資産防衛&資産形成&資産運用コミュの＜第２７回＞実質利回りに注目しよう【不動産投資】

前回、不動産投資を利回りで表現することを学んだ貯金ブタさんは、自分のマンションの利回りも気になっています。

ボクが買ったばかりのマンションも、利回りに換算できるの？

大まかな水準だったら把握できるよ。賃貸に出したときの家賃相場を調べることで、計算できる。

もしわからなければ、近隣の同じような広さや築年数のマンションの家賃相場を、参考にしてみてもいいよ。

利回り（％）＝（年間賃料÷物件価格）×１００

ボクの住んでるマンションは、たぶん５％くらいだなあ。

新築のファミリー向けマンションなら、首都圏では利回りが４％を切るものも多いので、その利回りは高いほうかもね。

家賃がずっと同じなら、約２０年で回収できる計算になる。

やったー！

こうやって、物件が生み出す収益（賃料）を元に、その物件価格が割安か割高かを判断する方法を「収益還元法」というんだ。

こういった基準を持つことで、不動産価格が割安か割高かの判断をすることができるようになる。

ボクはずっと住み続けるつもりだし、家を買うときは割高か割安かなんて、全く考えなかったなぁ…。

投資用不動産に限らず、自分が住むためのマンション選びでも参考になるから、覚えておこう。

ずっと住み続ける予定でも、将来もしかしたら、転勤や家族の都合などで、家を売る必要が生じてしまうことだってあるかもしれない。

たしかに、何十年も先の予定はわからないか…。

収益性の高い物件のほうが価格も下がりにくいので、何かあったときのことを考えて、収益性も考慮した物件選びをしておいて損はないからね。

なるほど。

さて、不動産投資の話に戻ろう。投資の場合、新築より中古物件のほうが利回りは高いのが一般的だね。

そしてその利回りも、表面利回りばかりに目を奪われてはいけないよ。

実質利回りに注目しないとね。

実質利回り？

コストや空室リスクなども考慮した実際の手取りってことさ。

固定資産税や修繕積立金など定期的なコストや、空室の期間が発生すれば家賃収入も減るので、実質利回りを押し下げる。

投資用物件の広告などでも、表面利回りだけに目を奪われないように気を付けないといけないね。

たしかにコストはいろいろかかる…。

でも、節税効果もあるって聞いたけど？

家賃収入は不動産所得として扱われるんだけど、その際に減価償却費、ローン支払利息、管理費、固定資産税などを経費として計上することができるんだ。

ふーん。

当初は家賃収入よりも経費が上回る場合が多いので、帳簿上は赤字になる。サラリーマンの場合、その赤字分を給与所得と相殺すると、給与所得のみだった場合に比べて総所得が減るので、その分、支払う所得税・住民税も少なくなる。翌年確定申告することで税金の還付が受けられる、という仕組みなんだ。

なるほど、そういうことだったのか。

それ以外では、土地を複数所有している人などが土地の有効活用や相続税対策として、アパートやマンション経営を行うケースもあるね。

ローンを組んでマイホームを買ったばかりだし、ボクが大家さんになるにはまだ早そうだなぁ…。

でも、不動産投資の勉強をしてみると、ますます魅力が増しちゃったよ。

まだあきらめなくても大丈夫だよ。賃料収入を投資家に配当金として分配する「ＲＥＩＴ（リート）」という投資信託があるから、次回に勉強してみよう。