◆マンション購入快適生活◆コミュの地権者住戸が半数以上のマンション

現在、都心で中古マンションを探しており、立地、間取りとも好みの築１年の物件を見つけました。
ただ、等価交換方式で建てられたマンションで、総戸数約１３０戸のうち、約半数が地権者(企業)所有、すべて賃貸に出ています。(持ち分は約４割で過半数には至りません)。
一般的に、等価交換方式のマンションは管理組合の運営が難しく、また賃貸が多いと資産性維持への考え方が違うため止めた方がいいと言われますが、仲介の不動産会社は「このマンションは管理体制がいいので、そんなに心配しなくても大丈夫」と言います。
実際に等価交換方式マンション、または分譲と賃貸が混在するマンションにお住まいの方、または経験された方、何か問題がございましたでしょうか。杞憂に過ぎないのか、実際に避けた方がいいのか、教えて頂ければ幸いです。

コメント(8)

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[1] mixiユーザー 11月11日 17:49

住民にも色々いると思うので一概には言えないと思いますが、
等価交換方式のマンションで横浜では有名なタワーマンションが荒れて売れなく
なっているところがあります。

関西に転勤時に住んでいたところもそうでしたが、元地主が個人でしたので
手に負えない感じでした。
企業なら大丈夫なのでは？

確かに賃貸の多い所はトラブルは多いですよね。
共用部の使い方ひとつにしても。。。
ごみの出し方などで虫が沸いたりすると面倒ですし。

あまりアドバイスになっていませんが、中古マンションであれば既に住んでいる
人に状況を聞いてみてはいかがでしょう？

[2] mixiユーザー 11月11日 22:15

　くまっぷさん。早速ありがとうございます。
　そうなんですよね。住人の方に聞いてみるのが一番なんですが、いきなりピンポン押したり、共用玄関から出てくる人を捕まえて「お宅の住み心地、いかがですか？」と聞いたりしても、大丈夫でしょうか。しかも、そのマンションに入るには不動産業者の人と一緒ではないと無理ですし・・・

[4] mixiユーザー 11月11日 23:43

マンション管理士です。

的確に↑のカシュミタンさんがお答えになっていますので私からは経験談を少々・・・

不動産屋さんの「このマンションは管理体制がいい・・・」とは何を指しておっしゃっているのかというと、例えば管理人が平日だけでなく土、日もいるとか夜20時くらいまで勤務しているとかの単なる管理人の勤務体制を指して言っているケースが多いみたいです。それって管理体制が良いことなのでしょうか？管理人さんの教育が出来ない（=管理人任せ）管理会社なんて結構ありますし、勤務時間も大事でしょうが管理人さんの質の問題の方がもっと大事じゃないでしょうか。

それよりもカシュミタンさんがおっしゃっている通り管理組合がどこまできっちり運営されているかで管理体制の良し悪しが決まるものなのです。
でもそこまでは不動産屋さんは正直わからないでしょう。
よってどうしても住んでいる方に確認しないと実際のところはわからないということになってしまうわけです。

ただたとえその管理組合がうまく機能していたとしても、半数程度の議決権を持っている旧地権者が反対意見をだすと何も議決できなくなってしまう恐れは残っています。
私が管理会社時代に担当したマンションでは過半数の議決権を持つ旧地権者が大規模修繕工事の時に工事業者を引っ張ってきて強引にその業者での工事発注を可決させてしまい（それも高い金額で）管理組合が迷惑被ったケースがありました。

要は日頃からのコミュニティー形成がなされているかどうかなんだと思います。
うまくやっている管理組合理事長さんは1人で多くの議決権を持つ区分所有者に事前に根回しや話し合いを持ってスムーズに議事を進めておられる事例があります。

ご参考になれば良いのですが・・・

[5] mixiユーザー 11月12日 00:05

不動産業者です。
元地権者の持分の転売が繰り返されたマンションを知っています。
このマンションは住人と転売先と訴訟をやっています。
ここでは書ききれないほど色んな問題が起きました。

[8] mixiユーザー 11月12日 01:56

みなさま、いろいろとご意見をありがとうございます。
確かに管理費が高く、修繕費が安いマンションで、そこも不安材料なんですよね・・・。
地権者が持ち分を転売する可能性もあるのですね