[mixi]事故物件 - 訳あり物件を買おう！

[1] mixiユーザー 05月26日 14:50

最初なので事例をレポートします。

弊社で以前（７～８年前）、オーナーからの依頼を受けて、
賃貸の客付を行った一軒家があります。ところが入居者の
方が物件内で首を吊って亡くなられてしまいました。
（約５年前）

その後、御祓いはしましたが物件は放置されたままでした。

そこに私は目を付けてオーナーにこのような提案をしました。
「弊社に貸してくれませんか？弊社でリフォームもしますし
全ての責任を持ちます。そして定期借家契約にしますので
５年後には完全に返還します。その時には相場に近い条件で
賃貸にも出せますし、売却も可能かと思います。」

もちろん破格の安値です。最悪５年間カラ家賃を払わなければ
いけないんですから。提案はオーナーに受け入れられ、現在
リフォームが終わり、入居者募集をしているところです。

私は不動産屋なのでそのような物件に対して嫌悪感みたい
なのはないです。普通に商品を扱う感覚です。自分で使用
となると話は別ですが。

広い世の中、マニアの方もいらっしゃるだろうし、
値段が安いのなら、そんな需要もあると思うのですが…

ちなみに昨日中国人顧客が「とにかく安いのがいい！」と
言ってきたので紹介したら「それはちょっと…」と断られました…

現在８戦８敗中です。

[3] mixiユーザー 05月27日 13:46

＞AKKO　さま

丁寧にお返事ありがとうございます。
貴重なご意見も頂きましたので、もうちょっと深い話をします。

正直言ってそんな物件自分では住みたくないし、ふつ～の日本人
の感覚では１００人中９９人に断られることは覚悟していました。
だからこの件をビジネスとして成立させるために、只単に安く
借りて安く貸す、程度の考えだけで始めたのではありません。
今のところは、ふつ～にふつ～の募集方法しかしていませんが、
オプションとして以下のことも考えています。

　?外国人（主に欧米人）向け短期日本滞在者向けのレンタル
　?中国人向けサブリースのサブリース
　?日本人向けウィークリー・マンスリーレンタル
　?高齢者向けグループホーム
　?倉庫・物置
　?最後の手段…社宅として自分で住む…

＞外国人が出入りするような不動産屋さんや、外国人向けの
＞無料コミュニティ誌へ必死に売り込みに行くと思います。(笑)
　いや笑うところではなく、立派な王道ですよ♪

AKKOさんのおっしゃる通り、外国の方は日本人ほど気にされない
と思ったので、実は海外（アメリカ）生活の長い日本人の方と
組んでＶＲＢＯ（説明は略しますので適当に検索して下さい）
方式も検討したのですが、利用者からの訴訟リスク等の理由で
ちょっと?は無理かな、と判断しました。

?は直接弊社で募集・管理するのはリスクが高いので、日本に
帰化した中国人の方を通じてやってみようというのは計画で
あります。只、要は下請けに任す、ということになるので、
利益が減るということでもうちょっと先の話として考えていた
のですが、AKKOさんの話だと「アジア人」＝中国人　もそういう
ことに敏感なんでしょうか？これはちょっと私の認識不足でした。
てっきり中国の方はそんなことよりお金に執着する人達…だと
思っていたので。

?は初期投資費用と人手が掛かることと、稼働率が読めない
ということで二の足を踏んでいます。予想利益率は高いんですが。

?も?と同様です。あと本物件は階段があるのでちょっと高齢者
向けではないですし。

?、特に?はもう最終兵器です。保険的なものです。ちょっと
我慢というか気にしなければ安価（原価）で便利なところに
住めるのですから。

あと５年間の定期借家ということもあるので、中途半端な時期
（残り５ヶ月とか）で解約されたときのこともケアしておかな
ければならないので、選択肢はたくさん用意しておくにこした
ことはありません。

とりあえず本日はこのあたりで。

[4] mixiユーザー 05月27日 14:50

ここに書き込んであることは、最近の情勢を
考えると、「明日はわが身」かもしれませんよね。
事件で全体の概観が映ったマンション・アパート
などを見ると、「自分のだったらどうしよう・・」
と思ってしまいます。

[6] mixiユーザー 05月30日 02:23

＞Kazumi Kuria　さま
隣は何をする人ぞの世の中ですから。

自分の住むマンションで事件…
賃貸で借りてるなら引っ越して終わりですが、
分譲だったら大問題です。価値が大暴落…ローンも
まだ残っているのに…
さらに賃貸マンションのオーナーならもっと悲惨です。
(実はこの事例もあるのです…まだ詳細は書けませんが)

まさに事故です。

＞AKKO　さま
目のつけどころが鋭いですね♪
(さすがフラワーコーディネーター♪)
サクラハウス…というと確か外国人ゲストハウスを
運営している所でしたっけ？東京にいるときに名前を
聞いたことはあります。

あの方式は間取りが重要なんです。
ＬＤＫのような共用スペース＋入居者各自の部屋が
振り分け(独立)であることが絶対条件なんです。

今回の物件は３ＤＫで振り分けにもなっておらず、
その点でゲストハウス向きではないのです。
(ゲストハウス運営は最低４～５部屋ないと面白くない
と思います。光熱費が結構かかったり、収支の面で)
かろうじて友達同士２人のルームシェアぐらいなら
できますが、それなら普通に募集しとこうって感じです。

訴訟リスクというのは、事件とは全く別の要因で
どうも、そのアメリカをよく知る人によりますと、
★階段が急＆踏み板が狭い⇒滑ってケガでもしたら
エライ額の請求をされる、ということでした。
そんなことって…実際アメリカではよくあるそうです。

昨日も中国の方にフラレました。計１０戦１０敗中。
そうか、風水の文化…こちらこそ勉強になりました。

ところでこのコミュの皆様は、どういった目的で
訳あり物件なんか探しているんでしょう？

安くて便利なところに住みたいから？
収益用物件として？
それとも他に理由があるんでしょうか？

[8] mixiユーザー 05月31日 14:10

違反建築なので、普通のローンが設定出来ないため、
かなりお得な投資物件を入手しました。
という理由があるので、私は「訳あり物件」に
興味があります。

[9] mixiユーザー 05月31日 18:02

＞　AKKO　さま
訴えられるものなのですか?
…と聞かれると正直わかりません。私の勉強不足です。
ただの杞憂かも知れません。ただ、英語も堪能でＨＰ制作
も任せられたその知人に最終的にＮＯ！と言われたので、
私の中では完全に頓挫です。

＞　Kazumi Kuria　さま
違反建築…
いいですねぇ♪純粋に所有し続ける、という前提であれば
本当にいい買物だと思います。ローンが使えない不動産…
賃貸物件としては何の瑕疵もないのに、不動産業者や
その他法人も手を出しづらく、まさに狙い目です。
ご承知のことかとは思いますがデメリットは、購入時と
同様の理由で売却にてこずる可能性があること、です。
転売益が見込めなくても、建物寿命まで持ち続けて、
資産を築ければいいのですから。またその資産を生かして
次の投資へ…と、いうわけですね。

まだまだ私なんて若輩者ですが、短いながらもこの業界に
携わってきてこう思うんです。

　不動産は縁のものだと。

生まれながらにして恵まれている人もあれば、苦労して手
に入れながら失ってしまう人もいる。そんな天の縁。

ご近所さん、その他地域コミュニティーからの地縁。

そして特に強く思うのが人の縁。最終的にはやっぱり、
人あっての不動産なんです。

いい物件を入手しようと思ったら、ただ不動産屋に行く
だけでなく、担当者の良し悪しや相性も大事です。１人
ととことん付き合ってみたり、色々な業者、担当と
会ってみたりと、恋愛に似たところがあります。
また私みたいな不動産屋にとってもお客様は神様です、
とは言いながらも、やっぱり気に入ったお客様のため
ならさらに一生懸命になったり、ちょっとこの人には…
っていう場合も無きにしもあらずです。

売る人あって買う人あり、投資用物件にしても、入居者様
あってこそリターンもあるのですから。

こうやってここで交流するのも何かの縁なんだなぁって。

残念ながら私は東京の不動産情報を持っているわけでは
ありませんので、皆様に?お得な投資用物件（ただし訳あり）?
なんかをご紹介することはできませんが（笑）

ちょっとトピの主題から離れてきましたが、他に適切なトピ
もないようなのでいいでしょう♪ちょっと雑談ということで。
さらにこの話題（投資用物件）で盛り上がって参加者が増えて
きたら、どなたか新トピ立ててください。

[11] mixiユーザー 06月16日 04:58

続報でございます。

今回の事故物件、ようやく申し込みを頂きました。

お客様は現在もそのような所に住まれている方で、
全く気にされないようです。

募集から１ヶ月、普通の広告活動のみで成約できた
のは正直自分でも驚いております。本当はもう少し
苦戦したほうが勉強にはなったんですが、家賃設定、
方針に間違いがなかったからこそ、と、とりあえず
は自分で自分を褒めてあげたいです。

まず、これで１つ事例を作ることが出来ました。

同じような境遇の方にとって、これが参考になれば
（なるかな？）幸いです。

[13] mixiユーザー 07月03日 18:09

ありがとうございます。
いや、別に私の力で決まった、というわけでもないので
(近場の仲介業者さんがお客様を紹介してくれました)、
褒められたものでもないんですが…まさに入居者様と
ご縁があったのだと思います。

ただ、うちの親父とかは端ッから「そんな物件誰も借りる
わけがない！」という先入観を持っていたようなので、
それを打ち破ったことには意義があったと思います。

事故物件というのは今後も出てくる可能性があります。
(というか既に抱えているのですが…)
その時にこの経験を生かして対処できるのが何よりの
財産です。

また現在、マンスリーマンション経営を計画中です。
訳あり物件に限ったことではありませんが、賃貸物件は
確実に余ってきています。空室率を下げ、収益率を上げる
ための手段として、貸主と不動産屋はより一層の努力が
必要とされる時代です。

金持ち父さんで人気の大家業も殿様商売ではなくなりつつ
あるのです。

[14] mixiユーザー 08月14日 21:57

はじめまして

今事故物件を借りようか思案中のものです
自分は縁起とか全然気にしないのですが、担当者からは『匂い』がｷﾂｲですと言われました
自分だったら住みたくもないと…

1ヶ月程前に発見され、その時には既に腐敗が相当進んでおり、ｵｰﾅｰさんは玄関のﾄﾞｱを開けたなり吐かれたそうです
今も消毒が続けられ、下見にも行けないのですが、酷さがどれ程のものか想像もつきません
そういった事が理由でｷｬﾝｾﾙされた例はありますか?

都心にほど近く近辺の相場からは2万程安く、楽器相談物件なので住みたい気は満々なのですが…

[15] mixiユーザー 08月19日 12:07

＞しん^^ さん

縁起とか歴史とかは目に見えないし、感　じ　る　ことがなければ気にすることはないかと思いますが『匂い』は実生活に影響する切実な問題だと思います。

壁・床・天井に染み付いた臭いはなかなか取れるものではありません。もし貸す側が消毒（？）程度の処置しかせず全面取替えをしないようであれば臭いは取れないかもしれません。ただこればかりは現場を確認しないとなんともわかりません。

そういった事が理由でキャンセル…の意味がよくわからないのですが…キャンセル、というのは申込を撤回する、という意味ですよね？そもそも『そういった理由』を予めわかった上で申し込んだのならキャンセルは普通しないですよね？そして『そういった理由』が気に入らないのなら申込自体しないですよね？もし、しん^^さんが下見もせずに申込をしようとしているのなら、それこそ?自殺行為?ですよ！

もし質問が、人が住めない程の臭いがする物件があるのか？ということでしたら、そういう物件はありますよ。腐臭の経験はありませんが、ゴミ屋敷やネコ屋敷で物凄い臭いに遭遇したことがあります。でもそのまま貸すことはまず有り得ず、かなりのリフォーム後、賃貸物件として市場に流通されるはずです。

近辺の相場からは2万程安く…相場４万円の物件が２万円なら安いと感じますが、１０万円が８万円だとしたら正直言って『事故物件相場』で言うとあまり安くはないかもしれません。相場の問題は地域事情や様々な要素を含みますのでこれ以上の言及は避けますが、いかんせん今回のしん^^ さんのケース、臭い、というのは、もう現場に行ってみるしかありません。

こんなんで参考になりました？

[16] mixiユーザー 08月21日 01:41

＞てつくんさん

ありがとうございました。
彼の物件ですが、ﾀｲﾐﾝｸﾞが悪かったと言うか、先客(ｵｰﾅｰさんの縁故者だそうです)に持って行かれてしまいました。

ﾘﾌｫｰﾑに関しては、現場(WC)の全取っ替えだけは聞きました。
あとはどうなっているのか、不動産屋もﾊｯｷﾘしないので後日内見でと言う話になったのですが、前述の通りです。
縁がなかったと思って次を狙います。

相場に関しては、東向島駅徒歩5分で築'73.01鉄筋\4.5万1DK(DK8,洋6)角部屋風呂ﾄｲﾚ別…と言った感じです。

[17] mixiユーザー 08月21日 17:30

＞しん^^さん

それは残念？でしたね。しん^^さんのおっしゃる通り縁がなかったということです。

不動産屋もﾊｯｷﾘしないので…不動産屋にも色々事情があるのですよ。オーナーとの信頼関係、情報交換がきっちりできていればいいのですが、全てのオーナー、物件についてうまく管理するのは難しいことなんです。正直に事故があったことを説明してくれただけ良心的だったのでは…と同業者なので庇っておきます（笑）

相場に関しては…確かにその条件だと安いと感じますね。事故物件以外だと探すのは難しかも？あと楽器相談っていうのも数少ないです。分譲マンションやちょっと手の込んだ音大生をターゲットにしたような賃貸マンションなら、防音設備も整っていて、本当に楽器を演奏しても近所迷惑になりませんが?相談?っていう言葉から判断すると、おそらくそこまでの設備は整っておらず、ただうるさくしなければいいですよ、的な感じかも知れませんね。

いい物件とご縁があればいいですね♪

[18] mixiユーザー 11月03日 01:27

横レスですが、すみません。私はほぼ訳あり物件専門に賃貸展開し、一応サクセスって
いるのではと自負する者です。　ところで、このコミュの皆様、事故物件を自殺及び殺人事件発生場所というふうに解釈した場合、その部屋に執着する「念」の影響を考慮しなさ過ぎのような気がします。　気のせいとか、マイナスイメージだけの問題とか、あたかも実質的な影響が無いように思っているようですが、実際にそこで生活をはじめた場合の居住者に対する影響をもっと考慮すべきだと思いますね。　要するに、歓迎せざる事象が発生する事は必然であるということなんです。もちろん、どんなに凄惨な事件の現場であったとしても、その後何も起きない場所もある事はあるのでしょうが、例外的と考えた方がよさそうです。日本の社会人の常識としては、そのような事象は、すべて気のせいであるということになっているので、大家側は深く考えないようにしているにすぎないのであって、実際住まれる側（借り手・買い手）は、その影響を実によく理解しているということが良くわかります。　そこで、質問なのですがそのような物件の賃貸に出した場合の定着率に興味があります。　たとえば、てつくんさんのプロジェクトの方が契約期間満了まで平穏に居住をまっとう出来るかどうか、レポートをお願いします。

しん``さんの物件は足立区のワンルームではないでしょうか？
最低落札価格10000円（物理的・法的欠陥が無いのに、ここまで安価なスタート価格の物件は初めて見ました）で競売に出ていたのを見ましたが。ここも、居住者のその後が気になります。

[19] mixiユーザー 11月04日 11:47

＞けいちゃんさん

どうもはじめまして。訳あり物件専門に賃貸展開っておもしろそうですね。今度是非そちらのエピソードもお伺いしたいものです。

さて、あの物件のその後ですが、実は契約１年で入居者から解約の申込がありました。
理由は『離婚』です。

一応、私の分析では、その入居者のご主人の甲斐性、人間性の問題であったと思う、、思いたいのですが(ちょくちょく家賃が滞ったりしてたので…)、もしかしたらけいちゃんさんの言うように『その部屋に執着する「念」の影響』もあるのでしょうか！？

でも、その後家賃を値上げしたにも拘らず、１ヶ月以内で次の契約者が決まりました。ちなみに法人さんです。もし万が一この法人さんが潰れたりするようなことがあれば、流石に『気のせい』だけではないような気もしますが、今のところは『深く考えないように』しております。

強いて言えば『訳あり物件には訳があり、訳あり物件に住む人にも訳がある』というふうに捉えております。

[20] mixiユーザー 05月26日 15:44

はじめまして。
ついこの間、事故物件を購入しました。
2年前に家の持ち主が首吊り自殺したという事で、築19年で駅からも徒歩10分、都心にも近いのに400万という値段でした。
そのこの土地は400万以上するという事でかなりの破格でした。
夏ごろには引越しできたら・・・と思っています。

[21] mixiユーザー 05月26日 16:55

チエさんの所はマンションですか？
縊死自殺となるとほぼ自縛ってるはずですが、浄化されてるんでしょうか。
とても気になります。
その後のレポートを待ちたいです。

[22] mixiユーザー 05月27日 01:03

＞けいちゃんさん

はじめまして。
購入した物件は、5DKの1戸建てです。
一回、事故物件と知らされる前外側だけでもと見に行った時その部屋だけ暗くて事故物件かもしれないと思いました。
私も旦那もちょっと見えるのですが、2階部屋の1室が空気が重い感じがしたかなってくらいで特に自縛霊が居たようには思えませんでした(見えてないだけかもしれませんが・・・)
一応、親戚の方に除霊できる方が居るので除霊頼んでみようとは思っています。

私は、一回女の霊にとりつかれた経験もあるので霊が出てくるくらいじゃへこたれません(笑)

[24] mixiユーザー 03月24日 22:02

今、Yahooの賃貸物件を調べると３万円以下の物件で、すぐに白金の１万５千円が出てきてます。駐車場も４万近いのに。自殺とか？でもそこまで安くなりますか？

[26] mixiユーザー 03月24日 23:17

> ビバ！せいちゃんマンさんでも今入居中みたいなんですよ。だから、余計分からないんですよ。

[28] mixiユーザー 03月25日 16:26

おそらくこの物件のことだと思いますが、
単純に、一ケタ入力ミスしたものだと思いますよ♪
15.5万円→1.55万円

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=geo&lc=03&pf=13&geo=13103&from=0&to=30000&wlk=0&spfrom=0&spto=0&yr=0&nc=0&submit_x=85&submit_y=18&disp=0&id=0043710087&request=type%3Drent%26show%3D20%26md%3Dgeo%26lc%3D03%26pf%3D13%26geo%3D13103%26from%3D0%26to%3D30000%26nc%3D0%26spfrom%3D0%26spto%3D0%26yr%3D0%26wlk%3D0%26p%3D

[30] mixiユーザー 03月25日 18:37

なるほど。誰も注意しないでコーナーに入っちゃってるだけか

[31] mixiユーザー 03月29日 16:28

『事故物件』のトピックですので、今更ながらではありますが、
これを紹介しないわけにはいけないでしょう。

大島てる
http://www.oshimaland.co.jp/

[33] mixiユーザー 11月27日 03:22

築年数２００８年
家賃２万
１ｌｄｋ

世田谷区高級マンション

エレベーター付
オートロック付

内装も広くて
デザイナーズ
マンションみたい
なんですが訳あり物件
なんでしょうか？

訳あり物件に詳しい方
がいましたらメッセージ
ください。

[34] mixiユーザー 02月21日 16:51

みなさん、こんにちは。はじめまして！
確かに事故物件は激安ですよね！！！
狙い目は？精神的な瑕疵物件が良いですね。
病死とか独り自殺までかな？？？
うちの会社近くに、戸建て3LDK駐車場付きで駅まで10分の中古物件が1080万円で売りに出てましたね。
まともに買うと1500万円位するそうです。
ただし、家の中はゴミとかで散らかってるし、ボロボロですね！！！
でも、片付けしてクリーニングすれば、住めるレベル！！！
一応、祓いもした方が良いと思いますね。
生臭坊主はヤメて本格的な修行僧にお祓いは頼みましょうね。
一応、こういう物件はお薦めしますね！！！お薦めです！！！
激安だからです。
特に、年収300万円以下の人は狙うべきですね。
絶対にヤバイのはいっかしんじゅうと殺人事件の物件ですよ！！！
絶対に買ってはいけません！！！
買うときはよく調べて買うようにね！！！

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