住宅ローンコミュの４０００万の家、分不相応でしょうか？

削除の際に、折角書き込まれた回答も一緒に削除された様ですので
そっちのコピーも転記しておきます。


こんにちわわーい

うちも、近々マイホーム計画中です

私はまだまだ、勉強しなくてはならないのですが、
率直の意見を言います

私だったら、買い替えます家

築２０年という事でまだ住める状況であっても近々ガタがくるし
売れる状況の時に、消費税が安いときに私なら行動に移します

尚且つ、現在１５００万くらいの値打ちがあって
３０００万弱で土地+新築が手に入れれるなんてうらやましいです

頑張ってください

月々9.5万円の返済？
逆算すると金利は1.675%？　てことは金利優遇は1.2%？
変動金利の可能性が高そうに思いますが、同じ変動でも出来れば全期間1.2%優遇の変動金利であってくれれば。と思うのですが、恐らくその可能性が高そうに思います。

その場合の返済比率は22.8%。危険域のど真ん中ながら、年収がボチボチってことで、その年収が増加しない限り、余裕は殆どないでしょうね

正直、この状況での変動金利の選択は危険ですね
少なくとも10年の固定期間は設定してた方が良さそうに思います。

10年固定で計算し直してみると・・、今月の金利はバン！と跳ね上がって2.4%
月々の返済は10.6万円。返済比率は25.5%。と危険域を超えて来てます。

率直に時期尚早ですね。
親の援助が1,300万円に化けるってことで、結果としては分不相応って程ではなくなりますが
今の家を手放してまで背負うリスクじゃないですね


> ただ、贅沢な暮らしがしたいわけではありません。

４年前に購入した物件をどうして早々に手放したいのか？　理解し辛く・・

社宅制度が充実した大手企業の人達以上に、今の状況は恵まれて過ぎてます！
預貯金を築いておくチャンスですが、預貯金の進捗は如何ですか？
今の状態で毎月７万円位は貯めとかないと、話になり難いように思います。
これが出来ない場合はローン返済なんて無理ってことになりますし
購入可能な物件価格もそれに応じて低いものになってしまいます

この辺の判断にて「実力に見合ってるか？否か？」を判断すべきかと

今住んでる家を買うのも結構大変なことなんですよー
有って当たり前の幸せを再認識なさった方が宜しいように思います。

r-type さん

率直なご意見ありがとうございます。

急いでいたので、あちらのコミュに先走ってトピ立ててしまいました。
あとからこちらの方が的確なご意見いただけるのではと思い、マルチポストと承知で・・・大変失礼致しました。


さて

ローンが変動かどうかなど・・・
申し訳ありません。
私はそこまで話を詳しく聞いておりません。
何しろ、昨日不動産屋から細かい話をきいたばかりなので・・
子供が寝付いたら、詳しく確認してみます。


「今の家を手放してまで背負うリスクじゃない」
やはりそうでしょうか。
私もどちらかというとその考えのほうが強いのです。
自分の親がせっかく買ってくれた家を何もたった４年で手放して、
わざわざ苦しい生活をしなくてもよいのではないかと・・・

ただいずれは買い換えたいとは思っています。
その、いずれっていうのが私にあるならば、主人は若いうちにローンを組みたいようなのです。
たぶん私の親に買ってもらった家というのも、少なからずどこかに引っかかっているのではないかと思います。


預貯金ですが、月々７万円は少なくとも貯めて参りました。
主人の月収が一定ではないので、毎月決まった額とはいきませんでしたが・・・
また、ボーナスも半分も使わずに貯金しています。
ただ１年前に車を現金１４０万くらいで購入しましたので、
貯金もその分減ってしまいましたが・・・


やはり、やめたほうが良いのでしょうか・・・
主人の希望もかなえてあげたいと思うのですが・・・
時期尚早・・・そうですよね・・・

主人と今晩もう一度話し合ってみます。

r-type さん

今資金計画表なるものを再度確認しましたところ・・・

不動産屋の試算では、
変動で金利優遇１．０％、金利１．８７５％と書いてあります。

ローンに関してはすべて主人任せで、私は無知なので、これがいいのか悪いのか・・・

ご主人が、家計も取り仕切るならともかく、ご自分でも勉強される事をお勧めします。
まずは、書籍を買って読んで見ることをお勧めします。変動・固定の意味や住宅ローン以外の支払いの件も載っています。
また、ご主人の給料振込み先銀行等に住宅ローンシュミレーションが有ると思いますので、計算してみては？

「自分でできるマネープラン」と言うフリーソフトも有りますので、計算されてみてはいかがでしょう？
http://www.vector.co.jp/soft/winnt/home/se424301.html

銀二 さん

そうですよね・・・
自分で勉強してみます。
ご丁寧にありがとうございます。

もったいない話ですねぇ。
住宅関連費が劇的にかからない素晴らしい状況なのに。。。

1.毎月の返済について
今回くらいの返済比率の場合、ご主人の収入の伸びが大きく見込めなければ、
全期間固定の住宅ローンとした方がいいでしょう。
すると、金利は3%程度で試算するべきで、毎月の返済額は、
11.5万円くらいで見積もった方がいいですね。

2.現在との差額
現在に対して、そっくりそのまま上記費用がかかるわけですから、
年額140万円弱くらいの支出増加、となります。

3.現在必要な貯蓄額
もし仮に、独身時代からの貯蓄の引継ぎがないものとして、
特殊な事情がなければ、毎年約140万円は貯められていないと、
現在の生活を切り詰めないと返済できません。

事情を勘案すると、4×140万円-140万円（車）=420万円
くらいは、最低限貯蓄がないと、現在の生活からの切りつめが
必要で、切り詰めたところで、なんとか返済が出来るだけで、
貯蓄は出来る状況ではありません。

4.理想的な形は？
できれば、3000万円程度の物件に押さえて、現在の物件を賃貸にしたほうが
いいのではないでしょうか。また、現在の金融資産の額によっては、
もっと貯蓄をしてからでいいのではないかなと思います。

やはり、築古の物件の場合、年間の物件の価格下落なんて知れています。
できることならば、売り急がずに、賃貸に出したり、有用に活用した方が
良いと思います。
売却に伴うコストも大きいですしね。

5.まとめ
何とか買えないことはないのかなとは思います。
でも、今までその住居のおかげでこれだけ楽な生活をしてきて、
十分な節約は出来ていないのではないかと思われますので、
他の方よりも支出の増加に相当苦しまれるのではないかなと思います。

そういう意味で、ゆとりをもった形で、
より現在の資産を活かして、新居を買えるなら買った方がいいと思います。

金利は「全期間優遇1.0%の変動金利1.875%」でしょうねー
その場合、毎月の返済額は9.8万円位になります。
返済比率は23.5%？　うーーーん・・・

年収が500万だと、返済比率は20%に押さえたいところですね
それから逆算すると、借入額は2,550万円までってことになります
が、これは変動金利での話

超長期固定3%の金利で計算すると、2,149万円までってことになります

が、返済比率が15%未満になるまで我慢して預貯金を増やせたら金利も低い金利を選べる自由度が出てきます。もっと言えば、ローン無しの現金で購入することも・・

も少し預貯金が貯まってからの方が良いでしょうね

仮にローンの支払いと同ペースで預貯金を増やすことが出来れば、利息差に基づき「後になればなるほど、預貯金を貯めてから買った方が有利」になります。

唯一
団信の都合上、健康面に自信のある内にローン契約するって考え方もありますが
この部分は普通の生命保険でカバーすることも出来ますし、死亡定期保険の料率って
他の保険に比べたらそう高くも無いですし・

社宅制度の充実している大手勤務の人達の中には、40過ぎまで社宅で我慢して、預貯金2,000-4,000万円貯めてから新築戸建てに移られる人もいるようです。　物件価格は5,000-7,000万円とか

ご主人、ちょっと焦ってる感じもしますし、考え違いなさってるように推測します。

特に今は買うタイミングじゃないのに・・

shi-man さん

細かなアドバイス、本当にありがとうございます。

本当、こんなに恵まれた生活を送らせてもらってるのに、、

ご意見真摯に受け止めてもう一度主人と落ち着いて話し合ってみます。

r-type さん

度々ありがとうございます。

まさにそうなんです。
主人は何かあせっているように私も感じています。

先ほど少し話をしたところ・・・
「３０才過ぎてから家を買うつもりはない」
と言われてしまいました・・・
そんなことは初めて言われたので、正直ビックリしています。
詳しい理由はわかりませんが・・・
少し、私の悩んでる様子に主人は腹を立てている感じなので、とっさに出た言葉かもしれませんが・・・


皆様に教えていただいたことを私なりにうまく伝えようと思います。

本当にありがとうございます。

トピ主です。

皆様のアドバイスを参考にさせて頂き、昨日主人ともう一度話し合ってみました。
普段家計簿もつけたことがなかったのですが（この時点で甘いですよね・・・）
今一度細かく月々の支出を算出してみました。

やはり皆様のご指摘どおり、今までの生活ペースだと、
ローンによって月々本当にギリギリになってしまいます。
月によっては赤字になってしまうかも・・・

私が細かな数字を元に話したためか、主人も落ち着いて考え直してくれそうです。
もう一日考えて結論を出そう、ということになりました。

私としてはもう買い替えは一旦白紙に戻す気持ちです。
やはり今ここで無理をしてまで新しい家に住み替える必要なんて見当たりません。
ただ、今回の物件があまりにも私たちの理想どおりの物件だったので、
気持ちが揺らいでしまいました。

でも、また何年か経てば子供たちも成長し、主人の収入も変わってるかもしれないし、求める物件はまた違ったものになるかもしれませんよね。

皆様のおっしゃるように、預貯金を貯めて、なるべくいい条件になったとき、
また改めて住み替えを考えたいと思います。

今回のことで、沢山勉強になりました。
本当にありがとうございました。




なお、このトピは冒頭でも明記したとおり、なるべく早めに削除させて頂きます。
今のところ明日中には削除させていただく所存です。
せっかくいただいたアドバイスも消えてしまいますが、
私の中できちんと生かして参りますので、どうかご了承ください。

よく頑張りましたね！
更にもう一日、決定を先送りにしてもらえる様に努力してみて下さい。

ここで訂正的な追加ですが

> 超長期固定3%の金利で計算すると、2,149万円までってことになります

今月の超長期固定の金利水準は、金利優遇も含めても『3.52%』とかの水準に跳ね上がってます。

これを元に計算し直してみると「毎月の支払いは12.5万円、返済比率は脅威の30.1%」と
正に分不相応のローンになってしまいます。

逆に、今の給与水準に見合った借入額を逆算してみると「1,995万円ポッチ」になります。
それでも月々の返済額は「8.3万円」にも上ります。

r-typeさん

重ね重ねありがとうございます。

今日さらに細かく計算してみて、もう今回の物件、今の時期の買い替えは全て白紙に戻す覚悟ができました。

主人はどうしても心から私の意見には賛成できないようですが、
家族のためを思うと危ない橋は渡れません。

今回のことですでに主人には何度も不動産屋とも連絡を取ってもらったにもかかわらず、
今更断りの連絡もしてもらうので、気が進まないというのもわかります。
なので時間をかけてお互い納得できる買い物ができるように、
今後も努力していこうと思います。

ありがとうございました。

35年返済で超長期固定の金利3.52%で返済を続けた場合の「毎年の返済額・その内にしめる毎年払うべき利息・支払額の累計」に対して、それと同じペースで預貯金し２千万円貯まってから１千万円のローンを組んだ場合の「毎年の返済額・その内にしめる毎年払うべき利息・支払額の累計」の比較です。

13年間で支払いの合計額は約２千万円になりますので、完済時期が同じになるようにすると22年返済になりますが、その場合は超長期の固定なんか組む必要もなくなり非常に低い金利でローンを組んでも危険ではなくなりますので、全期間優遇の変動金利1.575%を適用して計算した結果です。が、13年後は年収も増えてますので、元の「1,504,178円」の返済ペースを適用すると、8年目の途中で１千万円は完済可能になります。13+8＝21年目のことです。が、今組むと35年間掛かります。


1,504,178　　1,056,000　　 1,504,178
1,504,178　　1,040,224　　 3,008,356
1,504,178　　1,023,893　　 4,512,534
1,504,178　　1,006,987　　 6,016,712
1,504,178　　 989,486　　 7,520,890
1,504,178　　 971,369　　 9,025,068
1,504,178　　 952,614　　10,529,246
1,504,178　　 933,199　　12,033,424
1,504,178　　 913,100　　13,537,602
1,504,178　　 892,294　　15,041,780
1,504,178　　 870,756　　16,545,958
1,504,178　　 848,460　　18,050,136
1,504,178　　 825,378　　19,554,314
1,504,178　　 801,484　　21,058,492　　565,498　　164,520　　 565,498
1,504,178　　 776,750　　22,562,670　　565,498　　158,204　　 1,130,996
1,504,178　　 751,144　　24,066,848　　565,498　　151,789　　 1,696,494
1,504,178　　 724,637　　25,571,026　　565,498　　145,273　　 2,261,992
1,504,178　　 697,198　　27,075,204　　565,498　　138,655　　 2,827,490
1,504,178　　 668,792　　28,579,382　　565,498　　131,932　　 3,392,988
1,504,178　　 639,386　　30,083,560　　565,498　　125,103　　 3,958,486
1,504,178　　 608,946　　31,587,738　　565,498　　118,167　　 4,523,984
1,504,178　　 577,433　　33,091,916　　565,498　　111,122　　 5,089,482
1,504,178　　 544,812　　34,596,094　　565,498　　103,965　　 5,654,980
1,504,178　　 511,042　　36,100,272　　565,498　　 96,696　　 6,220,478
1,504,178　　 476,084　　37,604,450　　565,498　　 89,312　　 6,785,976
1,504,178　　 439,895　　39,108,628　　565,498　　 81,813　　 7,351,474
1,504,178　　 402,432　　40,612,806　　565,498　　 74,195　　 7,916,972
1,504,178　　 363,651　　42,116,984　　565,498　　 66,457　　 8,482,470
1,504,178　　 323,504　　43,621,162　　565,498　　 58,597　　 9,047,968
1,504,178　　 281,945　　45,125,340　　565,498　　 50,613　　 9,613,466
1,504,178　　 238,922　　46,629,518　　565,498　　 42,503　　10,178,964
1,504,178　　 194,385　　48,133,696　　565,498　　 34,266　　10,744,462
1,504,178　　 148,280　　49,637,874　　565,498　　 25,899　　11,309,960
1,504,178　　 100,553　　51,142,052　　565,498　　 17,401　　11,875,458
1,504,178　　 51,145　　52,646,230　　565,498　　 8,768　　12,440,956

※若干の誤差を含んでますが！

もっと言うと20年で３千万円の預貯金が出来ます。毎年同額の150万円を貯めれたら