人生勝ち組へ☆金・保険・投資☆コミュの☆　不動産投資のためのファイナンス知識　☆

☆　不動産投資のためのファイナンス知識　☆

mixiユーザー 2008年03月27日 17:29

　不動産投資において、知っておくと役立つ財務上の知識がありますのでご紹介します


１．不動産投資における利回りとは？

　不動産投資でよく使われる“利回り○％”というのは、通常は年間の家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」のことです
　具体的に購入を検討される場合には「表面利回り」ではなく、建物の修繕、維持管理に必要な諸経費や購入時に必要な諸経費も含めて計算をした、「実質利回り」で運用プランを検討する必要があります
　例えば、年間家賃収入１００万円、物件価格２，０００万円、購入時費用１００万円、年間諸経費２５万円の場合、

　表面利回り
100万円÷2,000万円×100＝5.0%

　実質利回り
（100万円−25万円）÷（2,000万円＋100万円）×100＝約3.6％

となります。


２．ローンの利用に関して

　　１．収益不動産も投資商品ですから、全額自己資金で考えるのが原則です
　しかし、積極的にローンを組むことによりレバレッジ（てこ）効果を得ることができます

　　全額自己資金
　自己資金1,000万円で物件を購入、利回り8％の場合の年間収益は、
　1,000万円×8%＝80万円

　　ローン利用
　自己資金1,000万円＋ローン3,000万円を組んで4,000万円の物件を購入、 融資期間30年・金利3％、利回り8％の場合の年間収益は、
　4,000万円×8％−約150万円（ローン返済額）＝170万円

と、少ない自己資金でも「てこ」のように大きな効果が得られます
　現在、金利は上昇傾向ですが、利回りよりもある程度低い金利で調達できるのであれば、利用価値はありますただし、利回りの低下、金利上昇（変動金利の場合）などのリスクを考えると、あまりに借り入れが多いのも問題です通常は、自己資金の目安は３０％と考えてくださいしたがって、自己資金の３〜４倍の予算であれば健全な投資だと言えるでしょう

　　２．不動産投資において利用したローンの金利部分は、不動産所得の計算上経費として計上ができます計上できる経費部分は、金利が高ければ多くなるので、その分所得が減少し、税務上有利になると言われていますしかし、現金収支の流れ（キャッシュフロー）でみると、ローン金利が高ければ、返済額が大きくなることを見落としてはいけません金利動向にもよりますが、ローンを利用する場合は、基本的には長期の固定金利ローンを選択してくださいまた、変動金利を選択する場合は、４〜５％の高めの金利を使って返済シミュレーションをしてくださいこの点については、専門家へご相談することをおすすめしますまた、ローンの返済期間をなるべく短くすることも重要です


３．売却予想額

　不動産投資は、売却して初めて利益が確定しますたとえ売却するつもりがなくても、数年後の売却額を予想することはとても重要です
　不動産投資では、ある一定期間の後、売却することを前提とした不動産評価の方法がありますＤＣＦ（ディスカウントキャッシュフロー）法と呼ばれる評価方法です一定の期間（例えば１０年間）の収益予想合計と予想売却価格の総和を現在の物件価格と比較するのですその際に、将来の売却価格と将来の収益額は現在の価値に計算し直しますこの計算結果は、売り出し価格が投資に見合う適正額かどうかの判断材料となります

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