賃貸のトラブル相談　敷金精算他コミュの入居前のトラブル

相談があります。アドバイスをよろしくお願いします。かなり長文です。。。

今年の一月末に物件を見つけ，契約金も全額払い、契約書に捺印し、契約が成立したのが、２月１４日の日付になっています。契約期間の開始は３月１日です。

大家さんのご好意で、契約開始の１週間前からフリーレントでいつ入居しても良いとの事で，不動産やから鍵を受け取ったのが先週の土曜日、２１日でした。
しかし、結局引越の段取りがつかず，とりあえず、小さい荷物だけでも運ぼうと鍵をもらってから初めて部屋に入ったのが、２６日の木曜日でした。
その時に、ガスコンロを運び入れたので，換気扇を動かしてみたら、ひもが引っ張れない・・・。何回かやっていたら、ひもが切れてしまいました。しかも、ベランダに続く窓の網戸が外れたままになっているし、トイレの水も流れない・・・。
台所の照明もかさの部分が割れたままだし，畳も新品になっていない。。
ちなみに、畳の張り替えは新しい入居者が入る前にすべて新品に交換される物ではないのでしょうか？

内見した時に、玄関の鍵がしまりにくかったのですが、修理されていたのはそれだけでした。
内見した時に換気扇の状態とか、トイレの水を実際に流してみなかったとか、そこは私も悪かったとは思います。

この物件は築年数は３０年くらいの古い物件ではありますし、２DKの間取りでペットOKなのに家賃は４万３千円と格安です。だからトイレが和式というのを我慢してもと思い契約を決めました。（とにかく物件を決めるのを急いでいたので・・）

私が全くの素人なので、教えていただきたいのですが、
まず、契約金の中で，殺虫消毒＋抗菌処理代として、２万４千円払っています。
これはどういったお金なのでしょうか？　ハウスクリーニング代とは違うのですか？
こういう処理をしたと思える形跡は一切なかったので、不動産屋に聞いてみると、
「あ、それは配管や畳の下などにやるので、目に見える所ではありませんし、無味無臭なので、普通は見た目に分かる物ではないんですよ」と言われました。
友人が同時期に同じ不動産やから引越をした時も殺虫消毒代を支払ったらしいのですが、友人の物件では入居時に業者の証明書みたいな物が残っていたそうです。
しかし、私の物件ではそう言う物も何も無く、ほんとうに殺菌、消毒、抗菌がされたのかどうか、また、そう言う事を借手が入居前に支払う義務があるのか、疑問に思うのですが、どうなのでしょうか？

今回の状況をみて、さっそく不動産屋に確認を入れました。すると、大家さんに至急連絡をとって壊れている所の修理，さらに、もう一度すべてを点検させますとの返事。
それまでこちらから連絡をしてもなかなか折り返しがなかったので、対応にも不信感が募っていたのですが，少し強めに話をしたら、一応今の所敏速な対応はしてくれています。３月１日からの入居が無理なので、払っている３月分の家賃はどうなるのかと
聞くと、来月分（４月）を半額にするように大家に掛け合いますとは言ってくれましたが。。

それから、エアコンについてなのですが，エアコン付きというのを条件に物件をさがしました。でもエアコンもとても古い物で，１９９２年制。今の所一応動いていますが、不安なので、もし壊れたら，新しい物を大家さんが付けてくれるんですよねと聞くと，
「あ、ここのエアコンは設備ではなくてサービス品ですので、壊れた場合はお客様で新しい物を買って頂く事になります」と言われました。
家の中にあるもので、何が設備で何がサービス品かなどは契約書には一切書いてありません・・・。　確か，ネットの物件情報にはエアコンは設備の中に書いていて気がするのですが・・・。
何か、すべて不動産屋に良いように適当な事を言われているような気になってきて、
不信感が拭えません。

みなさんの過去のトピを読ませて頂いて，大手の不動産屋ってほんとうにいい加減な所が多いんだなと読むたびにがっかりしています。。
ちなみに今回の不動産屋は関西の大手の○○○ホームです。
契約書も改めて読み返してみましたが，やはり賃貸物件においては家の中にある設備ほとんどを借り主が修理、取り替えの負担をすると書いてあります。
それから、重要事項説明書は口頭での説明のみで，書類ではもらっていませんが、そういうものなのでしょうか？

最後に、もし今回の事が原因で契約を取りやめたいと言った場合には、契約書の捺印も済んでいるので，キャンセル扱いにはならず、契約後解約扱いになるのでしょうか？
もしそうなるなら、お金はどれくらい支払う事になるのでしょうか？
契約時は敷金　２ヶ月分
礼金　　　　　１ヶ月分
３月分家賃　　１ヶ月分
仲介手数料　　１ヶ月分
火災保険代　　１５０００円
殺虫消毒
＋
抗菌処理代　　２４０００円

以上で２１７、１５０円払っています。

大変長文になり、乱文で分かりずらいかと思いますが、どうそ、アドバイスをよろしく
お願いします。

コメント(11)

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[2] mixiユーザー 03月01日 10:04

はじめまして。管理人の代わりにコメントさせて頂きます。
はじめにご質問者さんは、関西でのご契約とのことですが、私、関東の賃貸不動産で飯を喰っている者なので、関西の慣習(敷引等)に疎い所があります。その点につきまして、初めにお詫びします。

ご質問の件ですが・・・
まず、ご契約されたのが築30年位の物件ですね。おまけにペットOKにフリーレントしていて、換気扇が動かない等を見ると長期に渡って空室になっていた感じがします。
長期に渡って空室になると、前の入居者が退室あとに畳の張替えをしてから時間が経過するため、どうしても緑色のした畳は焼けて茶色くなってしまうものです。入居時に畳が新品になっているか否かは、畳自体が使用感があったり、摺り切れた跡がないと、質問者さん側で替えたかどうかの立証は難しいですね。
換気扇は、紐で引張るタイプだと、4枚とか5枚羽根のタイプかと思います。
これも長期に動かさないと、モーター内に入った油で固着する事があります。駄目元で指で羽根を回してから紐を引っ張ってみてください。もしかしたら、直るかもしれません。
基本的に不動産は現況優先ですが、生活に支障のある箇所は直しておくと言う義務は大家さん側にあります。

>、契約金の中で，殺虫消毒＋抗菌処理代として、２万４千円払っています

消毒抗菌費ですか・・・ちなみにハウスクリーニング代とは違います。
やっている所でも、台所等の水回りにアルコールスプレーを散布して終わり、くん上式の殺虫剤(アースレッド、ダニアース等)のくん上剤をたいて終わり、台所等の排水口に洗浄剤(パイプユニッシュ等)を流し入れて終わりと聞きます。
因みに僕の勤務先では契約後のトラブルが予想されたのでやってません。何処の不動産屋がやっている、やってないまでは詳しく知りませんが、多くの不動産屋さんはやっていないと聞いています。おまけに証明書が出ないとすると・・・。
これも、質問者さん側で行ったかどうかの立証は難しいですね。厳しい言い方ですが、今回は「してやられた」と思って、勉強代と思った方が気が楽かもしれません。

書き込みをみますと、この不動産屋さんはまだ良い不動産屋さんの部類か、入居される予定の物件の入居管理をしている不動産屋さんでしょう。
ちなみに、不動産屋さんには「契約させて終わり」と言う業者さんと「物件の入居後クレームも処理をしてる」業者さんの2種類あります。
入居契約前に良いことばかり言って、契約後に何もしない不動産屋さんは前者の不動産屋さんになり、業界内でも良い話を聞かないので、ある意味、真面目にやっている不動産屋としては迷惑しています(笑)。

エアコンに関しては、物件内見時に渡された資料に「エアコン有」とうたってなければ、この不動産屋さんの言い分は一理あります。
ただ、前入居者が所有権を放棄し設置していったエアコンが、次の入居募集時に撤去されなく付いていた場合は、前入居者から大家さん側に所有権が移転されたと考える事がベターです。物件に付いている物が93年製ですので、今回、交渉して新しい物に付け替えてもらったら如何でしょうか。

>重要事項説明書は口頭での説明のみで，書類ではもらっていません

これは・・・「えっ」と言う感想です。
宅地建物取引業法では、物件と取引についての重要事項の説明をしなければならなくなっています。重要事項の説明は・・・
　１．重要事項説明の時は、宅地建物取引主任者が行い、
　　　宅地建物取引主任者証を見せなければならない。
　２．重要事項を書いた書面を交付しなければならない。
　３．重要事項説明書には、取引主任者の記名押印が必要。
と言う法律なので、書面交付されていないと、この不動産屋さんは宅建業法違反となります。ただ、この法律は不動産屋さんの基本中の基本の決まりごとなので、書類が無いと言うことは考えられないのですが・・・

>もし今回の事が原因で契約を取りやめたいと言った場合
>には、契約書の捺印も済んでいるので，キャンセル扱い
>にはならず、契約後解約扱いになるのでしょうか？

質問者さんには厳しい話ですが、キャンセル扱いにならないと思います。
解約と言う扱いなら、普通なら敷金、日割り家賃分、保険費の日割り返金分は戻ってくると思います。その為仲介手数料、礼金、消毒費は難しいと思います。

以上、ご質問の内容となります。宜しくお願いします。

[4] mixiユーザー 03月01日 19:35

本日、不動産屋にキャンセルしたい旨を友人の男性から伝えてもらいました。

やはり相手は渋っているようです。
内見時にすべて確認しなかった私にも責任がある。
換気扇，網戸、トイレの水位の事ではキャンセルする理由にならない。
（すぐに直せるし，直すと言っている。生活に支障をきたす程ではない。来月の家賃半額という譲歩案も出している）
畳は新品に変えるとは言っていない。（これは本当です）
どうしても止めたいのなら解約扱いになるので全額は返せないとの事。
最終的には大家さんと話して決めるので，明日夕方また連絡をくれるという事で
話は終わったそうです。

やはり私の分が悪い状況ですか？
確かに不備さえ直してくれれば住めない物件ではないですが、不動産屋に対する
不信感が高まるばかりで，納得がいきません。。
しかし、全額を返せないと言われてしまうと、正直、今金銭的に余裕のある状態では
ないので、我慢してここに住むしかないのかとも思います。

消費者センターに相談しても今回のケースで全額返金を請求するのは難しいのでしょうか？

[5] mixiユーザー 03月01日 19:40

携帯からすいません。そして、誤って質問者１５時の書き込みを削除してしまいました。申し訳ありません

一旦家に帰ったらＰＣからコメントします。取り急ぎ申し訳ありません

[6] mixiユーザー 03月01日 20:20

携帯から、お忙しいのにありがとうございます。

１５時の書き込み削除の件、全然問題ないです。
何を書いていましたっけ？？（自分でも忘れてしまいました・・・

）
なので、気にしないで下さい。

では、後ほど、コメントお待ちしています。

[8] mixiユーザー 03月01日 23:28

こんばんは。遅くなって申し訳ありません。
不動産屋って、今の時期がかきいれ時なので・・・なかなかクイックなレスが出来なく申し訳ありません。

15時のご質問の件ですが、重要事項説明書とは、物件についての詳細をまとめた説明書になります。例とすると・・・こんな書類です。
http://www.dousan.com/index.php?main_page=popup_image&pID=3168
ひな形は不動産屋さんによってまちまちですが、書いてある内容は同じです。

質問者さんの場合、既に契約書が交付されていて重要事項説明書が交付されていないとなると、この場合は明らかに宅建業法違反です。その不動産屋は営業停止処分が下ってもおかしくはなくなってしまいます。

しかし、契約時にいっぱい捺印していので、どれが何の書類か分からなくなってしまう事がありますね。
重要事項説明書は、契約書の捺印前に物件の内容を説明して理解を得たと言う意味でお互いに捺印し、内容に理解をしてから契約に入る為の書類なのです。

不動産屋さんの人が免許書みたいな物を提示し、書類の内容を読んで、捺印を求められた書類があれば、それは重要事項説明書の可能性が高いです。

ま、今回、質問者さんの内容を見ると、今回、不動産屋さんが宅建主任者による重要事項説明をすっ飛ばした落ち度がありそうな気がします。だから、あえて重要事項説明書とは言わず「３５条書面の交付が無かった気がする」と突っ込むと面白いかもしれません。

>内見時にすべて確認しなかった私にも責任がある。

この発言を不動産屋さんの人が本当にしたとすると、その担当の人は無知かもしれません。
宅建業法とは、一般消費者より優位に立つ不動産屋が消費者に不利にさせないようにする法律です。その為、いくら腹の中で思ってても言ってはいけない台詞です。それに、今は消費者保護法の絡みもあり、余計に言えない台詞です。

>換気扇，網戸、トイレの水位の事ではキャンセル
>する理由にならない。
>（すぐに直せるし，直すと言っている。生活に支障
>をきたす程ではない。来月の家賃半額という譲歩案
>も出している）

確かにその不動産屋さんの言い分にも一理あるかもしれませんが・・・譲歩案を盾にされるなら、あと○日以内に直って無ければキャンセルと言う交渉も出来る余地はあります。が、あえて今回は逆手に取って不動産屋さんの落ち度を突っついた方がキャンセルに持ち込みやすいかも知れません。
元来、不動産屋さんって、いい加減で面倒臭がり屋さんが商売していけた世界でした。最近ではそんな人は少なくなりましたが・・・
僕も面倒臭がり屋なので(笑)、お客さんとトラブって、消費者センターに駆け込まれる方、後々面倒臭いので嫌です。

>最終的には大家さんと話して決めるので，
>明日夕方また連絡をくれるという事で
>話は終わったそうです

その内容を見てからご判断されても良いかもしれません。
僕のアドバイスで全額返金出来るをお祈りいたしますが、正直言って、仲介手数料や消毒費が戻ったとしても、保険の部分は難しいかもしれません。
ただ、解約しないで次の物件で名義変更をかける事は可能かと思います。保険会社に確認された方が良いかもしれません。

不動産と言うものは同じ物件に2度と巡り会うことができない一期一会なものだといわれています。
一回ケチがついたものに妥協して入居すれば、このまま苦痛な生活を余儀なくされるかもしれません。その場合なら良い判断かと思います。ただ、この物件に後ろ髪引かれる部分があれば、少しは思い直しても良いのかもしれませんね。

[9] mixiユーザー 03月02日 00:56

お忙しい中、細やかなアドバイスを頂いて，ありがとうございます。

重要事項説明書についてですが、書面はありました。書面をみながら説明されたのは覚えています。署名捺印もした気がします。でも免許証の提示はありませんでしたし、私の手元にも捺印をした重要事項説明書はもらっていません。
私がぱ～まんさんの説明を勘違いして理解しているのでしょうか？書面の交付というのは
契約後不動産屋だけがその書類を保管している状態でもよいということですか？
私は入居者にも控えとして契約書と一緒に渡す義務があるという風に受け取ったのですが・・・。　もし、前者でもよいのなら、宅建業法には触れてないのかも知れませんね。

＞いくら腹の中で思ってても言ってはいけない台詞です。
これは正直私もそう思いました。素人相手にそんな事を言えるなんて，自分たちの管理義務を棚に上げてよく言えるなあと。これで増々気分を害しました。。

保険の事について教えて頂いてありがとうございます。そんな事まで全く気が回っていませんでした。しかし、保険のお客様控えももらっていないんです。。。それもあわせて不動産屋に聞いてみます。

確かに住みたくないくらい嫌な物件という訳ではありません。トイレが和式というのと風呂が古いという以外は気に入って決めた物件ですから。でもぱ～まんさんの言う通り、一度こういう事になってしまうと、ここには縁がなかったのかな、ここには住まない方が良いという何かの知らせなのか、とも思います。
他の物件を紹介してあげてくれと友人が頼んでくれた際も、私が気に入るような条件の物件はもう無いと思いますよと言っていたそうです・・・。
一理あるのかもしれません。。なるべく安い家賃でペット可で、できれば一部屋以上、初期費用も抑えめ、こんな難しい条件を出していたのは確かですし。。。初期費用を安く済まそうとケチってしまうとこうなるのかなと今は反省していますが。

明日，何らかの進展があると思うので，また書き込みします。

[10] mixiユーザー 03月02日 09:08

おはようございます。
僕の説明にも不備があったかもしれませんが・・・

>私は入居者にも控えとして契約書と一緒に渡す
>義務があるという風に受け取ったのですが・・・。

TOMATOさんの認識で間違ってません。
重要事項説明書は「契約前に詳細を説明しました」という書面です。TOMATOさんが「説明を理解しました」と言う意味で記名・捺印し、不動産屋さんの宅建主任者が「間違いなく内容を説明しました」と言う意味で記名・捺印します。書面を必ず入居者に渡すのが義務です。今回、書面の交付が無く、免許提示がなかったとすると、宅建主任者が説明してない気が・・・。

>なるべく安い家賃でペット可で、できれば一部屋以上、
>初期費用も抑えめ、こんな難しい条件を出していたのは
>確かです

場所は良く存じ上げませんが、元々その場所はペット物件が少ない場所なのかもしれません。特にペットOK物件はここ最近増えてはきましたが、なかなか市場に無いのが実情です。もしかすると・・・その物件は元々ペット不可物件で、たまたま今回、長期に渡って空室だったので、不動産屋さんが大家さんを口説いてペット可にした物件かもしれませんよ。

[11] mixiユーザー 03月02日 13:51

先ほど、間に入ってくれた友人から連絡があり、全額返金してもらえる事になりました。
一応，他の物件をなるべく早く紹介するという条件もつけてくれたみたいです。

先方はかなり渋々という感じらしいです。友人も私に不利な状況だったと言ってましたが、重要事項説明書の事を考えると、それ以前の問題ですよね・・・．。
今回、不動産屋のあまりにも適当な仕事ぶりに、信頼度ははっきり言って、ゼロです。。
他の物件も別の不動産から紹介してもらった方がいいですよね。

ぱ～まんさん、お仕事お忙しい中、色々なアドバイスを頂いて，本当にありがとうございました。自分の無知さを知り，不動産の知識について、少しですが勉強させてもらえて、とても自分の為になりました。
次回からは素人だからと、そこを利用されないように，しっかりと物件探しをしていこうと思います。
そして、ぱ～まんさんの様な常識のある不動産屋さんに出会えるといいなあ。

また、一から物件探しの始まりです。新しい所が決まったら，ご報告しますね。
ほんとうに、ありがとうございました。

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