プロパティマネジメント

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詳細 2023年6月8日 22:11更新: プロパティマネジメント・アセットマネジメントの業種間交流しましょう。
私自身はこの業種に大きな可能性を感じています。
ビジネス手法等いろいろな情報交換しましょう。
大きく育て不動産ビジネス！！！
アセットマネジメントとプロパティマネジメント
（１）概要
不動産を運用資産とする場合、他の金融商品にはない不動産独自の専門的なノウハウが必要と
される。この不動産運用に欠かせない専門的業務としてプロパティマネジメントとアセットマネ
ジメントがある。
プロパティマネジメントとは不動産所有者等から業務依託を受けて行う対象不動産の運営・管
理業務のことをいい、その実行者をプロパティマネジャーと呼ぶ。プロパティマネジャーは運営
・管理業務の実務者としてテナント管理と物件管理を行う。具体的には、対象物件のテナントを
募集し条件交渉等を行った上で最終的に賃貸借契約を締結する。また、日常的にテナントに対す
る日々の窓口業務を行い、テナントとの良好な関係を築くよう努める。物件的な面では建物や設
備のメンテナンス計画等を自らあるいは別会社に委託し実行する。また、運営･管理の予算計画を
つくり日常的な収支の管理等も行う。
アセットマネジメントとは、投資家（資金提供者）から依託を受けて取得した資産の運用・運
営・管理を行うことをいい、これを実行するものをアセットマネジャーと呼ぶ。アセットマネジ
ャーは対象不動産の資産価値を高めることを目的としてアセットマネジメント計画を策定･実行す
る。具体的には、対象不動産の購入あるいは売却を行いテナント誘致計画や物件の管理方針等を
決定する。また、実際の運営・管理を行うプロパティマネジャーの日常業務を監理するとともに
、その選別も行い、不動産の投資価値を極大化するよう努める。
さらに大規模なファンド等においては、不動産ポートフォリオ戦略の全体を統括するポートフ
ォリオマネジメントの役割が重視され、その実行者をポートフォリオマネジャーと呼ぶ。ポート
フォリオマネジャー（ファンドマネジャーと呼ばれることもある）は「どのタイミングで」「ど
のくらいの規模で」「どのような種類の不動産を」購入あるいは売却するのかを最終的に判断し
、不動産ファンド全体の収益性の拡大に努める。
（２）今後の展望
わが国では、これまでプロパティマネジメントとアセットマネジメントについては、単体
の総合不動産会社の内部あるいは関連会社との間で明確に機能分化されずに行われることが
多かった。
しかし、バブル崩壊以降、これまで以上に不動産の収益性が重要視されるようになり、不
動産から生み出されるキャッシュフローの増大が求められるようになった。そのような中、
不動産の収益性拡大へのプロパティマネジャーやアセットマネジャーの貢献度が厳しく問わ
れるようになってきた。既に、昨年９月に上場した不動産投資信託（J-RIET）等の不動産フ
ァンド
のアセットマネジメント及びポートフォリオマネジメントを専業で行う運用会社が業務を開始してお
り、不動産運用業務に専門特化した業態が生まれている。また、プロパティマネジメントにおいては
独立系のマネジメント会社等がよりコストパフォーマンスの高い運営・管理体制の構築に向け積極的
な活動を行っている。
今後、より専門特化した領域での業務執行能力の向上が求められ、不動産の資産価値や投資価値の増
大をはかるために各分野における激しい競争が展開されることが予想される。そうした中、不動産資
産運用に係わる業務の機能分化がさらに進展し、より多様な不動産投資形態が提供されうる状況とな
れば、不動産投資を一任で行える不動産投資顧問業などの新たな業態が生まれ、不動産がより洗練さ
れた金融商品となることが期待される。
プロパティマネジメント・アセットマネジメント・ポートフォリオマネジメントの業務参考例
不動産の取得･譲渡不動産の賃貸不動産の管理
プロパティ
マネジメント
●情報収集
●新規テナント募集と
契約条件の交渉
●既存テナントとの契
約更新時の交渉
●賃貸借契約書の締結
（代理･媒介業務）
●賃料等の収受･回収
●運営･管理の予算計
画の策定
●建物･設備の保守管
理業務の実行（業者
選定等を含む）
●修繕計画等の実行
●テナントへの日常
的な窓口業務
●運営･管理報告書の
アセット作成
マネジメント
●物件の取得･譲渡の
実務
※ ポートフォリオ
マネジャーがいない
場合はその業務を行
う
●賃貸方針の策定
●賃貸収入見込みの判断
●マーケティング戦略の
構築
●定期的な鑑定評価
●キーテナントとの賃貸
条件の交渉
●運営管理方針の策定
●管理費用配分の決定
●建物改修計画等の策
定
●プロパティマネジャ
ーへの監理･助言
●小規模な資本的支出
の決定
ポート
フォリ
オマネ
ジメン
ト※
●投資物件ポートフォ
リオ全体の統括
●新規取得計画の策
定･指揮
●売却計画の策定･指
揮
●投資資産に関する
資本構成･ファイナ
ンスの決定
●大規模な資本的支
出の決定