ｳﾞｨﾝﾃｰｼﾞﾏﾝｼｮﾝコミュのヴィンテージの定義

日経2005年の記事より

■初登場したのは2004年3月2日

「ヴィンテージマンション」という最近少しずつ話題になり始めている言葉が
ジャーナリズムに初登場したのは、2004年3月2日のこと。
記事が掲載されたのは、皆さんが今読んでいるこのコラム欄でした。
言葉を初登場させた人間の責任として、今回はヴィンテージマンションとは
なんであるのかを、きちんと定義しておくことにしましょう。

ヴィンテージマンションとは
「ヴィンテージワイン」からの連想で作られた言葉です。
ヴィンテージとは、ワイン用のブドウの収穫年のこと。
収穫年には、いいブドウが取れた「当たり年」と
よくないブドウが取れた「はずれ年」があります。


■タマゴから大人に

ヴィンテージワインはブドウの出来が良かった年に作られるのですが
それと同じようにヴィンテージマンションは建設されたときに
次の5条件を満たしている必要があります。
これを「タマゴの5条件」と名付けましょう。

◇定義１「ヴィンテージマンション──タマゴの5条件」
（1）ハイグレードなマンションとして作られている
（2）住まいとしての価値が高い
（3）デザインが優れている
（4）人気（ニーズ）が高い
（5）物語性がある

マンションが竣工して少なくても10年たつと、タマゴという言葉が外れて
正式なヴィンテージマンションとして扱われることになります。
これを「大人の8条件」と名付けましょう。

◇定義２「ヴィンテージマンション──大人の8条件」
（1）竣工後、少なくとも10年以上過ぎている
（2）ハイグレードなマンションとして作られている
（3）住まいとしての価値が高い
（4）デザインが優れている
（5）時間がたっても、居住性が保たれている
（6）時間がたっても、資産価値が保たれている
（7）時間がたっても、人気（ニーズ）が高い
（8）物語性がある

定義1と定義2を比較すると分かるのですが、タマゴとしてデビューしてから
10年以上使われ、時間がたっても居住性、資産価値、人気（ニーズ）が
保たれているという高いハードルを越えて
やっと大人のヴィンテージマンションと呼ばれるようになるのです。

マンション分譲会社に、「新築のヴィンテージマンションがほしい」という
注文があるそうですが、厳密にいうとこれは間違いです。
新築マンションがほしいのであれば、正しくは
「ヴィンテージマンションのタマゴがほしい」と注文しなくてはいけません。


■言葉を作ったのは木村茂氏

「ヴィンテージマンション」という言葉を初めて使い
このコラムで紹介されたことがあるのは、トランジスタ代表の木村茂氏です。
トランジスタは東京・千代田区にあるアトリエ的な不動産会社ですが
その活動方針は極めてユニークで、「建築家と考える住まいのかたち」を
キャッチフレーズにしています。
すなわち、業務内容は土地・建物の仲介およびコンサルタントなのですが
そこに必ず建築家が関わっているのです。

同社は「ヴィンテージマンション＆アパートメント」と名付けた
サービスメニューを持っています。
ここでいうヴィンテージ物件とは、1960年代、70年代に作られ
デザイン的にいい味を出している建物を意味しています。

単に古いのではなく、「古いからこそ味わいがある」建物を発掘し
建築家のデザインでリフォームし、新たな命を吹き込むのが
トランジスタ流の「ヴィンテージマンション＆アパートメント」です。
つまり、どちらかといえば、定義2で示した8条件のうち
主に「デザインが優れている」に着目しています。

「ヴィンテージマンションという言葉を創ったきっかけは
ドコモモの活動を知ったことです」（木村氏）。
ドコモモ（DOCOMOMO）は、正式には「近代運動に関する建物、敷地、
環境の資料化と保存の国際組織」といいます。
1989年にオランダのアイントホーヘン工科大学の
ユーベール・ヤン・ヘンケット教授の提唱により設立され
2000年にはドコモモ・ジャパンが設立されました。

ドコモモ・ジャパンは2000年1月に「文化遺産としてのモダニズム建築
─ドコモモ20選」を選定し、引き続き2003年に
「文化遺産としてのモダニズム建築─ドコモモ100選」を選定しました。

ドコモモ100選は雑誌「カーサ・ブルータス（2004年8月10日号、vol.54）」の
特集「ニッポンのモダニズム建築100」に紹介されたので
覚えている人もいるかもしれません。
集合住宅としては、「一連の同潤会アパートメントハウス」と
「代官山ヒルサイドテラス第1期」の2作品が選ばれました。

木村氏はビジネスを通じて60年代、70年代に建てられた
モダンデザインのマンションに人気があることを実感。
さらに、ドコモモを通じて建築界がモダニズム建築を
再評価していることにも注目。
新しい言葉を用意した方が、ムーブメントが広がりやすいのではないかと考え
「ヴィンテージマンション」という言葉を作ったのです。


■代表例は広尾ガーデンヒルズ

2004年1月16日付けの日経産業新聞および日経ネット住宅サーチ
「マンションなるほどランキング」欄に
「中古価格上昇率、１位は広尾ガーデンヒルズ 」と題した記事が
掲載されました。
筆者は私、細野透です。

記事はこう伝えています──。
分譲マンションの新築価格と中古価格を比べて、中古価格の方が高く
その上昇率が最も高かったのは「広尾ガーデンヒルズ・ウエストヒルIJK棟」
（東京都渋谷区）でした。
1985年当時の新築坪単価が262万円なのに対して、2003年の中古坪単価は
361万円で、上昇率は37.8％に達しています。

「広尾ガーデンヒルズ」は住友不動産・三井不動産・三菱地所が
「広尾の丘」の6万6000平方メートルの敷地に建設。
14棟の分譲マンション（総戸数1130戸）と1棟の賃貸マンションで
構成されています。

都心の人気エリアに位置し最寄りの地下鉄・広尾駅から5分という「好立地」
緑豊かな敷地に住棟がゆったり配置された「好環境」
大手ゼネコンの清水建設・大林組・大成建設が競うようにして実現した
「高グレード」と三拍子そろったことに加え
管理やセキュリティーが手厚いことでも知られています。
資産デフレの時代になおキャピタルゲインが望める物件としての
地位を保っています──。

広尾ガーデンヒルズは、1985年に「タマゴの5条件」を満たしてデビューし
20年たってから「大人の8条件」を満たしたヴィンテージマンションとして
改めて脚光を浴びることになったのです。


■広めたのはムック「都心に住む」

この記事にヒントを得て編集されたと考えられるのが
ムック「都心に住む（2004年10月１日発行、vol.19、リクルート社）」の
特集「ヴィンテージ・マンション」です。
特集では、「資産たり得る名作のマンションの条件、
広尾ガーデンヒルズはなぜ別格なのか」と題して
日経産業新聞のデータを引用する形で記事をまとめています。
この特集が、ヴィンテージマンションという言葉を
広める大きな原動力になりました。

スクラップ・アンド・ビルドの時代から、エコロジーの時代に移った現在では
古い建物を長く使っていく必要があります。
せっかく、ヴィンテージマンションという座りのいい言葉が
作られたのですから、今後、丁寧に育てていかなくてはいけません。

その際には、「将来を見据えていいタマゴを作る」
「熟成したヴィンテージマンションを大事に使う」という
複眼思考で臨みたいものです。

（建築・住宅ジャーナリスト　細野透）


■トランジスタのプロフィルが分かるサイト
http://01.mh-unit.com/designshop/renovation_desk/dsk_mem/transistor/


■ドコモモ・ジャパンのサイト
http://www.docomomojapan.com/