中共不動産が各所でバナナの叩き売り状態w

中国で高級マンションたたき売り！最低入札価格「20円」も散見の競売市場の惨状
姫田小夏：ジャーナリスト
China Report 中国は今
2022.11.11 4:25

　多くの国民が不動産投資に狂奔した中国で、住宅の取引が停滞している。今回、注目したのは中国の競売市場だ。借金を抱える法人や個人の住宅を差し押さえ、金に換えて弁済するのが競売で、中国ではアリババなどのオークションサイトがこれを行っている。しかし、最近の“売り逃げラッシュ”で、競売物件はほとんど買い手がつかない状況だ。（ジャーナリスト　姫田小夏）

●　もはやバナナのたたき売り、「20円」の物件も!?

　上海の浦東新区は、競売物件が目立つエリアの一つである。2022年10月、浦東新区のマンションの1戸が競売にかかっていたが、入札の締切日になってもその住戸は買い手が現れず、ついに「競売流れ」となってしまった。

　債務者は浙江省の出身者だ。裁判所が提示した情報からわかるのは、32棟からなる大規模物件のうちの一戸を2010年に手に入れ賃貸運用していたということ。しかし、借金返済が滞り、手持ちの物件が裁判所によって差し押さえられた。

　査定額は326万元（約6520万円）だったが、それを下回る261万元（約5220万円）で入札が開始された。しかし、“2割引き”にしても落札者は現れなかった。

　筆者はこの物件を、最大級といわれるアリババの「タオバオ」のオークションサイトで検索した。

　中国における競売市場は“住宅の第二の流通市場”ともいわれ、特に上海などの一級都市では、投資家など買い手の熱い注目を集めてきた。だが、最近は査定値を下回る価格での“出品”も少なくなく、“出品”しても入札者はゼロ、という「競売流れ」が少なくない。最低入札価格を「1元（約20円）」とする“訳アリ”の高級物件さえも目に付く。

　“売り逃げラッシュ”が本格化しているのか、中国の高級マンションとても “バナナのたたき売り”状態だ。

●　わずか10年で50兆円に迫る中国の競売市場

　債権者（主に金融機関）が裁判を経て、債務者の物件の売却を強制執行する「不動産の競売」は近年、中国で増えている。

　七つの競売サイトを調査対象にした中国の「2021年司法競売不動産業界白書（以下、白書）」によると、2019年に約60万戸にとどまっていた競売物件は2020年には約67万戸（前年比9.7％増）、2021年には約76万戸（前年比13.2％増）に増えた。うち住宅については2020年の約43万戸から、2021年は約41万戸に減ったという。

　その一方で、中国の複数のメディアは「アリババのオークションサイトに掲載される物件数が急増している」ことを見逃さなかった。経済専門メディア「第一財経」は同競売サイトの物件数について「2021年末は300万戸だったが、今年5月には325万戸を超えた」と報じた。この数字は2017年比で実に361倍だという。

　白書とアリババのサイトとの間に数字の差が表れたのは、アリババのオークションサイトには競売物件以外の不動産も含まれているためだといわれている。

　白書が強調していたのは、2021年の競売物件の金額は2.35兆元（約47兆円）に達したということだった。中国で競売制度が始まったのは2011年11月だが、わずか10年で日本円にして50兆円に迫る“巨大市場”にふくれ上がったというわけだ。

●　新一級都市といわれる重慶で大量の競売流れ

　白書によると、2021年に全国349都市で約76万戸の不動産が競売にかけられたが、群を抜いて件数が多かったのが重慶だった。北京、上海、広州、深センの一級都市に対して、重慶は「新一級都市」に類別される実力ある都市だが、その重慶で3万9627戸が競売にかけられたというのである。2020年には2万6500戸だったから、たった1年で1万戸以上も増えたことになる。

　特に、白書は重慶の成約率の低さに着目していた。

　筆者もサイトで直近の動向を確認したが、上海とは桁違いの競売物件の多さに圧倒された。しかも、ほとんどの物件において入札者はゼロである。不動産業者が開発途中に手放したと思われる戸建て群の投げ売りや、引き渡しにも至らない未完成物件のたたき売りも目についた。

　この惨状について、重慶の郊外に実家があるという東京在住の中国人は、次のように語る。

　「郊外の農地にマンションが次々と建てられましたが、肝心な居住者はいません。地方政府は『マンション生活は現代化の象徴』だと思っているようですが、農民はマンション生活など好まないのです」

　競売でも処分できず、債権者も債務者も八方ふさがりに陥る状況は、重慶に限った話ではない。

●　異様な熱気を帯びた上海の競売市場

　話を上海の競売事情に戻そう。白書によれば、2021年、上海で行われた不動産の競売は5156件（前年比9.9％増）となった。成約件数は2541件とほぼ半数の取引が行われており、全国的に見ても悪い状態ではない。

　このような上海の競売市場は他の都市に比べて “特殊”といえる。というのも今年5月、こんな動きがあったのだ。

　アリババの「タオバオ」を含む三つの競売プラットフォームを調査したある法律事務所の公開資料によれば、「大部分の差し押さえ物件は査定値より高く売却された」という。成約した110戸中、実に75戸に相当する物件が高値で売却されたことは、沿海部の大都市上海では2022年に入っても依然、住宅購入熱が強いことを物語っている。

　実際、2021年9月には競売サイトで53億円の競売物件が63億円で落札された。浦東新区・銀柳路のプール付きの“超高級戸建て（建築面積1401平方メートル）”には2人が入札、107回も競り合うという接戦で、当時、住宅の落札価格としては過去最高を更新するものとなった。ちなみに、建物所有者は2019年に破産申請を行ったハイテク企業だった。

　破産をきっかけとした大型競売も少なくない。上海華信国際集団が持っていた20戸の高級戸建て群がそれだ。市内中心部に位置し、駐車場やパソコン・プリンター、音響などの電子機器に家具もつけて総額16億8000万元（約336億円）で競売にかけられた。

　驚きの競売は、浦西・虹橋エリアの「虹橋公寓」（277戸、1999年竣工）だ。フジタの現地子会社が日本人の駐在員ファミリーをターゲットに開発した高級賃貸マンションである。一棟売りの査定額は25億3225万元（約506億円）だが、執行人がアリババでの競売を撤回したことで取引は停止された。しかし、上海競売史上の最高額を記録するものとして、今でもアリババの競売サイトの最前列に掲載されている。

　ちなみにフジタは、現地子会社の出資持分のすべてを2006年の時点で売却している。

●　不動産は手に負えない“負動産”に

　ある種、異様な熱気を帯びていた上海の競売市場もそろそろ終わりそうだ。上海出身で東京在住の実業家は「不動産人気は上海の人々の自信の表れでしたが、今年のロックダウン以降、空気がガラリと変わりました。習近平氏の続投も決まった今、不動産熱も冷めると思います」と語る。

　気になるのは、買い手のつかなかった競売物件だ。中国出身の国際弁護士によれば、「競り落とされない住宅は何度も何度も競売にかけられる」という。

　最終的には金融機関が処分するとはいえ、いずれ抱えきれない案件数で破綻してしまうのではないか。そんな心配に、同弁護士は「中国では銀行資産ポートフォリオに占める住宅ローンの割合が低く、国有金融機関は破綻しません」と強気だ。

　経済成長を支えた中国不動産市場の行方は、限りなく未知数である。
https://diamond.jp/articles/-/312710
どこの国でも不動産価格の下落がバブル崩壊の始まりとなります。
日本のバブル崩壊同様、中共でも不動産価格の暴落が始まっています。

＞中国では銀行資産ポートフォリオに占める住宅ローンの割合が低く、国有金融機関は破綻しません

銀行は破綻しないかも知れませんが、不動産の長期使用権を売り捌いて財源にしている地方自治体にとっては、死活問題です。
収入が急速に萎んでも、支出はそう簡単に緊縮できません^^;

地方自治体の債券が不良化して、大手銀行が巻き添いを喰う事も考えられます。
上海市は不動産バブルが崩壊しない最後の牙城でしたが、今年どうやら怪しい雰囲気です^^;

競売物件の総金額が50兆円を超えるのそう遠くないですw