[mixi]200年住宅　インセンティブ - [dir]建築・architecture

[17] mixiユーザー 01月21日 02:13

200年住宅ってジョークかと思ってました。

200年住宅のパンフレット見ましたら、川を挟んで、200年住宅の街と旧来の街の絵があり旧来の町にはケムリを吐く工場が、新しい町には市民ホールがあり、古い町の側に煙がながれ、灰色に描かれてました。

まるで戦時中のイデオロギー洗脳用パンフレットです。大丈夫かね。

家の基本は屋根と土台

土台は地下水による隆起や陥没地震の問題がありますが、屋根は200年住宅では一定期間経過後に重ね葺きせよとのこと

あのねえ

このまま少子化が進んだら、誰がそんな危険なことすんのさ？

てか都市部の住宅はみな斜線を気にして勾配がキツくメンテナンスはムリなんでは？

[18] mixiユーザー 01月21日 02:59

>>17　のっぽさん

法の許可権限が行政ですよね？
なので行政の都市開発が問われる訳です。裁量とも言って良い。

>>家の基本は屋根と土台

当然。これは住宅瑕疵担保法でやるわけです。相当やられるでしょう。
これに追従できない建築士がケンプッツでゴネてます。
最低限の基準である基準法さえ適応できないのなら、、、ですね。

>>土台は地下水による隆起や陥没地震の問題がありますが、屋根は200年住宅では一定期間経過後>>に重ね葺きせよとのこと

当然メンテナンスは出てきます。なのでこれは建築士だけでは解決できないできない。
圧倒的にハウスメーカーやデベロッパーが有利なんです。
が、仕様基準が出れば「インセンティブ」は取れるかも？
ビジネスの可能性は残されるでしょう。
それを建築士が形にできるか？という選択肢が新たに与えられたわけです。

>>このまま少子化が進んだら、誰がそんな危険なことすんのさ？

進むでしょう。だから住宅の寿命を伸ばそうとしているのでしょう。

>>てか都市部の住宅はみな斜線を気にして勾配がキツくメンテナンスはムリなんでは？

確かに都内でも都市計画法の高度斜線の絶対高度化は進んでます。
で、この法改正は都市開発促進法です。
基準法より上位になれば（現行の事例では56条、56条の2は適応されていないケースもあり）そうなりません。当然隣街区からのクレームもあるでしょう。

>>てか都市部の住宅はみな斜線を気にして勾配がキツくメンテナンスはムリなんでは？

東京都は高度斜線ありますよね、で埼玉にはいると高度斜線ないわけです。
一気に住宅地の景観が崩れる。
都内でも新宿から近い中央線沿線ではそうですが、都のハザードにかかるようです。
（災害が起きたときに延焼の可能性が高い）

ほっとかれる場所はほっとかれるでしょう。

再整備することで、地権者もメリットがあり、それに係わる事業者もメリットがあり、新しく移る人のにもメリットがあれば受け入られるでしょう。

私は黙って時間働いていれば、それだけのpayが入ってくるのは当たり前だなんて考えありませんよ。

誰も200年住宅仕様にしなｋればいけないなんて言ってません。

性能評価さえまだ広まって理解されていないのに、無理でしょうね。

[19] mixiユーザー 01月21日 21:04

レスありがとうございます。よく理解できました。コトバが一人歩きしそうですね

いまイロイロキツいのは、他人に無関心なことです。

その意味でもありがとうございます。

[20] mixiユーザー 01月22日 10:49

住宅瑕疵担保履行法の設計・施工基準がどの程度になるのか様子見の状況ですね。
この流れが設計者・施工者にどのような影響を与えるのか予想がつきませんが
今までの建売住宅が難しくなりしうです。
２００年住宅、省エネ改修についても減税とからんだりするのでしっかり理解をしたいです。

新しい時代が本当にやってきたようです。
準備の期間だと思ってます。

たまった雑誌類の整理も兼ねて、カナバカリの比較やってみたいと思います。

[21] mixiユーザー 01月25日 08:54

ﾛｰﾝ減税が適用されて住宅の長寿命化が進んでも、元々考えていた資金はそのままに家を少し大きくするとか設備をちょっと良くするなどの程度で、本質的な質の向上には繋がらないような気がします。
16の自主協定に法的効力を持たせるとありましたが、これをもっと後押しして単品ではなく、街の質の向上を図る方向を推し進めるべきかと。。。
ﾉﾝﾘｺｰｽの仕組みは結構参考になるかとちょっと思ったりするのですが。どうでしょう？

[22] mixiユーザー 01月25日 08:57

>>ﾉﾝﾘｺｰｽの仕組みは結構参考になるかとちょっと思ったりするのですが。どうでしょう？

エッ！！ノンリコースも考えてるの？

[23] mixiユーザー 01月25日 22:19

考えてるというかｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑでは失敗しましたが、住宅の価値を出来るだけ保とうとする組織の存在とそれを評価する仕組みについては参考になるかと思います。
結局個人の目先のｲﾒｰｼﾞが宣伝になり形になってしまう仕組みでは相対的な統一は難しいし、街としての団結感にかけるが故に200年住宅も本質的な理解なしに一人歩きしてしまっているのではないかと。
本題からはずれているかもしれませんが、ﾛｰﾝ減税の最高減額の対象にこうした基準を採用するのであれば、個人→家族→社会の構図の上に町を作り上げることが、群れで生きる人の本質であり、営業成績の為に家を売るﾒｰｶｰには中々できないことなのではないでしょうか？
だから建築と社会を繋げる建築家がそうした方向性を示していくときかなと思います。こんなことを偉そうに言える立場ではありませんが。。。

[24] mixiユーザー 01月25日 23:31

>>20　コッキンさん

瑕疵担保法はかなり大きな影響がでると思ってますが、不動産からも建設からも設計からも全然危機感がないですね。
国土交通省はこのために名貸建築士の外堀を埋めてるのに、ターゲットにされてる方々は分ってるのかいな？という感じにしか見えない。名貸しが品質低下の原因の第一原因ですからここを塞ぐのは当然なんです。

>>23　　ＬＩＴＴＬＥ-Ｓさん

ドルもインフレトリガー入りましたが、先にポンドが逝きそうです。
グレートブリテンはポンドを捨ててユーロを取るかもしれません。
韓国は直にIMFのお世話になるでしょう。サブプライムはユーロにも飛びました。
ドルは溶けるでしょう。
（2月3月の決済通貨としてドル高ですが、その先を見越して米国債は売られ金が上がってるようです。日銀はそれを見越して、決済期の資金流通のためCP買取をしてます。）
したがって輸出は当分ダメ。内需をどう作るか？
諭吉は当面、世界最強通貨です。日本は外貨を稼ぐ必要はありません。
マスコミはネガティブニュースしか流せませんが、通貨が強くて破産した国はないそうです。
外貨備蓄はあるし、諭吉を交換すればいいだけです。
世界最強債権国なのですから生活リッチを謳歌するかどうかは別として。。。。
まっとうな住宅政策をしてもらいたいものです。

と、いう状況で建築設計者は

　　　　”具体的に提案できますか？”

でしょな。

[26] mixiユーザー 01月25日 23:55

オマケ

アメリカは過去200年で刷ったお金を、過去3ヶ月で刷ってます。この3ヶ月で2倍にしてます。。。。
でもまだ足りません。。。。。。。。。。

アメリカの話じゃなく、そのオプションやデリバティブ、MMF、国債を日本の銀行どころか農林中金、大学が買って今の段階で、溶けて億単位で損失出してるって話です。

[27] mixiユーザー 01月26日 01:03

ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑでの影響はあらゆるところに影響しているのはわかります。
度重なる法改正と国の方針の中で建築設計者が出遅れているのも解ります。
うださんが言われるように「商品」としての住宅を後押しするだけではうさぎ小屋の林立は変えられないのではないかということです。
私の参考にすべきところは、街に対する住人の意識と勝手気ままに個々が主張し合う街ではなく、全体の統率する仕組についてなのですが。
tomo蔵さんはどうするべきだとお考えですか？

[28] mixiユーザー 01月26日 12:33

近年の再開発は提案型ですよ。
国土交通省が行なった200年住宅の事業モデルコンペも提案型です。

新年の日経アーキテクチャーでも銀行の人が「提案できる建築士」みたいな話してたじゃないですか。

「どうするべきか」でなく「どうしたいか？」ですよ。

[30] mixiユーザー 01月27日 08:52

tomo蔵さん、うださん
その通りですよね。
提案力が弱いというのは、本質の追求が弱いから打開策を提案出来ない。
うださんが言われるように現在の構造上難しいと思いますが、今後の人口問題、それに伴う住環境の変化他にも(山ほどありますが）を見据えてtomo蔵さんの言われる提案ができる建築士を目指すということですね。
もっとﾏｸﾛの視点の勉強し、的を突いた提案を出せるような建築士目指したいです！
ありがとう御座います。

[31] mixiユーザー 01月28日 01:52

200年住宅ビジョン
http://www.jimin.jp/jimin/seisaku/2007/pdf/seisaku-007b.pdf

この草案の初めのほう、「200年住宅の理念」　間違ったことは書いていません。
ただし、大切なことが抜けています。

「日本の財政は大赤字であり、今後急激な人口減少社会に突入する。」

ということです。
つまり住宅負担をロングライフ化して減らして、税金払え！とも読めますし、現実そうなんだろな。。。。。。

[32] mixiユーザー 02月07日 09:47

難しい老朽化団地の再生
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200902060156.htm

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　マンションに住む人はいまや５００万戸、２千万人とも言われている。一般に団地といわれているところに住む人は６００万戸という試算もある。こうした団地が古くなり、その再生は日本の大きな問題になっている。団地の再生に取り組んでいる澤田誠二・明治大学教授の講演を１月２０日に聞いた。澤田教授はドイツのライネフェルデ（旧東ドイツ）の団地再生を勉強し、ミュンヘンオリンピックの設計にも携わった国際的な建築設計家でもある。

　澤田教授によると、団地再生の必要性は都内の多摩団地や常盤平団地などで高まっている。こうした需要は直近で３０兆円、１０年で３００兆円という試算されており、団地再生の事業にゼネコンや住宅メーカーも注目している。０４年１０月に発足した老朽化した団地やマンションの再生を目指すための「団地再生産業協議会」（近藤正一会長）には、前田建設工業などのゼネコンや旭化成ホームズなどの住宅メーカーや東京電力、東京ガスなど２６社が入っている。この協議会では団地再生プロジェクトの企画管理やファイナンス支援のほかに産業技術開発事業も行う。

　ところが一口に団地再生といっても規模、立地、住民層、経営主体がいろいろ違う。数棟だけの小規模団地からニュータウン、市街地団地から郊外のニュータウン、その中間地帯など多様性がある。３０年から４０年前に入居した高齢居住者の老朽化団地がある一方で、豊かな緑に囲まれた子持ち世帯向けの団地もある。管理方式も完全自主管理から管理会社委託までさまざまだ。

　再生の方策としては長期的かつ総合的な計画が必要であり、そのために計画を作るプレーヤーとともに公的な支援が必要である。多様性のある団地を再生するにはプロジェクト発足時の鑑定が重要であり、さらに的確なプロジェクト・マネージメントが必要だ、と澤田教授は指摘した。

　しかし、実際にはプロジェクトを実行していくときに「住環境の整備や都市緑化の拠点化、エネルギーのコンセプトなど上げていくうちに資金で生きづまるケースが多い」（澤田教授）という。

　団地再生とダンビラをふる前に、マンションの再生事業を個々の住宅メーカーなどが進めている。東京電力の関係会社の「リビタ」（内山博文社長）は３９室の社員寮を買い上げ、それを良品計画（金井政明社長）の子会社「ムジ・ネット」と協力して、リノベーション（改装）して売り出す。第１号として東京都北区赤羽、第２号を横浜市青葉区たまプラーザに作り、２月から販売する。北区の物件は新築に比べて２割安い６８平方メートルで３９００万円を予定している。０９年内に６戸発売する予定。余った住宅をどうするかの問題でもあり、団地再生にも通じる。骨格（スケルトン）は変えずに内装（インフィル）を買えるという再生である。
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[33] mixiユーザー 02月25日 10:18

「200年住宅」とは言わないで？　日経ケンプラッツより

たしかに200年は住宅を持たせると言うイメージが浮かびます。
先日の定期講習も「200年住宅」について触れていました。

しかし、国は「長期優良住宅」と呼んで欲しいみたいです。

名前でさえもコロコロと変えたいのだから
条文や仕様等も同じように変えていくのでしょうね。
長期の考えでじっくりと取り組んでもらわないと200年なんてもちませんよ。

[34] mixiユーザー 03月01日 00:23

「A QUICK LOOK AT HOUSING IN JAPAN」

財団法人　日本建築センターより、日本の住宅事情、住宅政策に対する国際的な理解を得ることを目的に発刊。

PDFにてフリーダウンロードできます。とても良い出来です。

http://www.bcj.or.jp/c08/06/c08_06.html

BCJ　太っ腹！！

[35] mixiユーザー 03月01日 00:27

自民党政策トピックス

「200年住宅ビジョン」

http://www.jimin.jp/jimin/seisaku/2007/pdf/seisaku-007b.pdf

[36] mixiユーザー 03月01日 00:34

住宅金融支援機構　50年住宅ローン　「フラット50」

検索すると色々出てきます。

とりあえずAll　Aboutのリンク

http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20081212A/

[37] mixiユーザー 03月08日 22:39

Nikkei Net
マンションはじめてのマンション購入　トレンドウオッチ
第87回　長期優良住宅（200年住宅）普及促進法が成立、その中身とは？

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/

このURLじゃ、直に更新されそうだから全部拝借、、、、
するとキラワレそうだから、日記にコピーしとこ。。。。

↓重要な部分
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200年住宅　認定基準案の概要

■構造躯体（くたい）の耐久　　数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること
■構造躯体の耐震性　　極めて稀に発生する大地震に対し、構造躯体の必要な補修をすることによって使用を継続できること。継続利用のための改修を容易にするため、損傷のレベル低減を図ること
■内装・設備の維持管理の容易性　構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること
■可変性（変化に対応できる空間の確保）　　居住者のライフスタイルの変化に応じて、間取りの変更が可能な措置が講じられていること
■省エネルギー性　必要な断熱性能など、省エネルギー性が確保されていること
■バリアフリー性　　将来のバリアフリー改修に対応できるよう、共用廊下などに必要なスペースが確保されていること
■住環境への配慮（維持保全計画の作成）　　良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持および向上に配慮されたものであること
■計画的な維持管理　　（記録の作成および保存）建築時から将来を見据え、定期的な点検・補修などに関する計画が策定され、同時に点検などの履歴が蓄積されること
■住戸面積　良好な居住水準を確保するために必要な広さを確保すること

＜参考＞　200年住宅の認定基準案の概要の詳細（国土交通省）
http://www.mlit.go.jp/common/000030242.pdf（ＰＤＦ形式）　

かなり品確法（住宅品質確保促進法）を意識した評価方法基準となっており、認定の効率性を高めたい狙いが透けて見える。ただ、建築基準法に定める建築確認の省略までを認めるわけではなく、「200年住宅の認定申請と併せて建築確認申請を行うことができます。ワンストップサービスと考えてもらえると分かりやすいでしょう」（国交省住宅政策課）とのことだ。官製不況などと言われないためにも、周到な準備をお願いしたい。
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やっぱりな。そら性能評価ベースになるはずでしょう。。。
性能評価が重要だ、との俺の先見は間違っていなかった。

これで、300?から、省エネ出して、、フラットxx出して、、、性能評価出して、、、福まち出して、、、、超長期だして、、、規模が大きくなればCASEBee出してかい。。。。。。被りまくりだな。

行政もタイヘンだな。。。どんどん専門家してリスクが高くなるから仕事が減る。
減るから仕方ない、じゃなくて省エネや福まちみたいに行政へ報告しなきゃならないのとか出てきそうだ。
防犯とか。。。

[38] mixiユーザー 03月12日 18:39

「フラット３５」頭金不要に…自民が改正案

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090312-00000633-yom-bus_all

自民党は１２日、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の長期固定ローン「フラット３５」について、住宅購入時の頭金を不要にする制度改正案をまとめた。

　マンションの売れ行きが悪化していることから、景気対策として住宅取得を促す。

　フラット３５は同機構が民間金融機関と提携した最長３５年の固定金利ローン。利用者が最も多い「買い取り型」は、融資の上限が建設や購入に必要な金額の９０％で、数百万円の頭金が必要となる。制度改正で、住宅の購入意欲はありながら頭金を用意しにくい若年層などがローンを利用しやすくする。

3月12日14時37分配信読売新聞

[40] mixiユーザー 03月16日 01:05

【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）とは、【フラット３５】をお申し込みのお客さまが、省エネルギー性、耐震などの要件を満たす住宅を取得される場合に、当初5年間のお借入金利について、年0.3％の優遇を受けることができる制度です。

｜

政府による「生活対策」及び「住宅・不動産市場活性化のための緊急対策」の一環として、平成21年１月５日から優良住宅取得支援制度（【フラット３５】Ｓ）を拡充し、【フラット３５】Ｓ（中古タイプ）として、中古住宅に関する新たな住宅の基準を追加しました。

｜

http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.html

---------------------------------------------------
またここでも性能評価。
住生活基本計画の方針通りに、優良な中古ストック化と流動化を後押ししてますな。

住宅減税と、フラット35Sで金利優遇。そして頭金なしに突入？この勢いでノンリコースに行くか？

内需エンジン発動ですな。

[41] mixiユーザー 04月01日 21:36

戸建まで。。。。。。ビックシ！

CASBEEすまい（戸建）

http://www.ibec.or.jp/CASBEE/cas_home/cas_home.htm

[42] mixiユーザー 04月01日 22:36

ケンプラッツ　コンクリートの品質にかかわる「800マイクロ」とは
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/column/20090106/529350/

建築工事標準仕様書・同解説　ＪＡＳＳ５　鉄筋コンクリート工事
http://www.aij.or.jp/jpn/publish/publish-menu.htm

仕様を決めればクラック防げる？？
コレ、現実的じゃないなぁ。。。。。。。。。。。
だから木造なのか。。。。。。。。。。。。。。。

[43] mixiユーザー 04月06日 20:10

「優良住宅」のローン金利優遇を20年に延長　政府・与党方針

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090406AT3S0501605042009.html

「優良住宅」のローン金利優遇を20年に延長　政府・与党方針
　政府・与党が追加経済対策に盛り込む住宅市場の活性化策が明らかになった。住宅金融支援機構の長期固定金利の住宅ローンを利用する際、耐震性などに優れた家なら金利優遇（0.3％）期間を20年に延長する。普通の家でも2011年度末までは頭金なしでローンを組めるようにする。中小の不動産業者の資金繰りも支援する。

　政府・与党は10日にも追加対策をとりまとめる。金利優遇の住宅ローンの拡大に備え、住宅金融支援機構に約5000億円を追加出資する方針。(09:34)

[45] mixiユーザー 04月06日 20:22

↑

こうなると戸建でも性能評価必須ですね。つまり検査済み必要ってことです。
確認だけとって、検査受けないはもう通用しない。
そういう工事が出来ない工務店、名貸建築士の淘汰が加速されるかもね。

[46] mixiユーザー 04月13日 21:01

長期優良住宅法関連情報

長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅である「長期優良住宅」について、その建築及び維持保全に関する計画(「長期優良住宅建築等計画」といいます。)を認定する制度の創設を柱とする「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月に公布され、平成21年6月4日に施行されます。
　この法律では、長期優良住宅の普及の促進のため、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能を有し、かつ、良好な景観の形成に配慮した居住環境や一定の住戸面積を有する住宅の建築計画及び一定の維持保全計画を策定して、所管行政庁に申請します。当該計画の認定を受けた住宅については、認定長期優良住宅建築等計画に基づき、建築及び維持保全を行うこととなります。

長期優良住宅の普及の促進に関する法律・省令・概要・認定基準　等々　リンクあり。（国土交通省HP）
↓
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html

[47] mixiユーザー 04月13日 21:02

長期優良住宅建築等計画に係る技術的審査業務開始のご案内

長期優良住宅の普及の促進に関する法律（長期優良住宅法）に基づき、所管行政庁による長期優良住宅建築等計画の認定制度が創設されることになりました。
ＢＣＪでは、登録住宅性能評価機関として、長期優良住宅建築等計画に係る技術的審査業務を平成21年5月より開始しますので、ご案内申し上げます。

http://www.bcj.or.jp/c13_inspection/longhouse/index.html

[48] mixiユーザー 05月12日 23:03

みなさんはじめまして。僕は大学で建築を学ぶ学生です。
少し関連性があるかどうかは不安ですが、聞いてくださいm(__)m
僕達は日本人の新築志向、既存住宅のシェアが欧米に比べ非常に低いことに目を付けました。さらに深刻な問題は世帯数より住戸の数が余っていることです。そこで僕達はﾘﾎｰﾑ・ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝをその問題の解決案として考えています。
しかし、なかなか普及しないで、新築志向が蔓延する主な理由として消費者の視点からだと
1、汚らしさ、ﾃﾞｻﾞｲﾝの古さ
2、コスト面の不透明さ
3、設備の老朽化
などがあげられます。

そしてもう一つ、専門的視点からの問題があると思うんですよ。僕達は基準法改正による構造上の問題がある、ということぐらいしか思いつきませんでした。しかし、これだけでは無いような気がしてなりません。そこで一つ。みなさんからのﾘﾎｰﾑ・ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝの利点・欠点・その他さまざまな知識を専門的見解から聞かせていただけませんか？

[50] mixiユーザー 05月14日 02:27

なぜ新築志向、既存住宅のシェアが欧米に比べて低いことが問題と考えました？
その路線で今まで来たのは、そちらの方がメリットあったからでしょう？
そのメリットを探ると、なぜビルド＆スクラップの理由のいくつかも出てきます。
これは前に挙げてる、住宅建設計画法や200年住宅ビジョン、BCJの「A QUICK LOOK AT HOUSING IN JAPAN」をみれば国の政策が分ります。

その一方、なぜ今になって優良住宅のストック、流通化が求められるか？ですね。

信じられないかもしれませんが、1980ン年のバブル崩壊まで、土地の値段は下がらなかったんですね。
なので、マンション買って、買ったときより高く売って、より広いところに引っ越すってことが可能だったようです。
バブル以降、それが無くなったのでマンション業界は「永住志向」を言い出します。
その一方、古くなって、入居率の落ちたビルが出てきた。
でも、バブル後だから壊して、作り直すってのが出来ない。融資も付かないし需要もない。
なので”リノベーション”って手法が検討された。作り直すよりは安くできるかも？と。
このリノベーションはマンションのリフォームをオサレに言い換えるリノベーションでなく、事務所ビルを住宅に変えるなど用途変更アリのリノベーションです。

結果そんなに根付かなかった訳です。
理由は
・1　中古スケルトンの寿命・耐震性が保証できないため、分譲住宅として市場に出せない。
・2　上の理由で銀行の融資が出なかった。
・3　コストもさほど下がらない。
・4　手間もかかる。

など。最大のネックは1,2です。つまりハコの話より金融面のハナシです。

また、会計制度が時価会計になり、キャッシュを生み出さない土地は負債扱いとなったり、金融・生保・メーカーなどが社宅などの土地をドッと売りに出し、海外からファンドが流入、J-REATも上場、基準法も総合設計の緩和、天空率の採用などなど。
そしてなにより銀行ですね。土地を”剥がし”、デヴェロッパーに売り、マンション事業に融資し、ゼネコンに融資し、エンドユーザーに住宅ローンを融資した。
国の経済が廻るわけです。現場は潤いませんでしたけどね。
で、政策的に都心部中心に新築住宅の分譲に拍車が掛かります。（要は富の移転）
結果、リノベーションでなんとかならんかい、とやってたけどマンション新築ラッシュになりました。

近年、ストック化を言っている理由は。（先のリポートにも書いてあるが）
・人口減少に突入した。
・ビルド＆スクラップに依存した産業からの脱却を目指す
・経済的に円熟したので、今後そんな分野に資本・人材を掛ける余裕がないだろう
・上記の理由から、今後増税は避けられない。なので国民の住宅コストを軽減させ、その分を課税したい
　（ホンネはこれだと思う）

なのかと思います。

また集合住宅もどんどん進歩したので、おそらく３０年前のスケルトンは
・スラブが薄い。（防音が劣る）
・階高が低い（天井が低い）
・占有面積が狭い、スパンが狭い（年々広くなってる）
・開口部が狭い・低い
・床が直床仕上げ対応で、二重床対応になっていない
・玄関廻りが狭い（アルコーブ・室外機置き場・廊下など）
・バルコニーの奥行きがない。手摺がRCなので日射がない（ベランダで植物が育たない）

あるいは
・共用部（エントランス・集会室・もろもろ）がプア
・駐車場・駐輪場の台数が少ない

あと現実問題
・例えば２５歳で結婚して３５年ローン組んでも、５０年は建物は持って欲しい。
　築２０年だとしてあと50年って？？？？老後に立替？買い直し？？

木造は、正直お話にならない。

などなど。

性能評価が出てきてから、大手デベの温熱4等級取ってるようなものなら、ビルディングタイプとしての集合住宅は殆ど完成しているので、優良ストックと言ってもいいでしょうが、正直心もとないですね。

それでも、中古マーケットってある訳です。
でも自分が住むのでなく、投資目的なのがグッと増えてくると思います。
あと、BlueStudioとか。
で、なぜデザインするかというと商品として持たない訳です。これだけ理由があるのですから。
だからデザインして付加価値を上げる。

ここらへんの中古流通の考え方は、BlueStudioが出してる本を読むと参考になると思います。

ではでは。

[51] mixiユーザー 05月14日 02:34

あとリノベーションの事業家をハデにやった会社でリプラスがあります。

破産しましたが。民事再生でなく、破産。

何のために会社を立ち上げたか？

投資家から集った資金で、有名物件不良債権の処理が目的だったのでしょう。

ここのデザインと事業スキームを見ては”ここまでやるか！！”と感嘆しましたが、どうやら隠れ蓑だったようですね。

[52] mixiユーザー 05月14日 02:40

あと、かなりマジメにリサイクルを追及したところで”D&D Apartment"があります。
大阪の堀江の店舗はいいですよ。

[53] mixiユーザー 05月14日 09:06

> うださん
大変参考になるコメントありがとうございますm(__)mうださんの言う通り、ｲﾒｰｼﾞが先行してしまっていますよね。
しかし、僕はﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝこそがｲﾒｰｼﾞを売りにする市場ではないかと考えています。［以下、本を参考に］新築が当たり前の時には、『住宅』という市場はそのための貯蓄を設けたりローンがあったりと、他の市場とは一線を画してたと思うんです。けど、ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝという行為は例えば旅行にいく、だとか車を買う、だとかと同義で生活を向上するための行いの一つになります。つまり、他の市場との競争が起こるわけです。だから『ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝすることは～であるから素晴らしいんだよ』と言う確かなｲﾒｰｼﾞを売らなければならないとおもいます。
そして最後の文章は非常に勉強になります。僕は消費者の需要の多様化がﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝをする意義でもあると思います。なのでうださんの教えてくれたことのように各世代・立場の『家』需要をまずはまとめてみたいと思います。
これからもよろしくお願いしますm(__)m

[54] mixiユーザー 05月14日 09:43

> tomo蔵さん
これまた非常に専門的な意見をありがとうございますm(__)m
まだ調べてから間もなくここまで知識、見解を目の前にすると自分の意見に自信はあまりありませんが、僕は前述の通り、既存住宅が余っているのに、そこにあまり目が向かないことが問題点だと思います。
tomo蔵さんが言うように、ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝが進まない最大の理由は僕自信、『金』にあると思います。単純計算、新築で食べてきた人たちは職を失ってしまいますもんね。欧米にはﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝの種類が豊富でそれにともない業種も豊富であるみたいです。日本も今流行のﾜｰｸｼｪｱﾘﾝｸﾞを広義でとらえて、作業を分割化を整えたら、お金の面は打開できませんかね？
考えが浅はかだったらすみません。
あとtomo蔵さんが紹介してくれた文献や会社をリサーチしてみようと思います。

これからもよろしくお願いしますm(__)m

[55] mixiユーザー 09月11日 00:03

ケンプラッツ　「住宅政策を大転換する」、民主党・前田武志座長
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20090909/535197/

今まで見た役人＝公務員の話で正直、説得力あると言わざるを得ない。。。。。。。。。。
のだが、今現在の次期政権はもう予算案からカルトです。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

インセンティブ付ける？ふ～ん。。。。。。。国債発行しないで、環境税36万/年・1世帯ですか？
それと別に、全世帯、太陽電池義務、省エネ化（性能評価　温熱4等級・次世代断熱だろう。。。。）
500万円自主負担ですか？
http://s04.megalodon.jp/2009-0908-1407-46/www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/n1_17.html

500万円で済まないと思うけど？4等級改修は。
床・壁・天井・窓枠・サッシュ/ガラス全部やり直しだよ。

オマケ
ガソリン税　リッター170円だとさ、です。

[56] mixiユーザー 09月11日 00:05

あ～、そういえば、太陽電池の電力の買い取り価格2倍にするから、それも家計にブーメランですね。

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