自分で登記をする会コミュの土地地目変更登記のトピ

地目変更のトピが無かったので立てますね。

農地（田・畑）の許可（市街化調整区域）・届出（市街化区域）

地積の単位換算（歩・畝・坪など）

レアなケースは専門的な「地目変更登記」です。

農地の許可は私の苦手分野です(^^ゞ

コメント(15)

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ひとつ事例を書きます。

ある地目が山林（188?）の土地に家を建てたので「山林」から「宅地」へ地目を変更する「地目変更登記」をすることになりました。

地目を「宅地」へ変更すると地積の表示が小数点以下第二位まで表示することになります。

※地目が山林・雑種地・田・畑などの土地の地積は10?未満を除いて小数点以下を表示しません。

そこで、その土地の地積の小数点以下の数値を調べます。

その土地に地積測量図があれば小数点以下の数値も分かりますが、地積測量図が無い場合は閉鎖登記簿を調べます。

その土地の閉鎖登記簿を調べたら
1畝（セ）27歩（ブ）でした。

1畝＝30歩ですから
1畝27歩を歩に換算すると「30＋27＝57」となり
1畝27歩は57歩になります。

「?＝歩(坪）×400÷121」ですから

　57（歩）×400÷121＝188.4297520････　

となります。

小数点第三位を切捨てして「188.42?」となります。

地目　　地積

山林　　188?

　　　↓　地目が変更

宅地　　188.42?

このように変わります。

※調べて分からない場合は、「188.00?」と小数点以下二桁を「.00」とします。

「0.42?」増えるとちょっと嬉しくなりますね。

銀座明治屋本店で0.42?増えるとちょっとした金額になりますね。

1?あたり1700万円だったと思います。

0.42?×1700万円＝714万円

714万円ですよ！

思いっきり買い物ができますね♪

[3] mixiユーザー 02月03日 11:31

うみ＠30年ローンさん

法務省にある書類の雛形見つけました。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
便利ですね。

[5] mixiユーザー 04月03日 18:01

はじめまして、みーのだんな！と申します。質問です。

先日、地目変更登記を自分でしました。

内容は次のとおりです。
６９番地１　田⇒宅地　１４３平米
６９番地２　畑⇒宅地　２１２平米
元々、梨畑だった土地を購入し、新築の自宅を立てました。

申請をだして、今日、市役所から、評価と課税の通知（課税明細書）が届きました。
地目変更で税金が上がることは覚悟していましたが、やっぱり実際課税金額をみてがっかりきてます。

新築の建物は、ほとんど６９番地１上にあります。
６９番地２は、家庭菜園と駐車場として使用しています。特に外こう工事はしていません。１よりも面積が大きく、道路に面しています。

そこで６９番地２の地目変更を「錯誤」とかでヤメにできないかと考えています。できますでしょうか？

せめて、元の畑はだめでも、雑種地ぐらいにならないかと思うのですが可能でしょうか？

ちなみに登記申請で添付資料としてだした農地転用許可証は、６９番地１と６９番地２の両方で載っています。

可能性２割ぐらいと少し諦めているのですが、もしや可能ならと、思い質問してみました。
どなたか親切な方、ご教授ください。

[6] mixiユーザー 04月03日 19:18

市町村によっても異なるし、文面でゎいろいろ語弊もあるかと思うけど課税側から話させて下さい★
まず課税にゎ登記地目が一番ですが、現況地目も重要です… 家庭菜園や駐車場ゎ住宅の隣にあれば通常は筆(番地)を越えて一体として評価します★更に、人の居住の用に供している場合、税負担をかなり軽減するために、実際の評価額の６分の１ないし３分の１に、税率１．６％(税率ゎ市町村による)をかけますのでかなり軽減されていると思って間違いないです！だから普通に雑種地にして駐車場評価より税額はずっと安いと思います(形状、間口、面積によっても異なる) なのでよっぽど、頑張って地目を農地にして更にその通りに使わないと課税も安くならないかもしれません。土地の形状などによっても額は変わるし、現況を見てないので本当に余談と思って下さい★ ちなみに農地を持てる人の条件とかもあるんで直接市役所に相談されることをお勧めします！画地を二筆で組んでくれてるとしたら心配ないです！！

[7] mixiユーザー 04月03日 23:04

仕事がらよく評価証明を取りに行くのですが、やはり現況が宅地なら役所は宅地の課税をするみたいですね、かなり足や航空写真などでチェックしているみたいです。

[8] mixiユーザー 04月03日 23:06

ちなみに自分の所の畑の一部に建物を建てる場合は地目変更をしなくてもいいって聞いた事ありますね(*^-^)b
いまいち自信がありませんが…

[9] mixiユーザー 04月04日 00:21

あくまでも文面からの推測ですが

みーのだんなさんの所有の土地は農地転用許可証が必要ということは「市街化調整区域」でしょうか？
農地を売買したということは農家ですか？

新築の建物の所在は「69番地1、69番地2」の2筆にまたがっていますか？

もし、建物が2つの土地にまたがっている場合は２つの土地は「宅地」になると思います。

ひ～こＭＯさんの言われるように市役所の税務課に相談されるのが良い思います。

私の考えは費用対効果にもよりますが、
次のようにすれば節税できるのでないかと思います。

建物が少しだけかかっている69番2の土地を建物が存する部分のみを分筆します。分筆した土地は仮に69番3とします。

69番1と69番3は建物が存する土地です。
69番2は建物がない土地です。

次に69番2と69番3の境にフェンスなどを造り見かけ上土地を区切ります。
69番2の土地で梨でも何でも良いですが耕作し現況地目を「畑」にします。

市街化調整区域であれば有効ではないでしょうか。

但し分筆の登記費用が大きいのでやってもどうかなと思います。

市街化区域の場合は何もしない方が良いのではと思います。

そういえば安城市は梨畑が多いですね。

エッコさんの言われるように役所はまめにチェックしていますね。
税金は高いのでなんとか安くしたいです。

[10] mixiユーザー 04月04日 21:07

ひ～こMOさま、エッコさま、へずさま、
はじめまして。
回答ありがとうございます。

＞「市街化調整区域」でしょうか？
おっしゃるとおり市街化調整区域です。

＞農地を売買したということは農家ですか？
いいえ。自分は農家でありません。
妻の実家が近かったので「農家の分家」ということで、農転許可は取りました。

＞「69番地1、69番地2」の2筆にまたがっていますか？
若干またがっています。（建物図面）

どうやら現況が大事そうですね。
地目は宅地のままで、しっかり畑していれば、
市役所の税務課に行って、課税を下げてぇってお願いできるかなぁ。。？

[11] mixiユーザー 04月05日 00:50

またまた参考程度で…

登記が宅地の場合、農地法に制限されない…言うなれば最も価値のある土地なので…課税を下げることは自分たちの財産を下げることにもなります。１００倍位価値が違いますからね… ひ～この市町村の基準では、周囲の現況も見ながらですが、畑並みにすることはあっても畑にして課税することはありません… 宅地の利用法を自分たちが畑として使っているだけだとも解釈出来てしまいますしね…
畑にしてしまうまえに市町村に相談された方が良いですよ(^O^)/

[12] mixiユーザー 04月06日 09:53

昨日、この土地の地目について、融資を受けている金融機関に恐る恐る相談してみたところ、あっさり宅地でなきゃ駄目だといわれました。

そういう訳で、畑あきらめて庭造りしてこうと思います。
とても勉強になりました。皆さまありがとうございました。

[13] mixiユーザー 04月06日 18:23

「地目」には「現況地目」と「登記地目」があります。

「現況地目」はあくまでも現在の利用状況で決まります。
「登記地目」は登記簿上の地目です。

※登記地目は決して正しいとは限りません。

重要なのは課税は「現況地目」でされるという点です。

銀行の言う「宅地」は「登記地目」だと思います。

節税には「現況地目」を「畑」にすることが必要です。

その他に、「間口」が大き過ぎますね。

間口が大きいと大く課税されます。

この土地はかなり節税が可能な土地だと考えます。
分筆して延長敷地（旗地）にすれば69-1も評価額かなり安くなりますね。

＞宅地の利用法を自分たちが畑として使っているだけだとも解釈出来てしまいますしね…

ひ～こＭＯさんの言われる点はクリアする必要はありますね。
例えば他人に貸している畑であると契約書を作成したりします。

節税にはもってこいの土地なので諦めるのはもったいないと思います。

[15] mixiユーザー 12月25日 18:18

>14
もう少し詳しく書いてください。
家屋の保存まで終わったのに、地目が畑なんですか？

ちなみに課税は登記が宅地なら、宅地でかけられます。
農地なら農地転用をした時点で、宅地で課税されます。

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