[dir]不動産コミュの【質問】住宅金融公庫の借り換えについて

知人のご両親から相談を受けました。
しかし情けないことに、まだコンサルティングできる知識がありません(汗)
なので、業界でご活躍されている皆様のお知恵を拝借したく、トピックを作らせて頂きました。

質問内容は以下になります。

≪質問≫

１．住宅金融公庫を利用して住宅購入した場合、返済が終わるまで、賃貸として貸し出し出来ないというのは本当ですか？条件によるのであれば、その条件とは何ですか？

２．住宅金融公庫にて住宅購入の為の借り入れをした場合、所得税等の減税措置があると伺いましたが、どのような利率や条件などがありますか？

３．住宅金融公庫に返済中の持ち物件（購入したマンション）を運用し利益を出したい場合、賃貸物件として貸し出す以外に、メリットが大きい運用方法はありますか？

※調べ方を教えて頂けるだけでもいいので、是非よろしくお願いいたします。

≪知人の希望≫

住んでいない持ち物件（恐らく住居用マンション）を賃貸物件として貸し出したい
（要するに、そのマンションから、何らかの形で利益を上げたいとのことです）

≪状況≫

１．購入したマンションの購入資金を、住宅金融公庫に返済中である
２．現在、購入者は別のマンションに住んでおり、返済中のマンションは全く利用していない
３．銀行に繰上げ一括返済用の資金を借り入れることが出来る状態にある
※．住宅金融公庫への返済が終わるまで、賃貸物件として貸し出してはいけないと言われた（そうですが、真偽はよくわかりません：質問１）。

≪自分の見解≫

まずは銀行から一括返済用の資金を借り入れ、住宅金融公庫に一括繰上げ返済する。
そして、それから賃貸物件として貸し出し、賃料を銀行への返済に充てる。
という風に、要するに借り換えがいいのでは？と考えています。

ただし、現状のメリットとして、

１．住宅金融公庫にて借り入れ、住宅購入した場合、減税措置がある（と聞いたことがある：質問２）
２．銀行より住宅金融公庫の金利が安い

というのが当てはまるそうで、どうすればベストなのかわかりません。
現状のメリットの合計が、何らかの運用（賃貸物件で貸し出す等）によるメリット合計を上回るのか下回るのかによって、現状維持か一括返済かをアドバイスしたいと思っています。

友人伝いで受けた相談なので、住宅金融公庫の金利及び返済残高は不明です(汗)
銀行で借り入れる金利についても、必要資金額が不明なので、まだ調べておりません。

かなり情報不足であるのは承知の上です(汗)
その上で、１～３の質問に対するご回答、ご意見、ご指摘等頂けないでしょうか？

何卒、ご鞭撻の程、よろしくお願いいたします。