東淀川不動産　不動産相談所コミュの利回り

　最近の市場は新築のマンションが多く、それもファンド向けに造っているため、土地価格・建築金額・売却利回りが確定しているところから賃料査定をするので、相場家賃より１．５万～２万円も高いマンションができるわけなんですが・・・
　
　これからのマンション事業は、中古マンションに移行すると思われます（私個人的な意見ではないですよ）。土地の金額は落ち着いてきましたが、５年前に比べると土地価格は２倍以上で落ち着きました。これ以上大幅に下落することはないと思われます。また、建築金額はこれからまだまだ上がると思われます。したがって、新築の利回りを１０％にするのは至難の業です。
　
　中古マンション（築１５年以内）の利点は、個々のマンションのある程度の空室率が読めやすいということと利回り１５％で買えれば、物件価格の１０％で改装を行っても利回りは１．５％しか下がりません。なおかつ、室内の改装をすれば、募集家賃を上げることも可能かもしてません。また、築３０年を超えたときに建て替えることもできます。

　なぜ利回りが１５％必要かというと、「毎年の手残り収入の累計」が「銀行の借入金残高」を上回る（その時点で、借金がなくなる）地点が築１７年くらいだからです。これは、３０年のシュミレーション（ＢＭ及びＰＭ、税金、減価償却、金利、利息、その他も計算に入れています。）をすればすぐ出ます。ということは、築１５年の中古マンションを買って、利回り１５％を保てば、築３２年には借金がなくなるので、新築する際には、建物金額だけで利回り計算ができるということです。したがって、必然的に新築利回りも良くなるということです。

　家主さんにこれを説明できれば、建物の維持修繕にも力が入ることでしょう。

コメント(1)

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[1] mixiユーザー 06月02日 20:30

師匠こんばんは。

私が全くの異業種からこの業界に入ったのはいまの師匠の年なんですが、こういうのをバシッと見せつけられるとなんか自信喪失しちゃいます

ネットで遊んでる暇があったらもっと勉強しないといけないなぁ。

つい最近、南森町あたりに賃料相場を調べにいったんですが、新築で物はいいのに空室多数といった物件がいくつかあって、まぁ理由は賃料設定に無理があるからなんですが、どうしてこんなお馬鹿な設定なんだ？と思ったらやはりファンド絡みですか…
こんなのはいつまでも続かないんでしょうが、こういうビジネスモデルが破綻した後、また賃料下落の嵐とかになるとこちらにとばっちりが来そうで冗談じゃありません。（また家主に詰められる…）

しかし１５％で回る中古物件って最近はなかなか無いですよねぇ。
この間、うちの役員に「●●君、この物件売ってきてよ」と言って渡された資料は築１５年で利回り１０％弱。物が良ければそれでも何とか出来るのかもしれませんが、現物見に行ったらショボくて、もう何というか…
センミツの業界ではありますが、これがセンイチとかセンゼロになっても動く意味あるの？と自問することも多いです。

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