでは失敗と言うことです。

[9] mixiユーザー 03月28日 15:17

Rickさんのおっしゃるとおりですね。

レイコさんは、別にわたしたちからのアドバイスは必要ないようですね。
最初から、ご自分でとっくに決めてらっしゃるようなので。

机上の計算が、どういう風に実際の結果として出てくるかのご報告楽しみにしています。

人に頼む時も、効率がいいというご意見。
信頼できる腕のいいコントラクターを見つけることが出来ればの話ですね。

ご自分のなかでの金額のリミットがあるのはいいことだと思います。
がんばってください。

[10] mixiユーザー 03月29日 03:47

おお！経済学者さんでありましたか。
つきましては私は今後のアメリカ経済、世界経済が立て直すのか、それとも崩壊するのかに非常に興味があります。
立て直すのであれば、現在の不動産は高リスクでも「買い」ですね。
今買わないでいつ買う？という感じです。
オークションはじっくりインスペクションする時間があるなら買いでしょうね。
電気と水道とガスがオープンハウスのときにつながっているかどうかも大切ですね。
頑張ってくださいね。
関係ないですけど、フロリダのデルレイビーチに来月娘の試合で行きま～す。

[11] mixiユーザー 04月07日 02:11

レイコさん、

２年前に、競売でも駄目だった物件を買おうとしたことがあり、そのときの状況をリアルタイムでアップデートしてました。ご参考まで。
http://mixi.jp/view_bbs.pl?id=36887348&comment_count=12&comm_id=1192050

結局、自分で想定していた修繕項目＆費用より、遥かに大きいUnknown Riskがありそうだということがわかり、途中でBack outしました。引越しの算段までしていましたが、そこまで行ったからこそ、現実に直面したのだと思います。

費用だけでなく、業者の手配、監督、フォローアップなどを、フルタイムの仕事を持ちながら一人でやるのは無理だと、自分には荷が重過ぎると理解したのです。それまでは、レイコさんと同じように、数字だけで考えていました。

まずは勉強のためにということなら、何でも挑戦してみたらいいんじゃないかと思います。

[12] mixiユーザー 07月21日 14:40

>「これくらいのリスクがあれば、これくらいの値段」
>という妥当な値段があるのではないでしょうか？

限界的な収支に対する効用関数は主体によって異なることには注意が必要でしょう。
あなたは、期待値がプラスだからといって知り合いの自動車保険を引き受けますか？

>ここでいうリスクはなんなのか？

情報の非対称性があるときには、リスクの量も主体によって異なりますね。
平均的にいって、情報が乏しい個人投資家のリスク調整後リターンが低くなる
という命題は否定できないでしょう。

>どうして家のリモデルを「自分で」するのでなくてはオークションは
>危険なのでしょうか？

他人にリモデルを頼むリスクがヘッジできないからですね。
逆に言えば fixed upper はリモデルの部分のリスク調整後期待収益が高ければ
平均的には元の不動産を高くビッドすることが可能です。

でも、いろいろやってみるのは面白いことですし、流動性の低さに
起因するアップサイドの可能性があることも事実だと思います。
頑張れ！

ログインすると、みんなのコメントがもっと見れるよ