◆マンション購入快適生活◆コミュのご意見お聞かせ下さい！（値引き交渉などについて）

はじめまして。
マンション購入を考え始めて、今日はじめて気になっていた物件を見学に行ってきました。
そこで、マンション購入初心者の私にみなさんお知恵をお貸し下さい！
現在の状況は賃貸マンション（駐車場込み９万円）に住んでいます。
私たち夫婦と１歳の息子との３人暮らし。春に第二子出産予定です。

今日見に行ったマンションは
・場所は都心から電車で１時間。最寄り駅からは徒歩15分。田舎の部類に入る場所かも知れません。
・４階建ての新築オートロック低階層マンション。
・狙ってる部屋は２階の80?ちょっと３LDK。
・新築だが２年経過していて２７００万で売り出しているところを５００万円引きで…と言われました。
・和室の畳がカビていて、人が住めば風が入りカビも出なくなるとは言われましたが気になるところです。･･入居前にはもちろんクリーニングをしてくれるとは言ってましたが。
・魅力に感じているのは広いLDKです。和室を開放すれば20畳近くあります。また立地的にも気に入ってます。営業マンさんの対応もかなり好感が持てました。
・月々の返済額は現在の家賃とあまり変わりなく組めそうです。（頭金なしのボーナス返済なしで計算。３５年ローン。）

みなさんのご意見を伺いたいのは･･･
・2年経っている物件が500万円引きというのは妥当でしょうか？もう少し安くしてもらえるとしたらどのようにお話したらよいでしょうか？（本当ならあと200万円引いてもらいたいと考えてますが欲張りすぎですよね…）
・将来（早くて10年後）売りに出すことや貸し出すことも考えています。（同居の可能性がアリ）。賃貸に住み続けたほうが安心でしょうか？
・他にも初心者ゆえに気付かないことがありましたらご指摘下さい。

わかりづらい部分がありましたらごめんなさい。
みなさんのご意見をお聞かせいただけましたら嬉しいです。

コメント(41)

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[2] mixiユーザー 11月16日 01:30

＞2年経っている物件が500万円引きというのは妥当でしょうか？

中古はだいたい、はじめのうちは高めの値段にしておき、買い手がつかないとずるずる値段が下がっていくものです。最初の値段が高すぎたのであれば、500万引きも不思議じゃないですね。

＞将来（早くて10年後）売りに出すことや貸し出すことも考えています。

駅から徒歩15分、しかも築12年以上なら値段はかなり落ちると思います。10年後にはかなりのローンがのこっているでしょうし、マンションを売ったお金で完済するのは難しいんじゃないでしょうか。賃貸の方が安心だと思います。

[3] mixiユーザー 11月16日 01:35

建ってから一年経つと「新築」→「未入居物件」と呼ぶそうです。

私の住む神奈川の湘南エリアでは、新築(完成済)・駅まで徒歩10分以内の物件で800万値引き…とかありますよ

近所の未入居物件なんて値引きは勿論のこと、現金を400万円(だっけな？)くれるというマンションまでありました。

マンションは管理費なども毎月かかりますし、固定資産税も毎年支払います。

私も最初は何も分からなかったですが、このコミュの過去レスやネット・本などで色んなことを知り勉強しましたよ。

素人の私が言うのは生意気かもしれませんが、その物件がどうこうの前に、まずは住宅ローンの勉強をすることをお勧めします。

それに将来売ることを考えたら駅近じゃないと難しくないですか？しかも今でさえ２年も買い手がつかなかった物件って…

[5] mixiユーザー 11月16日 01:53

まずそれは｢新築｣ではありません。
新築でもアウトレットレジデンスとして激安で売りに出ている今の時代、
２年間売れ残っていて支障の出ている物件で値引き５００万って。。

マンションは徒歩１０分内でないと賃貸化は難しいですよ。
売りもかなり値下がりしなければならないと思います。
１０年後の物件価値と残りのローン、シュミレーションしてみて下さい。

[6] mixiユーザー 11月16日 03:42

>・他にも初心者ゆえに気付かないことがありましたらご指摘下さい。

マンションの中も大事ですが、周辺の環境と将来の予測も大事かと。
特にお子様が二人いるなら、学校が近くにあるか？とかも大事ですよね。
あと旦那様の通勤環境も。
10年後に売りか貸しに出すとの事ですが、お子様は、そのとき11歳と10歳ですよね・・・。
近くなら問題無いですが学校変ったら、お友達ともお別れですね・・・。
ちょっと可愛そうかなーと思うのですが・・・。

[9] mixiユーザー 11月16日 17:46

ローンのことを勉強すべき、と私も思う
それと、交渉次第でまだまだ安く買える物件だと思う
それにはやはりもう少し勉強が必要かもしれないが……

値引きが失礼、ということは全く気にする必要はない。お互いに値段を考慮に入れない売買というのは有り得ない。その値段で売るのが(買うのが)嫌なら契約しなければいいだけの話

[10] mixiユーザー 11月16日 23:13

みなさま、1日でこんなにたくさんのコメントをいただきありがとうございます。

まずは…自分の無知ぶりを痛感いたしました。
住宅ローンについてはまったく知識がありません。まさに昨日営業マンさんに言われたことを素直に頭に入れている状態です。
みなさんのおっしゃるとおり、購入を考えるならすぐに勉強しないといけませんね。
共働きで、収入は普通ですが安定した職種なので(私は現在育休中で再来年度まで収入がありませんが…)なんとかなる気でいました。
ひとつ書き忘れがありましたが、家賃と変わらないと書いた金額は管理費や修繕・駐車場も込みのものです。それでもやはり不安になりました。

物件に関しては、低階層なのと、駅から離れていることが売れない理由なのではと思っています。
エントランスの高級感なども他の近隣のマンションから比べると薄く、パッと見賃貸と言われてもわからないくらいです。(近隣のマンションは高層、エントランスもお部屋もホテルのようです)。
でもその地味さもなんだか良く思えたりしたのですが…。
でもきっと二年売れてないのにはみなさんの言うように他にも理由があるんでしょう。

私がこのマンションにひかれた理由は、お部屋の広さ、駅から少し離れた静かさ(主人も私も車通勤なので)、現住所から離れないことと主人の実家から近いことでした。
そして何より他の売り出し中のマンションより広いお部屋を安く買えるところも…。やはり正直なところ値段にはシビアになってしまっています。

みなさまのおかげで冷静にまた考えられそうです。
まだまだなにかありましたら引き続きコメントいただけたらありがたいです。
ちなみにみなさまがどのようにローンのお勉強をされたのかご教授いただけたら嬉しいです。
長々と申し訳ありません。
ありがとうございます。

[12] mixiユーザー 11月16日 23:34

ローンもそうですが、新築のモデルルーム、中古物件、いろいろ見て回るといいと思います。
そうしていると、だんだん物件を見る目が養われてきて、今回のこの物件が、なぜ２年も売れ残っているのか、価格は適当か、などがわかるようになってきます。
今のご時世、大幅値引きも期待できますが、相場がわからないと値引き交渉もうまくいきませんし。

[13] mixiユーザー 11月17日 23:31

カシュミタン☆さま
「ローン相談会」調べて行ってみたいと思います。ありがとうございます。

Toshiさま
あちこち見て回る事で気付く事がたくさんありそうですね。
色々見てみたいと思います。ありがとうございます。

[14] mixiユーザー 11月18日 00:24

新築未入居で約２割の値引きですか･･･、
それが竣工直後くらいなら、総額から考えて「まあまあ」なんですが。。。。

郊外の徒歩１５分なんて、１０年も経ったら資産価値は下手したら半減以下ですよ。
もし周辺に築１０年ってマンションが売り出していたら比べてみられたらいかがでしょうか？
それと竣工後２年という事は、結構価格上昇中に売り出した物件のような気がします。
「２千万円切り＋諸費用負担＋家具含む」くらい吹っかけてもＯＫするかもしれません。
売主の状況と残住戸数で、もっと値切れる可能性もあります。

あとマンションの戸数規模も気になりますね。
郊外で駅遠い小規模（？）、エントランスに高級感無し。
一般的にはですが、最も中古で売れません。

ローンの話はもちろん大切です。
が、まず「マンション」という商品について、各マンションサイト
（「分譲マンション」とかで検索。または「ＪＪナビ」で）やチラシ、
中古マンション価格（地元の不動産屋さんに掲示されてます）などを
確認なさる事が重要です。

ちょっとキツイ感じになりましたが、本音で書きました。

[15] mixiユーザー 11月18日 11:41

都心から電車で１時間。最寄り駅からは徒歩15分。
80平米超え。しかも立地が気に入っている。
で、2200万円。
私はかなり安いと思います！
10年間、賃貸に住んだ場合トータルで1千万以上はかかるし、売るときに半額以下でもいいかな。。。って思っちゃいます。
だって、赤ちゃんも産まれることだし環境よくしたいじゃないですか。
ご主人に万が一のことがあっても、保険がかかってるから安心だし。
新しい分譲マンションってかなり過ごしやすいですよ。賃貸用マンションと比べられないくらい。
200万下げてもらうのは難しいかもしれないけど、悩んでる姿勢をみせたら多少はうまくいけるんじゃないかなーと思います。

[16] mixiユーザー 11月18日 15:02

はじめまして。来年はじめに新築マンションへ引越し予定の者です。

個人的には、立地的には元々の価格は少々お高いかと感じました。。。
けれどもおうっちさんのご事情で、ご主人の実家から近い（同居になっても子供さんの転校無し？！）・現住所から近い（通勤に差がない）など他の方にはない付加価値がありそうですよね！

しかし将来的に売却を視野に入れているのであれば、一般的なメリットがないと皆さんも言われているように価値が下がるのも現実問題です。
2年も売れ残っている理由をもう一度冷静に考えてみてはいかがでしょうか？

一生住むかもしれないし住まないかもしれない。。。実は私も同じなのでお気持ち察します。

うちの場合は、実際同レベル同価格位でもう少し都心に近い物件があり、売却に重点を置くならそちらの方が良いのは重々承知でしたが、やはり主人の実家に近く（何かあったときや将来的に子供の面倒を見てもらえるように）その中でも売却や賃貸にしても価値が下がりにくいと思われる（あくまで予想ですが）超駅チカ（徒歩２分）物件にしました。うちは、不動産屋が専門機関に依頼した「賃貸にした場合の試算表」を作成していたので見せていただきそれも参考にしました。

両方にポイントを置くのは非常に難しいと思いますが、おうっちさんのご事情などをもう一度整理して、賃貸という道も含めて改めて考えてみてはいかがでしょうか？

我が家も最初は舞い上がってしまいましたが、色々冷静になると見えてくるものもありました。ローンの勉強もしつつ、ちょっと時間を置いたら営業担当者から更に値引きの話が来たりするかもしれませんしね。
それでも、おうっちさん一家にメリットがあれば購入しても良いと思います。

頑張ってくださいね！！！

[17] mixiユーザー 11月20日 00:37

さらにご意見ありがとうございます。
個別のお返事で失礼いたします。

スギ☆サクさま
キツイなんてとんでもないです。大変参考になりました。
今日駅から徒歩10分、高級感アリのマンション見に行ってきました。お値段は広さや間取りが同じもので3500万円でした。
先日見たものとはやはり見た目にも雲泥の差…というか。
物件回りの大切さを痛感いたしました。
中古、新築こだわらずに見てみたいと思います。

ころりさま
そうなんです。安さにかけたら近くにはこれ以上お安い物件は他にはないんです。そして、お部屋に関しても安っぽい感じがあるわけではなく、広さも申し分ないので。
賃貸でこれ以上形に残らないお金を使いたくない気持ちも強いです。
持ち家って本当にいいですよね。

こうめさま
まさに我が家にとっての付加価値と周りに同条件でこれ以上お安いお部屋はない、というのが実際のところではあります。
ただ、やはりこうめさんのおっしゃるとおり、二年も売れ残っている理由への疑問が払拭できないんです。
単に立地や外観だけならさほど気にはならないのですが、なにせ素人…そこからなかなかつっこんだ事情まで見えてこないのです。
もう少し勉強してみようと思います。
こうめさんはマンションがお決まりなんですね♪新生活、今から楽しみですね☆

[18] mixiユーザー 11月20日 01:15

はじめまして。
相談させてください。
今年春に完成後、不動産屋が倒産し今月売主が見つかったようで１２月より販売予定のﾏﾝｼｮﾝがあります。

3LDKが1600万～の物件です。
先日､ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑを見に行き、気に入った部屋がありました。
2200万3LDK、66平米だそうです。
主人は1800万になれば買うと言っているのですが、不動産屋には、『こんなに安い物件はどこを探してもない！値引きはしません！』と言われてしまいました。
このような場合でも引き続き交渉すれば値引きすることが出来るのでしょうか。。

よろしくお願いします。

[19] mixiユーザー 11月20日 01:29

>べん蔵さん
せめて場所がどのあたりで元の値段はいくらでとかの情報がないと誰も何とも言えないですよ。トピ主さんの書込みを参考にして物件情報を書かれたら良いと思います。

[20] mixiユーザー 11月20日 06:38

あきやんさん

ご指摘ありがとうございます。

元値は2500万～3800万だそうです。
最寄駅は二つあるのですがどれも徒歩15分から30分はかかります。
50ﾒｰﾄﾙほど行くと高速道路と大きな道路があります。
ﾏﾝｼｮﾝの前も車が行き交う道路になっています。
ですが、裏道に入ると商店街があり下町のようなところもあります。

このような感じでしょうか。。

またご指摘あればよろしくお願いします。

[21] mixiユーザー 11月20日 06:42

書き忘れました！

ﾏﾝｼｮﾝはｵｰﾄﾛｯｸ付きで11階建て、南と西の二棟建てになっています。

[22] mixiユーザー 11月20日 15:41

べん蔵さん

個人的にはもっといけると思います。普通、定価は売れたらラッキー程度の値段でつけますし。どの不動産屋も、資金繰りに困っていますから、いくらなら買います。それ以外なら別の物件を買うと具体名を挙げておけば、下げれる余地があるなら飛び付いてくるはずです。このご時世にマンションを購入できる人は貴重なので、相手を焦らせると良いのではないでしょうか。参考になれば幸いです。

[23] mixiユーザー 11月20日 15:56

すずけんさん

ご意見ありがとうございます！
参考になりました☆
半分諦めていましたが、主人にも交渉、頑張ってもらいたいと思います！！

[24] mixiユーザー 11月22日 00:00

価格の値引きが難しかったら、オプション無償でつけてもらう、諸経費売主負担を狙う手もありますよ。
私は竣工直後に購入したので価格の値引きはありませんでしたが、フロアあたりの戸数が少ない高層階狙いだったので、オプションで贅沢三昧させてもらいました。
まあ、自分で業者さん探せば安く出来ると思いますが、工事の立ち会いの時間が取れそうになかったのでオプションで。

[25] mixiユーザー 11月22日 00:07

駅から徒歩で１５分だと、相場で１分１００万値引きできるとよく聞きますよね。
今の時期を考える（年末）充分値引きＯＫだと思います。

[26] mixiユーザー 11月22日 00:12

ﾚｵﾘﾝさん

お答えありがとうございます！
諸費用負担。。その手もあるんですね！！

諸費用だけでも最低100万はいるようなことを言われたので、それがなくなると少し楽になります。

ｵﾌﾟｼｮﾝとは例えばどんなものですか？差し支えないようなら教えていただけると嬉しいです。

しかし皆さんｲﾛｲﾛ値引き交渉してるんですね。（笑）

[27] mixiユーザー 11月22日 01:00

大物ではエアコンン全居室分、カウンター下収納、エコカラット全居室に施工、玄関ミラー、遮光フィルム、ピクチャーレール等。取りあえず欲しかった物は一通り付けてもらいました。

諸経費も内訳確認してみて下さい。私の場合は銀行の保証料以外は売主負担になりました。
ちなみに銀行に他行は保証料なしだったと交渉してみましたが、さすがにこれは玉砕です(^_^;)

頑張って下さいね。

[28] mixiユーザー 11月23日 00:11

くまっぷさん

ありがとうございます！
一分100万はｽｺﾞｲ！！
参考にさせていただきます。

ﾚｵﾘﾝさん
ものすごいｵﾌﾟｼｮﾝですねぇ！
これだけのものは付けれないかもしれませんが頑張ってみます☆
ありがとうございました！

[30] mixiユーザー 11月23日 22:09

聖@ﾛﾒﾗさん

相談の内容が似ていたので書かせていただいただけなので、決して乗っ取ったわけではありません。
不快に思われたなら削除します。

[31] mixiユーザー 11月24日 00:00

＞べん蔵さん

質問内容が似たものなら、過去のトピを利用するのは、
情報がまとまり、後々コミュに参加した人にも、
解りやすいので良いと思います。

[34] mixiユーザー 12月04日 03:03

ひなこさま
毎回コメントをありがとうございます。

まさにご指摘の通り不安はそこにあります。
賃貸にすることの不安。いくらで借り手をつけるか、それで全てが賄えるか…。
売るにしても賃貸にしても、やはり未来のことはわからず…ですよね。
私の復帰後は繰り上げ返済もこまめにしつつ、最低でも売るときにローンの残らない価格で売れるのが1番と考えています。
それぐらいしか今考えられるものはない感じです。
最後に高い｢家賃｣だったと思ったとしても、住んでいる間は賃貸にはない安心があるわけだし…なんて思ってみたり。
あとはやはり買う以上はどのローンを選ぶか…にかかるのですよね。
頑張って明日も銀行に足を運びたいと思います。
ありがとうございました。

[35] mixiユーザー 12月04日 03:19

ローンについては答えは出ないのではないでしょうか？
はっきり言って「未来予測」ですよ。
現時点では固定よりも変動の方が低い訳ですし。
売却時にローン残高をチャラに。。。
変動ローンで組んで、繰り上げ返済しまくる！のが得策かと。
あと、デベによっては提携ローンで金利を安くできる場合があるのでチェックしてみてください。

公務員という職であれば、転勤であっても都道府県内でしょう。
子供さんもいらっしゃるなら、団体信用付けてまさかの時に備える。
買う気になったら、マイナス意見はシャットアウトしてください。

[36] mixiユーザー 12月04日 03:58

スギ☆サクさま
毎回コメントをありがとうございます。

本当に未来予想できるわけもなく、大きなギャンブルをしている気分です。
今営業マンさんからすすめられているローンは
･全期間変動の金利1.2％のもの。はじめの手数料が無料。固定への変更はできない。
･変動の金利1.45％、固定10年だと2.5％。全期間1.4％の優遇というもの。

例えば変動を選んだ場合、どれだけ10年で金利が上がるかは未知数ですよね？
金利が上がってしまって苦しくなった時の対策はやはり即借り替えになるのでしょうか？
また、せめて途中で固定に切り替えられるものを選ぶべきですよね？
素人質問ばかりで本当に申し訳ありませんが、教えていただけたら嬉しいです。
ちなみに繰り上げ返済が私の復帰以後になるので早くても3年後となると思います。

色々質問してしまい申し訳ありません。もしよろしかったらお力をお貸しください。

[37] mixiユーザー 12月04日 14:40

もう数学の試験みたいな感じで返済予想を立ててみるって感じでしょうね。
その返済総額比較と金利差による返済額の差をリスクと比較してどう考えるか？
どこかで損益分岐点（に近いもの）がでてくると思います。

まず、すべてのローンパターンで返済額を比較。
（返済の年数メドを決めましょう。10年か15年か20年か）
次に資産の価値減少（中古価格）の試算も。

次に変動金利の場合。
いつまでこの低金利なのか？と
借り換え返済が可能なのかの確認が要りますね＜最重要＞。

「10年をメドで売却」を指針にする場合なら
各ローンパターンで10年返済額（元本返済がいくらかも）を算出して比較。

物件価格の下落は、周辺の中古市場（「レインズ」で成約実績が分かるので売主に聞いてみてください）を確認。
予想では半額はあり得ます。

変動金利は賭けですが、10年ならそれもありですね。
危険水準金利が何％なのかと借換可能かを注意。

借換の時に物件評価がローン残高を下回ると、
すべてを借り換えられない場合が起こったような気がします。

いかがでしょうか？

[38] mixiユーザー 12月05日 02:14

スギ☆サクさま
親切、丁寧なコメントをありがとうございます。
主人も私も数学は大の苦手で頭がパンクしそうです。
とにかく、どこでどんな状況になるかある程度の未来予測は自分なりの基準を持っていくべきですね。
そのために計算頑張ります。
また物件評価額がローン残高を下回った場合は全て借り換えられないとははじめて聞きました。
そうなるとまた考えなくてはいけないことが沢山出てきますね。
頑張って我が家にとって納得できるローン選びをしたいと思います。
ありがとうございました。

[39] mixiユーザー 12月05日 11:01

私自身はマンション購入⇒売却で多額の損失を出した過去があります

。
本当に返済と資産減少の損益分岐は重要です。
妥協なさらずシュミレーションしてみてください。
ご成功される事をお祈りしています

。

[40] mixiユーザー 12月06日 01:09

スギ☆サクさま
そうでしたか

大変な思いをされたんですね

貴重なご意見を本当にありがとうございました。
最後の決断までがんばってみます！

[41] mixiユーザー 12月16日 19:45

みなさまその節は相談にのっていただき本当にありがとうございました。
先日契約も済み(実際は本契約が年明けになりますが)、ローンの方もほぼ決まったところです。
こちらで相談させていただいたことで、親切なアドバイスをいただき、自分なりに勉強すべき方向が見えたり…とてもありがたく思っています。
納得いく形でマンション購入ができましたことをご報告すると共に、みなさまに感謝の気持ちをお伝えしたく書き込みました。
これによってトピ主としての〆のコメントとさせていただきます。
なお、この先このトピを活用してくださる方がいましたら、新たな相談など気軽にお使いください。

また我が家のプライベートな内容についての書き込みを削除させていただきますことをご了承ください。

本当にありがとうございました。

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