不動産投資１１０番コミュのバブル期物件の魅力に迫ります(2)

それでは今回は『バブル期物件』の魅力についてお話し致します。

　
　まず、バブル期物件とは
　いわゆるバブル景気の８０年代後半から９０年代の初頭のバブル期に分譲さ
　れた物件のことです。

　中心価格帯が８００万円～１２００万円と手ごろで、利回りも手取りで
　６％～８％と高い点が特徴です。

　その反面、３点式ユニット（バスとトイレが一緒）であったり、
　ガス口がひとつしかない等、築浅物件と比べると設備面で見劣りするのが
　デメリットといえます。

　また、築浅物件のお部屋の広さが２０～２５?なのに比べて、
　バブル期物件の広さは１６～２０?と手狭になっています。
　
　お客様にバブル期物件をご案内すると、
　この設備とお部屋の広さを見て、バブル期物件を敬遠される方が
　いらっしゃいます。

　当社では、バブル期物件と築浅物件の両者の特徴を知っていただくために
お部屋のなかを見学できる『物件見学会』を以前開催していましたが、
　参加されたお客様はやはり築浅物件のほうによい印象をもたれていました。

　
　バブル期物件をご案内して、
　表情がこわばっているお客様を見ると
　その方の心の声が聞こえてきそうです。

　『本当にこの部屋で入居者が決まるのか！』と。

　
　大丈夫です。
　
　それでも、都内の物件であれば入居者は決まります。

　バブル期物件の平均的な家賃水準は６万円～７万円です。
　実は、一番入居希望者の数が多いのはこの家賃水準のお部屋なのです。

　ワンルームマンションの入居者は、若いビジネスマンや学生が中心です。
　だからこそ、彼らの所得水準に見合ったお部屋に需要が集中するのも、
　ある意味当然です。

　部屋探しをされる方の、第一条件は『家賃』。
　
　その次に『交通アクセス』、立地ですね。

　つまり、部屋の間取り、設備は絶対視されないのです。

　適正な家賃設定と立地。

　この２つの条件が整っていれば、バブル期物件だからといって
　入居者がつかないということはないのです。

　また、バブル期物件を購入した場合、
　
　すでに分譲されてから十数年たっているので、
　いざ定年を迎えたときには建物がボロボロになって
　家賃収入どころではないのでは？
　
　このように思われる方もいらっしゃるはずです。

　一般に、大手ディベロッパー・大手ゼネコン施工の物件であれば耐用年数は
　６０年ほどといわれています。

　したがって、築１５年の物件であっても少なくともあと４０年以上は
　収益を期待することができます。

　　
　仮に手取り利回り６％、価格１０００万円の物件であれば
　月額５万円、年間手取額は６０万円になります。

　単純に計算して１６年８ヶ月後にはもとをとることができます。
　これ以降の家賃収入はすべて利益です。

　残存年数を考えてもさらに１，０００万円の収入は得ることができます。

　このように、バブル期物件は築年数がたっているとはいえ、
　立地が良い場所であれば入居者もつきますし、
　また初期投資額を回収しただけでなく、さらに十分な家賃収入を手にする
　ことが可能です。

　ただし、
　バブル期物件を購入する際に気をつけていただきたい点があります。

　それは『物件がきちんと管理されているかどうか？』確かめることです。

　なかには、築２０年経過しているにもかかわらず、一度も大規模修繕工事
　を行ったことがない物件や修繕積立金が満足に積み立てられていない物件
　など、ずさんな管理が行われている物件もあります。

　管理がおろそかな物件は、それだけで建物の耐用年数を短くしてしまいます。

　まさに、建物の寿命は管理次第です。

　だからこそ、
　物件購入前には『重要事項調査報告書』を必ず確認し、
　修繕積立金はきちんと積み立てられているのか、
　これまで計画的な修繕を行ってきているのか、　
　確かめることが重要です。