大家さんの為の賃貸不動産相談所コミュのはじめまして。

福岡県北九州市に住んでいるマキシです。よろしくお願いします。さてマキシですが、家族保有の遊休土地にアパートを建てることになりました。(60坪弱)アパート経営には全くタッチしたことはないので建築管理会社にサブローンにしようかと思ってます。サブローンのメリット、デメリットが知りたいです。またアパートが完成するまでの間に大家がしなくてはいけないことは、どんなことがあるでしょうか？

コメント(15)

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[1] mixiユーザー 12月17日 10:58

すいません。

サブローンって私が無知なのかわからない。。

サブリースのことでしょうか？

[2] mixiユーザー 12月18日 01:41

すみません。サブリースですm(_ _)m。

[3] mixiユーザー 12月24日 00:49

＞ちんたいさん

　ﾚｽありがとうございます。

　正しいのはサブリースですね。

　家賃保証のこととかカラクリを知りたくて再度質問させていただきます

[4] mixiユーザー 12月24日 01:27

すいません。

大分返事が遅くなりました。

完璧ではないですがサブリースについて。

サブリースは簡単に言うと一括でサブリース会社に借り上げてもらって
一般顧客に又貸しするシステムですが

地域差があると思いますが首都圏および周辺地域では
査定家賃の９０％が多いと思います。その決めた家賃を運営実績はどうであれ固定でオーナーに渡します。

管理費は完全に管理会社行き。

その範囲で運営するので例えば１００万の家賃設定で９０万オーナー行きであればその範囲で運営します。

契約内容によって様々ですが借り上げ契約は何年、と決めて家賃見直し期間は何年。と決めます。

最近は建築受注が欲しいがために１０年間変動なしとかもやってます。

で

入居が厳しいようであれば値下げ。

好調であれば値上げ。および取れる礼金は取る。（サブリース会社行きです。更新料も）

で

見直し期間の運用実績を見て再度借り上げ賃料の見直しです。

好調ならば借り上げ金額も上がることもあります。

考えようでは自分でできるなら労力や、精神的苦痛のリスクも受けられるなら遥かに利回りは上がります。

自分がお仕事が忙しく、精神的苦痛のリスクを回避したい、
で、一定の範囲で安定した金額が必要ならサブリースです。

しかしデメリットは退室時の修繕。

リフォーム内容を殆ど全任せにせざるを得ない。
リフォームもキチンとできなければ借り上げができないので
リフォーム金額が高い場合が多いです。

入れ替えが頻繁だと大分出費がかさみます。

大手メーカーでは月に一定金額を納めることにより
決まった箇所はサブリース会社で負担もしれるところもあります。共済みたいな感覚かな？

以上ざっとですが

薄利で安定ならサブリース。

でも注意は入れ替えごとの清算及び安定して信用できる会社か？
契約内容はしっかりしてるか？

利益を求めるなら自分で運営だと思います。

また

最近は建築主体で強引な借り上げ条件を出すところが多いです。

建てるだけ建てて途中で投げられるような内容ではないか良く見ておく必要があると思いますよ。

[5] mixiユーザー 12月24日 03:21

はじめてのアパート経営なので、自己資金も無いなかでの交渉となりますが、なにせはじめてなので不安です。

[6] mixiユーザー 12月26日 01:42

＞ちんたいさん

　ありがとうございます。<(_ _)>

　現在、地場（ｲﾝﾍﾞｽﾀｰｽﾞ）、シノケン、大東建託の3社に見積をお願いしています。

見積が上がってきて、正式に決めたいと思います。

大東建託の30年一括借り上げは強いなと思いました。

[7] mixiユーザー 12月28日 16:42

割り込んで、すみません。

サブリースでアパート経営ですか？

なにか、15～16年前の自分を見ているようで気がかりです。

↑にあがった会社は、建築会社であり、アパート経営のプロではありません。
最初の2～3年はよくても、結局は自分で努力するしかありません。

サブリースは建築会社が新築を建てさせる営業トークでなんの実態もありません。（いいすぎですか？）

建築契約がまだなら、数字の上で簡単な、判断があります。
いかがでしょうか？

[8] mixiユーザー 12月28日 17:54

一括借り上げは素晴らしいと思いましたが、実際は建築とリフォーム目的の誘い文句だったなぁと感じ今は自己管理です。

退去毎に過剰と思えるリフォームがあり、「安定収入で安心してのんびり生活」を求めていたのに、実際は「退去」が決まるたびにリフォーム代金の請求額にヒヤヒヤでした。

建築会社としては綺麗じゃないと入居が決まりづらいと言い、毎回壁紙交換とフローリング張替えをされました。これを施工する業者も建築会社の指定になる為、相場よりも高額で請求されました。安い業者には頼めない契約なのです。

今の自己管理では考えられないくらい、入居退去が激しかったです。
月間収入のパーセンテージ料金よりも、リフォームの仲介料金の方が高く、安定入居させるよりも、入居者の入れ替えが激しい方が断然儲かるからでしょうね。

建築会社は最終的には持ち主から、どれだけ手数料を搾り取れるかだけを考えているように感じました。

自分で管理するのが一番安心で確実ですね。
楽しようとしても良い事ありません。
皆お金の為に働いている訳ですからね。

[9] mixiユーザー 12月30日 01:57

〉ボンボン大家さん
〉ゴッシーさん

ご意見ありがとうございます。

ボンボン大家さんお話お聞きしたいのですが、よろしいですか？

[10] mixiユーザー 12月30日 01:59

大東建託はにちゃんねるでさんざん悪名高い会社なのだが。

[11] mixiユーザー 12月30日 02:18

〉月陰の闇さん

情報ありがとうございます。

調査費で３０万払えっとか言われましたが、払うべきものなのでしょうか？

[12] mixiユーザー 01月01日 16:59

マキシさん

調査費は払う必要は、ありません。

多分、建築計画書の中に入っているんでは？

大手ハウスメーカーは余剰金が建築計画書に組み込まれています。
調査費を払うのなら、「よそで契約をする」と営業担当者にいってもかまわないと思います。

[13] mixiユーザー 01月01日 20:35

＞ぼんぼん大家さん

　ありがとうございます。現状調査してもらってますが、調査が終わり次第断ります、あとｲﾝﾍﾞｽﾀｰｽﾞという地場メーカーにも頼んでいるのでよく考えようと思います。自己管理が一番いいんのかなとも思います。

[14] mixiユーザー 01月03日 18:45

マキシさん

サブリースはお勧めできません。大○建○さんは３０年後も営業してるか解りませんね、近場の不動産屋さんでアドバイスしてもらったほうが、良いかと思います、多額の資金を投入するわけですし。不動産投資が初めてであれば、建築の営業マンの言葉は信用せず、信頼できる地元の賃貸管理もやってる不動産屋さんにアドバイスしてもらうなり、自分で勉強する事をお勧め致します。

[15] mixiユーザー 01月04日 01:09

>ブシちゃんさん

　アドバイスありがとうございます<(_ _)>。

　地場で懇意にしている不動産屋さんがあるので、そこに相談しようと思います。

　管理とかも別会社でやっているみたいなので、総合的に相談に乗ってもらえるかと思います。

　来週さっそくいってきます。<(_ _)>

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