東淀川不動産　不動産相談所コミュの空室率の話

現在日本での平均空室率は１２％です。

ただし、マンションの戸数によっては１件あいたら１０％になるマンションもあります。だから、築５年未満のマンションで
２戸以上空いているマンションは何かしらの原因があると思っても良いと思います。

家主様のお考えしだいですが、↓のような考え方はどうでしょうか。

賃料５万円の部屋が１度空いたら３ヶ月くらい詰まらないマンションがあったとします。また、２年間住んだと仮定します。

★３ヶ月空いてて、５．０万円でやっとついた場合
１５万円の損失ですので、２年間の家賃収入は１０５万円

★１ヶ月の空室で、４．５万円でついた場合
１か月分の４．５万円のみの損失で、１０３．５万円の家賃収入になります。

上記の場合、さほど家賃収入に差はありません。また、２年以上住んだらマイナスが多くなると思われるかもしれませんが、万が一また空いたら、３ヶ月家賃が入ってこないと考えると、多少家賃を下げてでも早くつけるのが良いのではないでしょうか。また、銀行の評価では家賃は３年で３％下落すると評価しますので、５万円だと３年ごとに１５００円下がることになりますので。少し安くても、長く住んで頂ける方（４年生の学生・新社会人）を探すほうが良いのではないでしょうか。

あくまでも個人的な意見ですので、皆さん怒らないで下さい。

コメント(5)

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[1] mixiユーザー 05月31日 01:09

はじめまして。
おじゃまさせていただきますね。

東淀川・・・かなり微妙ですよね（失礼）。
ここらへんのうちの管理物件も空室多めです。
家主も上司（私は勤め人なもので）も、すっかりおかんむりです。
私のせいじゃないのにそんなこと言われましてもねぇ・・・

[2] mixiユーザー 05月31日 09:04

そうですね、東淀川区は大阪市内のはずなんですが、どちらかというと北摂地域と同じように見てしまいます。

淡路なんて生活しやすい場所だと思うんですがねぇ＾＾；（私は上新庄に住んでいますが・・・）

[3] mixiユーザー 05月31日 22:01

トピのトップの論法はとても説得力がありますね。
そのままパクって今度の会議で提案してもいいですか？（笑）
淡路は確かに住めば住みやすい場所ですよが、ただ、全然外部の
人間からみればやや躊躇するのもわからないではない。
しかしそれを客に面と向かっては説明できない。
難しいですよね。

空けとくくらいなら下げてでも付けたほうが絶対マシ（特に時流
から外れた物件・・・畳のワンルームとか３点ユニットとか）とは
ことあるごとに言ってるのですが、原価がどうの利回りがどうのと
議論は堂々巡りで一向にラチがあきません。
うちの会社は地場ではそこそこ大きいです。管理人様なら名前
くらいは知っているでしょう。それでもこの有様です。
情けない・・・

[4] mixiユーザー 06月01日 09:48

うちは淡路だけじゃなく、生駒・宝塚・京都・河内長野・尼崎といった、多方面に管理物件があるので、客観的に淡路を見れるのですが、案内の際の道がややこしく見るのだと思います。

商店街に揃わないのは、棺桶だけです。って言って、商店街をお勧めしています。

畳をフローリングに変える話はそんなに難しくないですよｗ畳だと１枚４５００円で入退去ごとにしないといけないですが、フローリングは９，０００円／?でやったとしても、６畳で９万円くらい。畳６畳で３万円くらいだとしたら、３回の入替でチャラになります。

１ルームだと、平均居住年数が２年くらいですから、６年で元が取れます。また、償却の話になるのであれば、フローリング工事（リフォーム料金が２５万を超えたり）は資本的支出（ＲＣ：４７年償却・Ｓ：３０年？償却）になる場合が多いので、給湯器などの設備に変えると（明細だけ）、設備の減価償却や領収書を２０万以下に小分けすると一括で落とせたりできます。時々は家主さんを怒ってあげることも大事だと思いますよ。「アナタのために」というのが通じれば、やってくれるはずですから

[5] mixiユーザー 06月01日 22:14

おおお、素晴らしい。
目からウロコですね。
「資本的支出」なんて言葉としては聞いたことはあっても現場では
頭の片隅にも去来しません。俺ってダメな奴・・・
どうぞ私を弟子にしてください（半分マジ）。
私のまわりは私も含めてサラリーマン根性のほどほどでなぁなぁ
な仕事っぷりですが、こういう経営者としての感覚ってやっぱり
大事だと思いますよね。（その場で思うだけですぐ忘れるから
ダメなんですが）。

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