不動産投資１１０番コミュの確定申告の数字のトリックに挑む！

１月も残すところあと数日。

　２月になれば、マンション経営をされている方は
　避けて通れない確定申告が待っていますね。

　確定申告を行うことで、
　１年間のマンション経営の収入と費用を明らかにすることができます。
　
　しかし、確定申告では、
　１年間の『お金の流れ（キャッシュフロー）』がどうだったのか
　実は明らかになりません。

　帳簿上のお金と手元に残る実際のお金は一致しないのです。


　その理由の１つが
　帳簿上だけにあらわれる費用「減価償却費」の存在です。　

　減価償却費は、購入した建物をその耐用年数にわたって
　毎年費用として計上していくというものです。
　
　減価償却費の最大の特徴は、
　『実際にお金の支出がない、帳簿上の費用』であるという点です。

　つまり、実際にお金を支払っているわけではないのですが、
　不動産の所得を帳簿上で計算するときにだけ、
　あらわれてくる費用なのです。
　
　ですから、手元に残ったお金と、
　帳簿上のお金の不一致が生まれるのです。


　手元のお金と帳簿上のお金があわないもう一つの理由。

　それが、ローンの返済金です。

　毎月返済するローンの返済金は、
　『元本返済』と『金利』の２つが合算された金額です。

　このうち、確定申告時に費用計上できるのは、
　『金利』部分だけです。

　
　毎月５万円ずつ、年間６０万円を返済しているといっても、
　６０万円全額は費用計上されず、
　あくまでもそのうちの金利部分だけが費用として計上されるのです。



　余談ですが、マイホームを購入する際に、金融機関で住宅ローンを借りるとき、
　おそらく多くの金融機関は長期のローンを勧めてくるはずです。

　それもそのはず、仮に２，０００万円を銀行から借りるとして、
　金利が１％で計算すると
　借入期間が３０年では支払い金利は約３１５万円
　２０年では約２００万円、１０年では約１００万円です。

　これだけ支払う金利の額が違うのです。
　銀行がより多くの儲けを出そうとするのなら、
　長期で借りてもらったほうがお得ですよね。
　
　金利だけに目をとらわれず、
　総支払い額をしっかりと確認したほうがいいですね。

　
　さて、ご紹介したように
　減価償却費と支払い金利によって、

　帳簿上では赤字で、キャッシュフローは黒字。
　また、帳簿上は黒字でも、キャッシュフローは赤字。
　こうしたことが起こります。

　「なるほどそうか。
　　実際にお金は出て行かないのに、帳簿上は費用となるものがあるのか。
　　だったら、それを最大限活用しよう！」
　
　こんな風に考えるのも自然ですよね。


　減価償却費が大きくなればなるほど、
　帳簿上の費用が増え、手元に多くのお金が残ります。

　では、どうすれば減価償却費を大きく計上できるのか？

　結論からいうと、
　減価償却費を意図的に操作することはできません。


　マンションには建物部分と土地部分にわかれており、
　土地部分は減価償却費の計算対象外です。

　１，０００万円で購入した物件があり、
　仮に建物部分が５００万円、土地部分が５００万円だとすると、
　５００万円分だけが費用として計上されます。


　このように建物部分が大きければ大きいほど、
　多額の減価償却費を計上できることになりますが、
　建物部分と土地部分の按分は、
　『固定資産税評価額』や『消費税（土地には消費税はかからない）』を
　もとに行われるので、意図的に分けることはできません。
　
　
　そもそも減価償却費は物件を購入した年に
　一度に多額に費用が計上されるのを避け、マンション経営期間中に
　均等に費用を配分することが目的です。


　減価償却の制度自体の目的が、正しい会計処理にあり、
　マンション経営を行う人をはじめとした
　事業者の利益、節税を目的したものではありません。


　また、そもそもマンション経営を行う目的は
　長期安定収入を得ることで、節税が目的ではないはずです。

　実際、２０年前のバブルの時代、
　節税を目的にした不動産投資でたくさんの方が
　失敗してきました。


　マンション経営を行うと、毎年確定申告を行う必要がありますが、
　いくら節税できたとか、いくらの赤字を計上できたかではなく、
　自分自身のマンション経営が１年間でどれだけの収益をあげたのか、
　手元のキャッシュフローとどれだけ差があり、その原因はなんなのか。

　確定申告は、年に一度のマンション経営の
　収益性判断の機会にしたいものです。