mixi不動産mixコミュのマンション1棟を購入しようか迷い中、アドバイスお願いします

不動産賃貸業を営む事業者です。
近所の不動産屋が「買いませんか？」と持ってきた物件です。
購入しようか悩んでいます。
不動産の経験、知識が浅く、多くの人の意見を聞きたいと思っております。

対象物件

価格：1億4千万（もう少し安くなりそう）
所在地：九州の人口十万人ちょいの田舎都市、駅徒歩3分
建物：築19年のRC（1K-16戸、3DK-4戸、2テナント）
土地：243坪（近辺相場：坪30万前後）
建蔽率：80%
容積率：400%
満室時家賃総収入：135万円
現在家賃収入：109万円（空：1K-4戸、3DK-1戸）

その他

・隣に敷地面積81坪のマンションを所有していて、将来合筆できる。
・この自己所有マンションは、対象物件より10年古い。タイムラグがある。
・例に漏れず、将来この地域は人口減少することが予想される。
・大学が少ないし高齢化が進んでいるため、1Rや1Kの入居率は低い。
・自己資金がほとんどないため、借り入れによる購入となる。
・政府系金融機関からの借り入れが可能。利率2%弱。
・地価は年々下落し、近くの商店街はシャッター商店街となっている。
・将来は合筆し、分譲マンションを建て、近隣の県庁所在地への通勤ファミリーを狙えるとも考えている。

以上のような感じです。

買ったほうがいいと思いますか？
アドバイスお願いします。

コメント(6)

最初
全て
最新の40件

[1] mixiユーザー 02月05日 21:14

厳密に検証した訳ではありませんが、土地の将来性と既存の解体費用なんかも見込むと、厳しそうですね。

[2] mixiユーザー 02月05日 21:57

?全国平均の空室率は12.2％、福岡市の空室率は10.9％ということは色々な出版物などで書かれていますが、貸家の空室率では全国21.41％福岡市14.99％となっています。この物件の地域では恐らく25％程度は見込む必要があるでしょう。
?政府系金融機関は貸し付け年数が短いため金利が安くとも返済額が高くなります（Ｋ％＝ローンコンスタントが高いと表現します）従って普通の銀行のほうが良いでしょう。ＲＣで築１９年であれば２８年返済で融資が受けられます。金利は５年固定で3.4％程度になります。
?物件の評価によりますが、最大で物件価格分の融資と仮定すると１億４０００万円が融資金額となるでしょう。従って購入時の諸費用約１０００万円は自己資金で必要になります。

・・・こういった前提条件で投資分析をすると以下のようになります。

ＧＰＩ（潜在総収入）１６２０万円※相場賃料か要精査
▲空室損・未回収損　　４００万円※25％として
ＥＧＩ（実行総収入）１２２０万円
▲Ｏｐｅｘ（運営費）　３２０万円
ＮＯＩ（営業純利益）　９００万円
▲ＡＤＳ（ローン返済）７３０万円
ＣＦ（税引前ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ）１７０万円

ＦＣＲ（総収益率）６．０％・・・地方物件にしては低いかな
ＣＣＲ（自己資金配当率）１７％・・・まあまあ
ＰＢ（自己資金の回収年数）５．８８年・・・まあまあ

ＤＣＲ（負債支払いの安全率）１．２３・・・ちょっと危険
ＢＥ％（損益分岐点）６５％・・・まあまあ

※売却時（出口）の価格がかなり下がりそうなので、投資期間全体の収益率であるＩＲＲ（内部収益率）はだいぶ低くなると思います。結論としてはイマイチという感じでしょうか。

　

[3] mixiユーザー 02月05日 22:22

＞ sho55さん
コメントありがとうございます。
将来性は、私も大変心配しています。
やはり、厳しそうですかね。。。

[4] mixiユーザー 02月05日 22:26

＞不動産投資コンサル　さん
大変詳しい解説ありがとうございました。
解からない指標も多く、すべては理解できておりませんが、
それらの指標の勉強も含めて、更なる検討を加えていきたいと思います。
すごく刺激になりました。
ありがとうございました。

[5] mixiユーザー 02月05日 22:38

頑張ってくださいね。
ＣＰＭ（米国公認不動産経営管理士資格）を取られるといいと思います。現在、国内では約90名がホルダーとなっていますが不動産賃貸業をする上では最も価値のある資格だといえます。まるまる1年かかりますし結構大変ですが・・・。
※ＩＲＥＭ　ＪＡＰＡＮという協会が窓口になっています。

[6] mixiユーザー 02月05日 23:56

＞不動産投資コンサル　さん
CPMを早速検索してみました。
大変興味深いです、将来考えてみたいと思います。

重ねてありがとうございました。

ログインすると、みんなのコメントがもっと見れるよ