不動産投資１１０番コミュの国交省　初のルール決め！『賃貸住宅管理業登録制度』スタート

マンション経営は長期に渡る投資ですから、
　賃貸管理会社選びによって、長期的な収入がまるっきり違ってきます。

　では、信頼できる賃貸管理会社の基準とは何でしょうか。
　
　数ある会社の中から、
　どうすれば安心して資産を預けられる会社を見つけられるでしょう。
　
　日本の賃貸住宅は、約１，３４０万戸といわれ、
　総住宅数の４分の１以上を占めます。
　そのうち、約８割のオーナーが管理会社に管理を委託しています。
　（国土交通省より）

　しかし、これまで具体的な賃貸管理業務に関する
　ルールがありませんでした。
　
　マンション経営に注目があつまり、
　賃貸管理に対する重要性が高まる一方で、
　管理業務に関するトラブルは年々増加しています。

　そこで、監督行政機関である国土交通省が基準を設け、
　１２月１日より受付を開始することになったのが
　「賃貸住宅管理業登録制度」です。

　例えば、この制度では『財産の分別管理』が定められています。

　入居者から受け取った家賃収入やオーナーから預かった敷金を
　会社の運転資金とは別の口座に分けるなどして、
　区別することが求められているのです。

　分別管理の状況は毎年、
　国土交通省に定期報告する必要があります。

　いままでは管理会社が資金繰りに困って、
　入居者から受け取った家賃やオーナーから預かっている敷金を使い込み、
　倒産した後には、何もお金が残っていなかったというケースもありました。

　しかし、分別管理に不備がある会社には改善勧告が下されたり、
　改善勧告に従わなかったときには登録が抹消されます。

　また、管理会社によってどのような分別方法が取られているか、
　今後一般の方も閲覧できるようになります。
　より安心できる分別管理を行なっている会社を選ぶといったことも
　今後は可能になるのです。

　登録制度はあくまでも任意の制度ですが、
　このように、登録されている会社では一定水準以上の管理が
　行われていることが分かります。

　登録した管理会社名は一般公開されるので、
　オーナーにとっては、大切な資産を預ける管理会社を選ぶ
　基準ができたことになります。

　しかし、この制度で設けられたルールは、
　賃貸管理業を行なう上での最低限のルールです。

　国土交通省が定めたルール通りに
　賃貸管理業務を行っていても、
　空室を素早く埋められるかどうかは、また別の問題です。

　次の入居者がいつまでも決まらずに、何ヶ月も家賃が入ってこなければ
　こんなに不安なことはありません。

　
　そのため、信頼できる賃貸管理会社の条件として
　「賃貸住宅管理業登録制度」にはない
　「客付け力」を見極めることが重要です。
　
　その客付け力を見極める基準が「入居率」です。

　ただし、入居率の表示法は管理会社によって様々です。
　例えば、一年間で最も入居率が高い月のものを表示していたり、
　空室を『１ヶ月間以上空室が続いた部屋』と定義していて、
　１ヶ月未満であれば、『空室』と見なさないケースもあります。

　これでは、正しい入居率とはいえません。

　ちなみに、当社では
　空室を『内装工事が終わって即入居できる部屋』と定義して、
　入居率を計算しています。

　入居率を確かめる際に、計算方法もしっかりと確認しておけば、
　管理をお願いしてから「こんなはずではなかった！」と、
　頭を抱えることもないはずです。
　
　なお、国土交通省は登録業務が終わり次第、
　ＨＰ上でも速やかに登録企業を閲覧できるようにするそうです。
　

　登録名簿を確認する、管理会社に入居率を確認するなど、
　管理会社選びも物件選びと同じようにひと手間かければ、
　マンション経営の成功もグッと近づくはずです。