マンション管理組合コミュの勝手な行動！予算案がマイナス！

みなさんに相談です。
築３年、60戸のマンションに住んでいるものです。以前もこちらでお世話になりました

今回の相談なのですが、
１、住人には何も知らされずに植栽のレンタルが始まったこと。

２、理事長の趣味の絵画をエントランスに置かれたこと。

３、予算案から赤字。

１
いつの間にか植栽がエントランスに２つ置かれるようになりました。置かれた次の月の議事録で、植栽ﾚﾝﾀﾙ月7000円とだけ報告がありました。私たち住人にはﾚﾝﾀﾙされることなど知らず、事後報告だけでした。月7000円もかけてレンタルするほど、エントランスが広いわけでもなく、むしろ私は邪魔に思っています。全住人に許可も取らずに勝手にﾚﾝﾀﾙしてもよいのでしょうか

２
これもまたいつの間にかエントランスの壁に絵画２枚飾られるようになりました。議事録によると、理事長が無償で貸して頂けるとのこと。絵画取り付け代金の予算案まで書かれており、取り付けようと考えているようです。
私からしたら、このマンションの雰囲気には合わないような絵画だと思うし、勝手に取り付けられては嫌だとも思います。完全に理事長の趣味だと思うのです。そういった個人の趣味は家の中でするものであって、マンションのエントランスにまで

と不愉快です。
これも理事長の独断なのか、勝手な行動だと思うのですが。いくら理事会で話したとは言え、私は納得いきません。

３
今年度の決算、来年度の予算案についての会議の資料が配布されました。私が入居して２年目になるので、去年の会議は参加しておりませんが、今年の決算と来年度の予算案を見て驚きました。

今年度の決算、マイナス100万円
来年度予算案、マイナス400万円

これは一体どういうことでしょう

予算案からしてマイナスで、決算ももちろんマイナス。繰越金でなんとかまかなえているみたいですが、このままだとあと４年で赤字です

こんな予算案でよいのでしょうか

修繕積立金はまた別の予算みたいなのですが。

これでは数年後から管理費が大幅にアップせざるを得ないのではないかと不安です。
このような状況にも関わらず、上にも書いたような植栽ﾚﾝﾀﾙ、絵画の取り付け工事をしてもいいものかと。決算内容も、議会が開かれる度に飲み物代金（毎回値段が違う。600～2500円）こういった小さなことから節約しないといけないと思うのです。

管理会社の変更も視野に入れなければならないのでしょうか？果たしてそこまで私が言えるのでしょうか？

小さいことも気になってしまう主婦です。せっかく買ったマンションを快適に暮らしたいのです。どうかお知恵をお貸し下さい

コメント(29)

最初
全て
最新の40件

[1] mixiユーザー 11月23日 11:34

マンション管理士です。

詳細がわからないところがありますのでコメントしづらいのですが・・・

１、住人には何も知らされずに植栽のレンタルが始まったこと。
→予算にその費用が計上されている可能性もあると思います。
何の予算も無く理事会でバンバン管理費を使っていくやり方は問題だと思います。

２、理事長の趣味の絵画をエントランスに置かれたこと。
→理事長の趣味なのか、それとも組合員のことを考えて、何も無いところに絵画を置いて和らいだ雰囲気を作ろうとしたものなのか判断つきかねます。

３、予算案から赤字。
→通常は赤字予算は組みませんよね。
決算も赤字決算だったということは修繕積立金を取り崩した可能性があります。
これには総会決議が必要ですがちゃんと承認されてのことなのでしょうか？
赤字予算自体よろしくないことですが60戸で400万円のマイナスという額もとても気になります。
でも総会で承認されたのですよね。ということは皆さんが納得されたということになってしまいます。
管理会社が側にいるのに必要な助言が足りないからこうなってしまったのか、それよりもそもそも組合員が無関心だからこうなってしまったのか・・・いずれにしてもこの先を案じます。

トピ主さんの言うように経費の節約を考えることはとても大事です。
将来の修繕のための修繕積立金が不足している管理組合がとても多いのが現実です。
管理費の余剰金を修繕積立金に廻すとか管理費の支払い項目の節約を真面目に考えていかなければなりません。

どうしても現執行部のやり方に不満がある場合は、役員ではなくても組合員の5分の１以上の同意を取り付けて総会を開くこともできます。（組合員の総会招集権）

また手前みそにはなりますが我々のような専門家のアドバイスを仰ぐのも一つの手段ではないかと思います。

ご参考になれば良いのですが・・・

[2] mixiユーザー 11月24日 10:40

管理組合の理事・理事長経験者です。組合運営の経験からコメントさせていただきます。

>１、住人には何も知らされずに植栽のレンタルが始まったこと。
管理組合が適切に運営されているならば、植栽のレンタルは組合員総会
の議案となり承認されているはずです。それがなければ理事会が勝手に進めていますので、
差し止めを求めるのは正当です。全住民の許可が必要かどうかについては、エントランスは共用部分で管理組合に管理を委託することになっているのが通常で、規約で特別決議となる事項になっていなければ、総会で過半数賛成で決議となるのが一般的ではないでしょうか。
組合員集会で賛否の意思表示をすることは住民（組合員）の権利であり義務ですので、通知されたならば知らなかったとは言えないと思います。途中で入居された方は知らないうちに決められていたかもしれませんが、入居時に組合規約を遵守する承諾書を書かされているのではないでしょうか。

>２、理事長の趣味の絵画をエントランスに置かれたこと。
こちらも１と同様組合員総会で承認されたかどうかをご確認ください。
不快であれば定時総会で提起するか、総会召集を理事会に要求されてはいかがですか。
ただし、その前に味方の住人を探したほうがよいと思います。

>３、予算案から赤字。
これは早急に是正すべき難題です。集めた管理費が何に使われているか、コストを徹底的に見直して切り詰める必要がありそうです。
ただし、なぜ赤字になるのかは、そもそもの管理費の設定がおかしい可能性もあります。
これは販売者側の営業戦略で、販売時に購入後の維持費を低く見せようと
いう意図をもって設定し、将来の引き上げが前提になっている可能性もあります。

管理組合の運営に疑問をお感じでしたら、ぜひ理事に立候補されてはいかがでしょうか。理事を務めればいろいろわかりますし、理事、特に理事長になれば、合意形成の主導権が握れます。
マンション管理士へ相談するにも理事に就任する必要があります。なお区分所有者名義がご主人であればご主人名でないとアクションできないかもしれません。

[3] mixiユーザー 11月24日 11:10

大変ですね

私のマンションは　８００世帯以上の大所帯で
３年前に　大規模修繕をしたのですが
その時の出費も　？？？？？？？マークの付く物が
たくさんありました

しかし　理事会のメンバーは　輪番制のボランティアですから
基本的に　コチラが　文句は　言えない所がありますね

のうさん
25TORU25 さんの　書かれているように

プロの意見も大切ですし
また　自分自身が参加される事を　お薦めします

（　あと　管理会社が入られてると思うので　
そちらに疑問などを　質問されたら　如何ですか？
管理会社がしっかりしてると　アドバイスもしっかりしていますよ）

マンション規約等の内容などがわかるようになると
色々な物が　見えてくると思いますから一度　ゆっくり読んでください

私も　理事会役員を　経験後
色々な事に　興味を持ち
今後のマンション運営を本気で考えるようになり
現在は　次期大規模修繕準備委員会に　籍を置かせて
頂きました

住民には　色々な方がおられますから
しっかりした目で　運営する事が　大切ですね

頑張ってください

[4] mixiユーザー 11月24日 11:42

私も理事長経験者としてコメント。

miyuさんの疑問は正当なものと思いますが、植栽リース契約（一般的な管理規約では総会の普通決議事項にあたり、理事会の合議のみでは不十分）、玄関の絵画（理事会の合議で可能、取り付け費用について理事会で決算できる仕組みがあれば、理事会の合議で可能かもしれない）について、管理規約の面から確認する必要があると思います。

　その上での行動ですが25TORU25さんがおっしゃっているように、味方を作ることが必要だと思います。
　また、理事や理事長は、「やってあげてる」的なボランティアの自覚・自負が強いのが一般的で（ここに集う方々は極めて冷静な方が多いですが）、がんばっている人ほど活動に思い入れがあることに留意すべきです。つまり、目標「予算・決算を正常化する」をテーマにする場合、現状を否定するところから入るのがいいのか、システム上の不具合を改善するような流れを作るのが良いのか、ある程度戦略的にアプローチした方が、早く、平和に目標を達成できる可能性が高いということです。間違った方向のやる気のある人の鼻っ柱を折るのは、気持ちはすっきりしますが、もしかしたら目標到達には遠回りになるかもしれません。僕は、これで痛い目にあいました。

　ミイさんがおっしゃる中で、管理会社への問い合わせ。現状ではあまり期待できないかもしれません。管理会社がまともなら、そもそも最初から赤字の予算を提示する（予算案のたたき台は一般的には委託された管理会社が理事会に提示することが多いと思います）ことはありえないでしょうし…

　管理規約に目を通すこと
　理事に立候補することを検討すること

　とりあえず、そのあたりからスタートしてみてはいかがでしょう。
　管理組合理事会の運営は、管理規約にがちがちに縛られているにもかかわらず、ともすると安易な方向に流れがちです。そのあたりを是正するにはある程度内部外部からのプレッシャーが必要です。内部のプレッシャーになるか、外部からのプレッシャーになるか、miyuさんのところではどっちが良いかよく検討してください。

　僕が理事長をしていたときは、外部から（理事会以外）のプレッシャーが良い方向に働きました。

…取りとめなくなってきました。これも、当時（理事長時代）がんばった、という思い入れゆえですね(笑)

[5] mixiユーザー 11月24日 23:39

みなさん、アドバイスありがとうございます。

管理費１２３００円　修繕積立金６７００円
私のマンションはこれが現状です。

次期収支差額マイナス３５０万円について、理事やっている方から回答を頂きました。以下、理事による回答。

結論から言うと大丈夫です。
簡単に言えば管理費と積立金は財布が別になっています。そして管理費は基本的に余らないという前提がありますが、実際は毎年４００万円近く管理費が余るため、余剰金は修繕積立金に財布が移ります。当たり前だけど、管理費が余っていないと積立金に移せないので全体で見れば３５０万円ほど予定より黒字ということになります。管理費だけみるとマイナスに見えるだけで、実際はマイナスではないです。
このままうまくいけば、５年後の積立金値上げもしなくてよい可能性も出てきています。

上記の回答を受けました。
わたしが思うに、この余剰金が発生するのであれば、管理費としての回収ではなく、修繕積立金として最初から回収するべきでは？と思います。
管理費を無駄に使われるのはやっぱり納得いかないし、今年が３５０万円の余剰金が発生しただけであって、来年からはどうなるかもわかりません。
管理を委託しているところがいながらも、こういったことが起こり、管理報酬まで払っている現状です。

今のうちから切り詰められるところは切り詰めなければと考えています。

総会は１２月７日に行われます。
それまでにご意見お願い致します。

[6] mixiユーザー 11月25日 00:28

予算が赤字になる理由がわかりません。

私の管理組合では、年度予算は、余剰金0円としてくみますが、
予備費に蓄えておき、年度末に余った分を修繕積立金に回しています。
私の組合では、毎年800万円ほど余剰金を修繕積立金に回しています。
最初から、800万円を赤字にして予算は組みません。

予算で、収支が350万円マイナスとあると、来年は通常より700万円支出が多いことを
計画されているということはないのでしょうか？

[7] mixiユーザー 11月25日 01:42

予算が有れば使いきる…
何処かの国の官僚感覚…

区分所有者全体の財産ですので　どの様に使用するか
それが所有者全体の利益に成るか　その点が欠落していますよね。

また、絵画　これも、趣味が有りますから
どうしても　絵に問題が無くても、付随する問題で
絵画自身に問題が以降するのも　問題だと

共用部に当りますから、その辺りの皆さんの意見も聞かないと
個々の趣味がぶつかり合いかねません。
クールでスタイリッシュなマンションライフを望む趣味と
コンクリートに囲まれているからせめて　田舎の情景でも
美を追求して裸婦像　等々…

　sissiの所の立体長屋、小規模なので、お財布も小さく
管理費が余れば　喜んで『修繕積立金』に回して行く努力をしています。
一時期、レンタルの造花をエントランスへ
また、絵画の購入を前理事が予算を組みましたが　
住民の（sissi先頭m(__)m）反対で　却下致しました。

管理費の余剰分は、出来るだけ『修繕積立金』へ持って行くようにしました。

マンションの管理費に突然の大きな出費と言うのは考えにくく
本来の出費と収入の見直しが必要だと思われます。
電気、水道がなど、どうしても値上がりする項目は元々わかっている事で
その際に『管理費の値上げ』が必要に成るかとも思いますが
　本来、管理費は一定の金額の出費以外無いと思っています。

少しでも『修繕積立金』に回し、不測の事態に耐えられる『財布』を
大事にしないと困りますね。
その財布は区分所有者全員の財布で、
『理事』になった期間の理事の財布では有りませんから。

[8] mixiユーザー 11月25日 10:18

実際は毎年４００万円近く管理費が余るため・・・
→毎年恒常的に管理費に余剰金が出るケースで各戸の管理費の額を下げてその分を修繕積立金に上乗せした管理組合がありました。

管理費剰余金が発生してから積立金へ廻すケースがほとんどだと思いますが、役員さんの中には余っているのなら使っても良いのではというふうに考えてしまう方もいないとは限りません。

それよりも他の方がおっしゃっていますが、傍らにいる管理会社がそのあたりの提案をしないのもかなり問題なのかなと思います。

ひどい管理会社の例として、管理組合のお財布状況を見て必要もない、緊急性もない改修工事を提示し、無知な役員をその気にさせて臨時総会を開催しようとした（それも工事見積書は自分の会社の見積書だけを提示）なんていうのがありました。

まだまだ管理会社任せのマンションが多いですね。

[9] mixiユーザー 11月25日 10:52

☆miyu☆さんの最初は書き方では予算が赤字と書いてありますが、5番の書込の書き方では350万の黒字が出ていて、修繕会計に振り向けと読めます。

正確な記述をしないと、状況が伝わらないと思いますよ。

[10] mixiユーザー 11月25日 13:57

くまごろうさんの指摘のとおりだとすると、話が180度違うので大変困惑します。

書き込み情報から試算しますと、☆miyu☆さんのマンションの管理費収入は
年間885万円位で、そこから350万円も余剰金が残ると言うのは、逆に非常に
低コストで運営されているのではないでしょうか。月々の積立の他に管理費
から毎年そんなに修繕積立金に振替できるのでしたらむしろ組合運営は優良
ですよ。

[11] mixiユーザー 11月25日 17:18

会計（経理）のことをご存じないからなのでしょうね。
全く意味の違うことなので、びっくりしています。

350万ほどの決算時の余剰金が出ると言うのであれば、戸当り4,860円／月を修繕積み立て会計へ移管することになるのですから、この際管理費と修繕積立金の内訳を換えておくといいかもしれませんね。
うちのﾏﾝｼｮﾝも、管理費の見直しのときに内訳も変更したので、今の管理月額は4,000円にもなりません。（126戸の中規模ﾏﾝｼｮﾝです）

[12] mixiユーザー 11月25日 19:36

miyuさん
私も３００戸のマンションで副理事長を経験しました。

総会である方から夏祭り後の慰労会の飲食費が多いと批判を受けましたが、その方がその後理事長になられ管理規約にないことなどを行ったりしていましたが、最後の総会で事後承諾的に承認を得ておりました。
一般の住民でいる立場と理事長になっての立場とは考え方が変わると思います。いろいろな裏事情もわかると思いますのでみなさんがおすすめしているように一度理事長になられたらお腹立ちは解決するように思います。
理事長は管理責任者としてマンションのもめ事で訴えられたら被告人になります。それだけ責任は重くまたそれを受け止める義務もありますが、変わりに少々のことは事後承諾で勝手にできる権利もあると思います。
そこで＜ゆで様＞の言われたことが正しいと思いますのでそちらを引用させていただき追加コメントさせてください。
＜ゆで様＞すいません<m(__)m>
?植栽リース契約（一般的な管理規約では総会の普通決議事項にあたり、理事会の合議のみでは不十分）
ーー次期総会で事後的に承認を受ければよしで、多少の裁量は理事長（理事会）権限にはあると思います。

?玄関の絵画（理事会の合議で可能、取り付け費用について理事会で決算できる仕組みがあれば、理事会の合議で可能かもしれない）について、管理規約の面から確認する必要があると思います。
ーー取り付け費用も少額の場合は理事長（理事会）権限で可能かと思います。
miyuさんが理事長になられて理事会の話し合いの上付け替えるなり取り去ればよろしいかと思います。
?は赤字ではなかったとのことですね？
ということでいずれも今の時点では問題ないのではないでしょうか？
それだけ理事長権限は大きいので、一般住民の方との管理組合権限は違います同等ではないです。最良な策は理事長になられることです。

[13] mixiユーザー 11月25日 22:04

予算ではなく絵画の件なのですが…。ちょっとグチっぽくなりますがご容赦下さい。

ウチのマンションのロビーの隅に小さな飾り棚が４つあります。
私が理事長の時代に「余りにも殺風景」なので、絵はがきのスタンドを買いまして
私が旅行で集めた絵はがきなんかを飾っておりました。
３～６ヶ月で「適当に私の手持ちの絵はがき」を回して入れ替えをしておりました。
これは任期が終わっても、なんとなく私が続けていたのですが…。

つい最近ですが、シルク=ド=ソレイユを観劇に行き、その絵はがきを入れましたら
「恐い」とクレームが付き２週間で入れ替え。
次に入れたのがシリア政府観光局の「遺跡の絵はがき」だったのですが、
そこに「 welcome SYRIA 」と入っており『渡航注意が出ている国にwelcomeとは何だ！』と
これまたクレームが入ったそうです。（呆

ずーっと手持ちの分を「お蔵入りするくらいなら」と出していたのですが、今年の理事は
「事なかれ主義・波風立てない主義・出来れば何もやらずに済ませたい主義」なのか
絵はがきの掲示を引っ込めたそうです。これには私がキレてしまい「もうええわ」と
絵ハガキを供出するのを止めました。

今は、何の変哲のない「花束」かなにかのハガキが入っております。
多分「未来永劫」花束なんだと思います。せめて世界の名画にすればいいのに…。

とまれ。合議制・話し合いでもいいのですが、多くの人に有益な行動を殺してしまう可能性もあります。

今回の書き込みでも「殺風景なので（自前ででも）絵でも飾ろう」というのは
良い判断だと思いますよ。すくなくとも何もしないよりはマシだと思いますけどねぇ。

[14] mixiユーザー 11月26日 01:55

みなさま、コメントありがとうございます。
確かに、経理について知らないことばかりなので、決算報告と予算案の合計を書きたいと思います。私が間違っているのでは？とちょっと不安になったので、どうか教えてください。

【決算報告】
管理の部　　　３期予算案　３期決済額
収支合計　　　10,876,360 11,284,904
支出合計　　　14,876,360 12,364,335
収支差額　　　 -4,000,000 -1,079,431

前期繰越余剰金　5,658,652 5,658,652
当期繰越余剰金 -4,000,000 -1,079,431
次期繰越余剰金　1,658,652 4,579,221

修繕積立の部　３期予算額　　３期決算額
修繕積立金　　 4,539,600 4.539.600
管理費会計より
繰入　　　　　 4,000,000 4,000,000
収入合計　　　 8,539,600 8,539,600
支出合計　　　　　　　0 0
収支差額　　　 8.539,600 8,539,600

前期繰越積立金24,229,492 24,229,492
当期繰越積立金 8,539,600 8,539,600
次期繰越積立金32,769,092 32,769,092

【予算案】
管理の部　　　３期決済額　４期予算案
収支合計　　 11,284,904　　10,845,700
支出合計　　 12,364,335 14,345,700
収支差額　　 -1,079,431 -3,500,000

前期繰越余剰金　5,658,652 4,569,221
当期繰越余剰金 -1,079,431 -3,500,000
次期繰越余剰 4,579,221 1,069,221

修繕積立の部　３期決算額　　４期予算額
修繕積立金　　 4,539,600 4,488,300
管理費会計より
繰入　　　　　 4,000,000 4,000,000
収入合計　　　 8,539,600 8,488,300
支出合計　　　　　　　0 0
収支差額　　　 8.539,600 8,488,300

前期繰越積立金24,229,492 32,769,092
当期繰越積立金 8,539,600 8,488,300
次期繰越積立金32,769,092 41,257,392

以上です。
素人の私がみたら、赤字の予算はどうかと思うのです。
でも、積み立てに回ってるのなら大丈夫なのでしょうか？
よくわからないので、よろしくお願いします!!

　　

[15] mixiユーザー 11月26日 09:22

率直に言って、すごく変な予算だと思います。

実質は、集金額とほぼ同じ額の支出があり、赤字ではないようですが、「余剰金」というよくわからない会計を毎年取り崩す形で、400万を修繕に振り替えているように読めます。

☆miyu☆さんが管理組合に問い合わせての回答で

「実際は毎年４００万円近く管理費が余るため、余剰金は修繕積立金に財布が移ります。当たり前だけど、管理費が余っていないと積立金に移せないので全体で見れば３５０万円ほど予定より黒字ということになります」

の説明も辻褄が合いません。管理組合から、以下の情報を取って、納得いくまで確認すべきだと考えます。

・純粋に、毎年の収入と支出の明細を取って、黒字か赤字かを把握。
・余剰金発生の過去の経緯。
・なぜこのような会計になっているのか。

この部分がこのトピの他の人に伝わらなければ、正しい回答は期待できないですよ。

[16] mixiユーザー 11月26日 11:20

ﾄﾋﾟ主です

理事の会計担当になっている方には上記にも書いたところまでしかわかっていないんだと思います。余剰金をなぜ最初から修繕積立にしていないのか？と質問したところ、そこらへん難しいから理事では決められない・・・と濁された回答しかもらっていません。総会で聞いてくださいと言われました。

黒字なのか、赤字なのか私にもわかりかねません。

どういう風に質問したらよいのでしょうか？？
どこがおかしいとか、どこを指摘したらよいのか教えてください。

[17] mixiユーザー 11月26日 11:36

どこがおかしいという聞き方ではなく、「なぜこうなっているのか」を納得いくまで聞いて、事実を把握しましょう。理事はそれに答える責任がありますので、遠慮せずに聞いて構いませんよ。

[18] mixiユーザー 11月26日 12:28

決算報告ではすべての会計（一般管理費，修繕積立金，ほか）の
貸借対照表と収支報告書が提示されていると思います．

貸借対照表で収入と支出のバランス，会計口座間の資金移動や貸し借りが，
収支報告書で科目別の収入と支出の実態が大まかにつかめます．
また，収支報告の別添資料には，収入と支出の実際がもう少し詳しく記されます．
良心的な管理会社ですと，支出については証憑（根拠となる書類／領収書など）と一対一対応しています．

ちなみに私の住むマンションでは，
A社時代（良心的な会計報告がされていた）
B１社時代（良心的な会計報告をしようという姿勢はあった）
B２社時代（C社と合併し実質的にC社運営になってから：詳細な報告がなく，証憑との対応付けにもいいかげんなところがあり，会計監査のときに大変だった）
D社時代（良心的な会計報告を期待）
という状況です．

[19] mixiユーザー 11月26日 13:59

修繕積立金の残高を見る限りでは、個人的にはとても優秀なマンションのように思えます。
修繕積立金不足のマンションが多い中で、このマンションは築３年目の割には順調に積み立てられていると思います。
管理費と修繕積立金は、同じお金でも使い道や考え方が全く異なります。
管理費は日常的なマンションの維持管理の為のお金であり、修繕積立金は、長期修繕計画に基づく計画的な建物の維持管理に使われるお金です。
つまり管理費は日常的な運転でチャラになるものであり、貯蓄するようなものではないということです。
そして管理費の余剰金については、修繕積立金に移し替えを行うのが良いと考えられます。
そういう意味では、管理組合にとっての本当の財産というものは修繕積立金にある、と考えた方が良いかもしれません。
このマンションでは、管理費は前期からの繰越金が５６５万円程あったわけですよね？(携帯で見てるので間違えてたらすいません)
管理費にそれだけのお金があるということであれば、移し替えをして最終的な繰越しの残高が１００万円だったとしても、６０戸のマンションであれば特に問題は生じないと思われます。(支払一任代行方式なら尚更です。)
管理会社が何もしていないのではなく、管理会社の提案でそれを行っているのかな、とさえ思いました。少なくとも私だったら同じ提案をするかもしれないと思ったからです。
今後も余剰金ができたら、定期的に修繕積立金への移し替えを行うことが予想されます。
じゃあ管理費が余るんだったら規定額を変更して修繕積立金を多めにしたら？という意見もありますが、個人的にはそれは反対です。
それは、このマンションが築３年目という状況であり、今後修繕積立金を計画的に値上げしていく必要がある、またなるべく多くの金額を修繕積立金に蓄えたい、そして今後新たに管理費からの支出が増えるようなものが出てくるかもしれない、という点からです。
築３年目だとある程度新しい設備が入っているとは思いますが、例えば「防犯カメラをリースした」「地震保険に入った」など、新たに日常的に管理費の支出が増額となるケースがあります。今はそういうものが存在しなくても、何年か後にはスタンダードになっているものもあるかもしれません。
そういう時に、管理費と修繕積立金の内訳を変更して管理費がぎりぎりの状態となっていたら、逆に管理費を値上げしなくてはならなくなるからです。
修繕積立金は長期の計画がある為値上げするのは説明しやすいですが、管理費を後から値上げするのは大変です。日常的に消費してしまうお金を上げるのは嫌だ、と考える人は少なくないからです。
（これが築３０年ぐらいのマンションであれば、内訳の変更は行ったほうがいいかなとは思います。）
今から内訳を変更してしまうと、「修繕積立金は十分あるので改定は必要なし」となり、当初の修繕積立金の計画通りには値上げしない為、「全体的な管理組合としての収入（管理費収入＋修繕積立金収入）」が本来の予定額より下がってしまいます。
よって私は現状のままで余剰金が発生する都度に移し替えを行う、という今のやり方で良いんじゃないかなと思います。

[20] mixiユーザー 11月26日 14:19

はじめまして。
みた感じですが、修繕積立金の部の繰入の反対側になる管理費の繰入（送り出し側）が見あたりません。
これが管理費の支出の部に入っているのではないでしょうか。
その部分（400万円）については繰越金を充当しても大丈夫なので見た目がマイナス400万円以下になるならばよしという予算を組んでいる感じがします。
管理費会計と修繕積立金繰入は性質が違うので別出しにしたほうがいいのではと思います。
うちのマンションでは、管理費会計の予算段階では修繕積立金の繰入はなく、結果的に出た繰越金から、修繕積立金への繰入（振替）を総会でやっています。

[21] mixiユーザー 11月26日 14:52

再度すみません。
補足ですが、
つまり会社の会計に例えると、
剰余金処分にあたる部分を損益計算書に取り込んでしまっているため正しい表記になっておらず違和感がある・・のではないかと思いました。
（配当や積立金繰入を費用計上しているような感じで）

管理費会計はおそらく大幅な黒字だと思います。
黒字は黒字として出し、その剰余金の利用方法（処分）として、修繕積立金繰入とするのが良いと思います。

[22] mixiユーザー 11月27日 01:31

管理費から修繕積立金に繰り入れる額を400万円として、予算を組んでいる。
管理の繰越金を収入側にいれずに、別に決算にしている。
以上からわかりにくい予算・決算書になっているように見えます。

繰越金は、収入として入れる。
予算の支出で余った部分は予備費として、計上する。
決算で、余った費用から繰り越すものと、修繕積立金に振り返るものに分ける。

そうすれば、赤字か、黒字かがわかるのではないでしょうか？

[23] mixiユーザー 11月27日 13:16

20:うしうしです。
3期・4期とも修繕積立金への繰入400万円が管理費会計の支出に含まれていると仮定して、それを外出しした場合の計算書を作ってみました。
ご覧のように、黒字であることがおわかりいただけると思います。
しかしながら、4期予算は3期と比較すると、赤字ではないですが、収支が悪化しているところに留意する必要はあると思います。

【決算報告】
管理の部　　　３期予算案　３期決算額
収支合計　　　10,876,360 11,284,904
支出合計　　　10,876,360 8,364,335
収支差額　　　　　　　　　0 2,920,569

前期繰越余剰金　5,658,652 5,658,652
当期繰越余剰金　　　　　　0 2,920,569
修繕積立金繰入　4,000,000 4,000,000
次期繰越余剰金　1,658,652 4,579,221

修繕積立の部　３期予算額　　３期決算額
修繕積立金　　 4,539,600 4,539,600
管理費会計より
繰入　　　　　 4,000,000 4,000,000
収入合計　　　 8,539,600 8,539,600
支出合計　　　　　　　0 　　　　　　0
収支差額　　　 8.539,600 8,539,600

前期繰越積立金24,229,492 24,229,492
当期繰越積立金 8,539,600 8,539,600
次期繰越積立金32,769,092 32,769,092

【予算案】
管理の部　　　３期決算額　４期予算案
収支合計　　 11,284,904　　10,845,700
支出合計　　 8,364,335 　　10,345,700
収支差額　　 2,920,569 　　　500,000

前期繰越余剰金　5,658,652 4,579,221
当期繰越余剰金　2,920,569 500,000
修繕積立金繰入　4,000,000 4,000,000
次期繰越余剰金 4,579,221 1,079,221

修繕積立の部　３期決算額　　４期予算額
修繕積立金　　 4,539,600 4,488,300
管理費会計より
繰入　　　　　 4,000,000 4,000,000
収入合計　　　 8,539,600 8,488,300
支出合計　　　　　　　0 　　　　　　0
収支差額　　　 8.539,600 8,488,300

前期繰越積立金24,229,492 32,769,092
当期繰越積立金 8,539,600 8,488,300
次期繰越積立金32,769,092 41,257,392

[24] mixiユーザー 11月29日 08:17

うしうしさんが作ってくれた修繕積立金への繰入を除いた修正決算書を見れば、管理費収支は黒字である
ことが明らかです。しかしながら、「実際は毎年４００万円近く管理費が余る」は誤解があるように見えます。
今までの修繕積立金への繰入400万円は管理費会計の繰越余剰金を修繕積立金に回しています。
予算案は今後も毎年400万円近く管理費が余るようになっていません。

ただし、毎年の管理費予算は予備費等突発的な事象がなければ使わないですむものも計上しますから、
決算をしてみれば黒字額が予算より大きくなる可能性は高いと思います。

修繕積立金は60戸で4年目でしたら良好な積み上がりです。

ところで質問の１，２は正当な手続きでしたか？

[25] mixiユーザー 12月03日 12:40

すみません勝手に書き込みました
率直に話しますが
通常管理費の予算計上はダメです
予算計上がない場合は理事会の審議は認められていますが当然所有者にその是非を問うのが当たり前だと思いますよ
尚管理費が赤字になった場合は修繕積立金からの取り崩しは管理規約には認められていますよ
ただし400万円の赤字は考えられないため内容に対しては細かく見る必要があり

[26] mixiユーザー 12月03日 19:34

みなさま書き込みありがとうございます

１、２は正当な手続きはなかったので、やはり理事会だけで決められたのでは？と思います。

３の予算についても、予算から修繕費に歳入と書かれている400万円。やはり予算が赤字なのはおかしいですよね。

総会に参加して、詳しく聞いてみます

[27] mixiユーザー 12月03日 20:52

＞miyuさん

総会に参加して、質問などの形で詳しく聞くのは、問題の所在を区分所有者にしらしめるひとつの方法ではありますが。

１．一般的には、数字や計算のことなど、口頭で説明されたものを聞いても、その場ではほとんど理解できない（出席している区分所有者には、なんのことかさっぱりわからない）

２．総会では、事前に配布された議案を議決する以上のことは出来ない（臨時議案や、議案の変更は絶対だめ。規約集参照）ので、その場で直接的な問題解決は難しい。（予算案が承認されなかった場合、所定の手続で再度予算案を策定して、公表の後、臨時総会を開催しなければならなくなる）

３．理事会としては、議案に対する承認を得る、という立場になるので、当日突然もめることはありがたくない。参加する区分所有者も、極端にこじれて長くなることは一般的に好まない。

　などの理由から、総会で手をあげて質問する前に、事前に理事会と調整することをお勧めします。必要に応じて、予算の決算の解説書を（管理会社に作ってもらって）配布してもらうのも良いかもしれません。

　自分のマンションでは、質問事項もあらかじめ集めて、それに対する答えもある程度公表した上（論点を明確にして、掲示したり資料を配布したりする）で、総会に臨みます。

[28] mixiユーザー 12月04日 01:40

ゆで様

なるほど