不動産投資１１０番コミュの収入を生み、資産形成しやすい『自分年金』の代表格

年金財源の取り崩しや支給開始年齢の引き上げなど、
　年金を取り巻く環境は、年々厳しさを増しています。
　
　将来もらえる年金が少なくなったり、
　支給開始年齢が引き上げられるのであれば、
　私たちは老後までに、
　『自分年金』をいくら用意しておけばよいでのしょうか。

　年金に詳しい経営コンサルタントの岩崎日出俊氏によれば、
　豊かな老後生活を送るためには、

　『公的年金以外に毎月７万円』を
　用意する必要があるそうです。

　仮に６０歳から９５歳まで、毎月７万円を取り崩すと、
　３５年間で２，９４０万円になります。

　つまり、自分年金として３，０００万円を
　用意する必要があるということです。

　
　しかし、３，０００万円を貯めたからといって、
　ひと安心というわけではありません。


　毎月７万円を取り崩していくわけですから、　
　６０歳をピークに貯金はどんどん減っていきます。


　年間の取り崩し額は８４万円ですから、
　１０年後の７０歳のときには、貯金は２，１６０万円、
　２０年後の８０歳のときには、１，３２０万円となっています。


　これは臨時の出費がなく、計画通りに取り崩しが進んだ場合です。
　なかには、大きな病気にかかって入院費用がかさむことも考えられます。

　不意の出費を考えれば、　
　３，０００万円の貯金があったとしても、
　毎月７万円ずつ取り崩すことは難しいのではないでしょうか。
　いくらお金があったとしても、目減りしていく貯金が気になるはずです。



　お金を使うためには、
　継続して収入が入ってくるという安心感が必要です。

　使い切ってしまっても、来月にはまた同じ額の収入が入ってくるので、
　安心してお金が使えるのです。


　つまり、本当に豊かな老後を過ごそうと思うなら、
　貯金ではなく、収入源を作ることのほうが大切なのです。
　

　例えば、現金３，０００万円で、
　１，５００万円の築年数の浅い都内の中古ワンルームを
　２戸購入した場合を考えてみます。

　
　価格１，５００万円の築浅物件であれば、　
　毎月の手取り家賃収入は７万円程度になります。
　物件は２戸あるので、毎月の手取り家賃は合計１４万円、
　年間１６８万円になります。

　６０歳から９５歳までの３５年間の累計の手取り家賃収入額は、
　家賃下落や空室を考慮しなければ、
　５，８８０万円にもなります。
　
　貯金とは対照的に、
　マンション投資の場合は、１戸の家賃収入７万円をまるまる使ったとしても、
　もう１戸のマンションから得られる７万円分の家賃収入は手元にのこります。

　夫婦で旅行を楽しんだり、ゴルフや趣味など、
　豊かな生活を満喫しながら、
　万が一に備えてお金も貯めることができるのです。
　

　また、６０歳までに３，０００万円の貯金を作るためには、
　大変な努力が必要です。

　仮に４０歳の方が、６０歳までの２０年間で
　３，０００万円の貯金を作ろうとすると、
　年間１５０万円、毎月１２万５，０００円を貯めることが必要です。

　住宅ローンや子供の養育費が一番かかるこの時期に、
　年間１５０万円ものお金を貯金することは簡単ではありません。
　よほど生活を切り詰めなければ、
　老後の資金を作り出すことは難しいでしょう。


　では、６０歳までに２戸のローンのないマンションを
　作ろうとした場合、どれだけのお金が必要になるでしょうか。

　マンション投資の場合、お金を貯めるよりもずっと負担が少なく
　自分年金を作ることができます。

　それは、『レバレッジ（借入）』を
　利用することができるからです。

　１，５００万円の中古ワンルームを２戸、
　ローンで購入したケースを考えてみます。
　
　物件の手取り家賃収入は毎月７万円、手取り利回り５.６％、
　借入期間は２０年、頭金を１５０万円ずつ合計３００万円投入し、
　金利は２.６％で計算します。
　ここでは、計算を単純にするために金利は変わらないものとし、
　マンション所有期間中の修繕費用等も考慮せずに、
　シミュレーションしてみます。

　すると、毎月のローン返済金額は７２，１９６円となり、
　２戸あわせた返済金は１４４，３９２円です。
　手取り家賃収入が合計１４０，０００円ですから、
　差し引きすると４，３９２円のマイナスです。
　　
　３，０００万円の貯金を作るための、
　毎月１２万５，０００円の支出と比べると、　
　はるかに少ない支出で済みます。

　年間のマイナス金額では５２，７０４円になり、
　２０年間の累計では、約１００万の持ち出しです。
　
　また、ワンルーム１戸の固定資産税はおよそ４０，０００円ですから、
　２戸あわせると８０，０００円、２０年間では１６０万円です。

　つまり、頭金の３００万円と２０年間の持ち出し約１００万円、
　固定資産税１６０万円の合計約５６０万円の支出で
　ローンのないマンションを２戸作ることができるです。
　
　そして、６０歳のときには、
　２戸のローンのないマンションから
　家賃収入をまるまる手にすることができます。


　このように、３，０００万円の貯金を作るよりも、
　１，５００万円の中古ワンルームを２戸作るほうが、
　はるかに資金を抑えて資産形成することが可能です。

　さらに、２戸のワンルームからは毎月家賃が入ってきますので、
　豊かな生活を満喫しながら、万が一のときの貯金までできるのです。

　また、４０歳のときに購入した物件は築１０年の物件ですから、
　６０歳時点でも築３０年の物件です。
　一般的に不動産は６０年は持つといわれていますので、
　あと３０年間は家賃収入を生み続けてくれます。
　

　レバレッジが利用できるので資産が形成しやすく、
　さらに収入を生み続けてくれるマンション投資は、
　『自分年金』として、まさに最適な投資先です。