土木公務員　問題等コミュの都市計画３　市街地開発事業

市街地開発事業には、全部で6種類あるが、その中でも重要なものは土地区画整理事業と市街地再開発事業である。

★土地区画整理事業
都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善および宅地の利用の増進を図るために、土地区画整理法の定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更、および公共施設の新設または変更に関する事業をいう。
土地区画整理の特徴は、未整備の宅地を交換分合し、整理された宅地と換地することにより、道路、公園などの公共施設の整備が宅地と同時に行うことができる点である。しかし、公共施設用地と保留地（事業費の捻出に当てるため確保した宅地）分だけ換地面積は少なくなっている。この減少した面積を減歩と呼んでいる。減歩には、公共用地に提供した公共減歩と保留地に出した保留地減歩がある。
土地区画整理は、土地の買収により公共施設用地を生み出すのではなく、土地の区画形質の変更（土地の区画を適正にし、土地の形状、土質を改良して適正な宅地にすること）により、同時に公共施設用地を生み出している。その結果整備後の宅地は、開発利益を公平に生み、減歩によって整備前より宅地面積は減少しているが、土地評価の面から宅地価格が上昇しているので、従前以上の価値が生まれる事になる。減歩によって減少した土地の分は、事業の施工後の宅地の利用増進（土地評価額の上昇）によって相殺されるとしている。（つまり、減歩に対する補償はない。）

○減歩：少しずつ土地を提供すること
○換地：残った土地を利用しやすいように形状を整えること

★市街地再開発事業
都市再開発法に基づき、既成市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と、都市機能の更新を図り、建築物および建築敷地の整備ならびに公共施設の整備に関する事業を、一般的・総合的に整備する事業である。
すなわち、都市への人口集中により、細分化された土地に、低層の木造建築物が密集し、住宅と工業の用途の混在した、災害の危険性が高い地区について、不燃化中高層の協同建築物を建築し、あわせて公園や道路の公共施設の整備を図ろうとするものである。市街地再開発事業の進め方として、第一種市街地再開発事業(権利変換方式）と第二種市街地再開発事業（用地買収方式・管理処分）がある。
第一種市街地再開発事業は、権利変換という手法により行う事業である。
権利変換とは、第一種市街地再開発事業において、再開発地区の権利者・住宅の従前の土地・建築物の権利を、評価額に応じて、新たに整備された建築物の敷地および床に関する権利に置き換えるしくみのことである。この方式は、権利者の従前の土地、建物の権利を立体換地することにより、ビルの床に権利を等価交換したものともなされる。権利変換を希望しない場合は、事業計画決定の公告後30日以内に、権利者、住民が、施工者に対してその旨を申し出て、金銭の給付あるいは建築物をほかに移転する事ができる。
第二種市街地再開発事業は、公共団体施工による公益性と緊急性の高い地区(例えば、災害のおそれがきわめて高い地区）に適用される。この事業の特徴は、全面買収方式または管理処分と強制収容の権限が与えられている事である。
管理処分とは、第二種市街地再開発事業において、施工地区内に残留を希望する権利者、住民に対し、事業計画決定の公告後30日以内に従前の権利に代えて、施設建築物の一部および敷地の共有持分の譲り受けを希望する旨を申し出ることにより、立体換地することができる制度である。この方法は、権利変換とは手順が逆になるが実質的には同じになる。