大家さんの為の賃貸不動産相談所コミュの家賃改定について

平成21年10月からマンションを賃貸に出している素人大家です。

この度マンション管理組合から、修繕積立金値上げを検討している旨の通知がきました。

従来は月に4,000円程度でしたが、段階的に値上げして12,000円程度にする予定とのことです。

マンションは平成17年秋に購入したものですが、最近の老朽マンション立替え時の資金不足問題を受けて、国土交通省？が指針を変更したことによるもので、修繕積立金の値上げは合理的理由に基づくもののようです。

修繕積立金は本来貸主が負担するべきとの考え方もあるようですが、マンション維持に必要なものであり、出来れば今秋の更新時等に家賃値上げが出来たらと考えています。

契約書には、家賃改定は貸主借主協議する旨の記載があり、管理費は家賃に含まれるとの記載もありますが、具体的基準・事例は記載されていません。

修繕積立金値上げを経験された方、法律や慣例をご存知の方、その他ご意見等ございましたら教えてください。

コメント(9)

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[1] mixiユーザー 01月11日 21:57

ご自分のことしか考えていらっしゃらないようですね

区分所有者と積立金の問題をなぜ賃借人へ転嫁するのでしょう？

値上げするのは自由（普通は合意しないと思いますが…）ですけど、賃借人退去するだけですよ？

この750万戸空室時代に…

退去してリフォーム代かかるし空室期間の賃料とれないし
それこそ値上げしたら賃借人見つかりませんよ

マイナス点だらけですよ？

賃借人が空き待ち状態の超人気物件ならわかりますけど

[2] mixiユーザー 01月12日 00:42

素人の大家です。

　難しいことはよくわかりませんが、ご自身を入居者さんの立場に置き換えて、貸主さんから「家賃を管理費分値上げしたい」とお願いされた場合、すんなり納得できるかどうか？というのを考えてみてから行動すると良いと思いますよ（＾＾）。

　
　家賃の値上げは、入居者が納得のいく内容でないとなかなか難しいと個人的には思います。

[4] mixiユーザー 01月12日 09:31

>>宮チャンさん

修繕積立金値上げ厳しいですね。お察しいたします。

4,000円から12,000円とはかなり強硬ですね。
そこで8,000円を入居者様に転嫁できればとお考えなのですよね。

常識的には、「ジャイケル・マクソン」さん、「２９５号」さんのご指摘のように、単純な転嫁はできません。

まずは値上げを少しでも少なく済むように出来ないかと、一考されては如何でしょうか？

まずは、そもそもの値上げをしなくても管理組合単位で何とかならないか？
少々手間がかかりますが、管理組合単位だと工夫の余地が大きいため可能性が広がります。

私が行ったノウハウを公開していますので、ご参考にどうぞ。
http://ameblo.jp/alboreto-real-estate/entry-10753460409.html

とはいえ、値下げを可能な限り実施しても、修繕費が上がってしまう事でしょう。
現実問題として私は、入居中に賃料を上げた経験を持っています。

ただし、入居者様の満足度が高くない状態で値上げを申し出られると、退去につながりますので、慎重な対応が必要になります。
基本的には、「ちょっとご相談があるのですが。。。」的にアプローチし、相手の反応を見ながら決める必要があります。

■入居者様に値上げ理由が受け入れられる事を考える

選択肢はさほど多くはなく、退去リスクが伴いますので慎重にご対応下さい。

・相場賃料＞現行賃料であれば、今まで安く出していたが、修繕積立金の値上げにより、併せて行きたいので、協力してもらえないか？との交渉が可能になります。逆だと厳しいですね。

・値上げをする代わりに、部屋レベルで設備をつけるなど相手にメリットとなる事を提案する。
　　例：モニターフォン／ウォシュレット／混合水栓

経験上ですが、このような申し出を機会に意外な声が聞かれる場合があります。
XXをやってくれたら値上げされてもいい。とか。

頑張って下さい。応援しています。

[6] mixiユーザー 01月12日 19:43

> ジャイケル・マクソンさん

書き込みありがとうございます。

私は妥当な家賃設定であれば良いと思っているだけであって、常識外・一般的でないことをしようと考えているわけではありません。

妥当な家賃とは、購入＆維持するためのコストと貸主（借主）のコスト・リスク及び需給関係で決まると理解しています。

修繕積立金は、コストであることは明らかであり、家賃改定についてご意見・慣例を教えて欲しいと思いました。

皆さんの書き込みでも、値上げは難しく＆退去リスクについておっしゃられているので、慎重に行動したいと思います。

[7] mixiユーザー 01月12日 19:58

> ２９５号さん

書き込みありがとうございます。

借主の方とは、面識はなく、一度も話をしたことはありませんが、値上げが納得していただけることなのかを考えてみたいと思います。

自分が逆の立場であれば、修繕積立金値上げで家賃が上がるのが一般的でなく、世間相場からして安い物件でなければ納得しませんし、逆であれば値上げを受け入れそうです。

[8] mixiユーザー 01月12日 20:20

> アルボレートさん

書き込みありがとうございます。

修繕積立金値上げについては、１月下旬に説明会がありますので、値上げ幅縮小も視野に入れながら、その必然性について理解してきたいと思います。

物件は、300戸弱のマンションの一室ですが、賃貸物件は一割もないくらいで、訳があって、私も賃貸にしています。

不動産会社の営業からは、立地は良いが都心から離れているため、家賃は購入価格には比例せず頭打ちになる旨の説明を受けたことがあります。

自分も将来的に住むかもしれない物件でもあり、場合によっては、現在の借主の方に何かプラスアルファの希望があるか伺ってみたいと思います。

[9] mixiユーザー 01月12日 20:28

> 投資家アゴちゃんさん

書き込みありがとうございます。

やはり相場と比較して高いか安いか、また、入居されている方がどのように考えられているか、相談したのを機会に退去された場合にどうなるも考えて行動したいと思いました。

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