相続は争族による争続問題コミュの親の土地を使用、いずれ相続する際の一般的な方法

このたび、親の土地を使用して、家を建てる方向になったのですが
支払い方法や相続方法で、1年程揉めて困っております。
どなたか助言を頂けませんでしょうか？

亡くなった祖父が所持していた借地権付き土地を
母が遺産から、居住権分？を差し引いた1800万程度（時価4000万程度）で買取、現在母名義となっております。
家族構成は、祖母、母（独身）、叔父（独身）、私達夫婦、妹（独身）で、祖母と叔父は放棄してます。

私達夫婦に「地代月２～３万で住まないか」と話があったので
こちらに家を建てさせてもらうことにしました。

母も独身で、あまり財産がないため、
後に母の遺産相続の際、妹への財産分与で困ることと
土地を遺産で買い取った為、祖母への介護費が不足するとのことなので

１５００万前後を年間７０万で、母へ支払い、支払った分の土地名義を書き換えながら
数十年後に、生前贈与の形で名義変更する方向で進めるつもりでした。

しかしここにきて叔父より

土地は借地権契約で、母が死ぬまで年間７０万支払い
母の遺産相続の際に、財産を折半した額と土地価格を比較して
過不足分を妹へ支払い、全て完了した際に、土地の名義変更をするように言われました。

私としては、親子間なのに、借地契約で地代を７０万も支払うなんて
そこに住むメリットがないなという感想です。
叔父の提案も一般的な借地契約として考えれば納得できるのですが
１８００万で手に入れた土地をそれ以上の金額を借地として
支払い続けるのも、親子なのに何だか腑に落ちません。。

土地の固定資産税の分を親に支払って住むのが一般的なようですが
介護費不足のことがあるため、お金を支払う必要があります。

このような場合、いくら支払うのがベストな方法でしょうか。
また１８００万を視点に支払うというのは、おかしい考え方なのでしょうか？

長々とわかりづらい文章でも申し訳ありませんが
よろしくお願いいたします。

コメント(14)

最初
全て
最新の40件

[1] mixiユーザー 08月24日 16:32

鑑定士に依頼のこと

[2] mixiユーザー 08月24日 17:05

良くわかりませんね。
借地権付土地とあるから今は建物あるんですか？それとも更地なんですか？
時価4000万円は更地の時価？

[3] mixiユーザー 08月24日 17:51

> みうらさん
不動産鑑定士に詳細を相談すればよいのですね。
ありがとうございます。

> しゅうたさん
わかりづらい文面ですみません。
建物はあります。
借地権付きの土地を母が買い取り、現在も建物があります。
４０００万は更地の時価になります。

[4] mixiユーザー 08月24日 19:04

> かなさん
なるほど。建物は誰が所有してるんですか？壊すんですか？

[5] mixiユーザー 08月24日 21:51

建物も土地も母名義になっています。よろしくお願いします。

[6] mixiユーザー 08月24日 21:52

建物は壊して、新築を予定しています。

[7] mixiユーザー 08月24日 22:01

よく判りませんが、叔父上のアドバイスは、妹さんの立場をお考えになっての
ことかと忖度しますが、生前贈与の場合、妹さんの分は、どのようにお考えに
なっておいででしょうか？この辺りが、今後のカギかと？？？

[8] mixiユーザー 08月24日 22:09

それでしたら１８００万円を基準に考えるのはおかしいですね。
手に入れた金額はたまたま知っているだけですから、時価で考えられたら如何ですか？
それでしたら７０万円の賃料だったら４０００万に対し1.75％で高くはないと思います。

それに親子間で地代をとるのにメリットを感じないとおっしゃいますが、そこを空き家のままにしておく方が家族としてメリットないですよね。

妹さんの立場からしても叔父さんの言っていることが正論だと思います。

[9] mixiユーザー 08月24日 22:43

> 白銀の糸さん
ありがとうございます。
母が亡くなった後の遺産相続の際には、全て放棄する予定でした。（妹も土地放棄ということは了承済みです）

[10] mixiユーザー 08月24日 22:54

> しゅうたさん

ありがとうございます。
親子間といえど、やはり時価の視点で考えなければいけないのですね。

親子間で無償か土地の固定資産税のみ支払って、家を建てさせてもらう方が多いようなので、
自分の視点でばかり考えて、借地契約での支払いはメリットがないと考えておりました。

ちなみに妹が土地放棄と言っているのは、シングルマザーのため戸建管理しきれないことと、日常母より多々援助してもらっているためです。

[11] mixiユーザー 08月25日 00:40

無償又は固定資産税相当額で支払いの場合は使用貸借契約となりますが、それより多く支払うと、地主である親に所得税がかかってしまうと思います。

使用貸借で土地を借り、親が亡くなったときに相続で貰う…なら、所得税も贈与税もかからず相続税もかからない可能性が高いので、親子間の地代は無償か固定資産税相当額が一般的なのだろうと思います。

[12] mixiユーザー 08月25日 14:06

> おおちゃんさん
ありがとうございます。
使用貸借契約で年間７０万支払うつもりだったのですが
所得税が発生してしまうのですね。
なぜ無償か固定資産税分が一般なのか疑問でした。ありがとうございます！
まだまだ勉強不足が身に染みました。

[13] mixiユーザー 08月26日 17:10

使用貸借は、固定資産税に相当する金額以下の金額を支払う場合に該当します。
地代の授受がなくとも、権利金・地代に代わる経済的利益の授受がある場合には使用貸借に該当しません。

土地の賃貸借に関して権利金を支払う慣行のある地域で通常の賃貸借になると、地代のほかに権利金の支払が必要になりますが、権利金の支払がなければ借地権をお母さんから貰ったものとみなされて、高額な贈与税がかなさんにかかる可能性があります。
権利金を支払えば贈与税は課税されませんがお母さんに所得税がかかります。
権利金を支払わず地代のみで課税されない場合もありますが、土地の相続税評価額（およそ時価の8割）の６％の地代を毎年払う必要があります。もちろんお母さんに所得税がかかります。

使用貸借で借りた場合は、相続時のお母さんの土地の評価は更地として計算します。

私も勉強中なのですが、借地権についてはいろいろな法律にそれぞれ規定があって複雑で難しいです…。

[14] mixiユーザー 08月27日 12:01

> おおちゃんさん

ご丁寧な説明ありがとうございます。
地代だけかと思っていたのですが、権利金なども発生するのですね。
そこには所得税もかかるとのこと。
親族の土地だからこそ、使用しやすいと思っていたのですが
無償ではなく、低額で、となると、多種の税金が絡んでくるのですね。

無償使用で、没後相続が一番お金がかからないということが
改めて身に染みました。
ありがとうございます。

ログインすると、みんなのコメントがもっと見れるよ