訳あり物件を買おう！コミュの再建築不可物件について

はじめまして。
現在築４０年以上の中古一戸建て・平屋の購入を検討しています。
購入後は基本の枠組みを残したまま２階建てにリフォームして…と考えていたのですがこの物件、再建築不可物件だそうで増改築できないとか。

しかし先日不動産会社と電話した時、
『道路への接道義務を果たしていないために再建築不可となり、周辺７～８棟が再建不可物件である。但し、隣接する住人の同意が得られれば改築はできる。大げさな話、柱を１本残しさえすれば改装できますよ。抜け道はあります。』と言われました。

敷地７５?で現在の建物面積が２７?です。
建ぺい率が６０％なので平屋のままで４５?まで広げるか、さらに２階建てにできたらと考えていますが、こういうことって本当にできるのでしょうか？やはり違法でしょうか？
不動産会社は可能と言ってくれていますが、いざ建てようという時に許可が下りないと困ります。

ご存知の方、自宅も再建築不可物件だったのでこうしたよ、と経験をお持ちの方お話を聞かせてください。
よろしくお願いします。

コメント(9)

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[1] mixiユーザー 09月26日 12:53

100％じゃないですけど、一般的にみんなやってますんで、改築はできます。
大げさな話、柱一本……というのも、あながち大げさな話でもないくらい極めて普通のことです。

最大の問題点は、銀行の融資がおりません。

全て、手金で現金決済しなくてはなりません。
そして、もちろん売却する際にも、お客さんがつかないリスクもあります。

ただ、この6月に建築基準法が改正されていますので、そこらへんの偽装改築について、なにかしらの規制がされていないか、確認が必要です。

[2] mixiユーザー 09月26日 15:47

さっそくのお返事ありがとうございます！

＞この6月に建築基準法が改正されていますので
ってつまりは厳しくなってしまったってことですよね？
そして確認ってどこに取れば良いんでしょう？（＞＜）すいませんまったくの素人で。

そして改築もみなさんされているとのことですけど、
改築というのはあくまでもきれいにすることであって、床面積を広げたり、２階建てにしたりっていうのは含まれてはいない、ということですよね？

お金の問題は、リフォーム代も現金で支払いということでしょうか？それともこれはローンでも大丈夫なのでしょうか？金額にもよりますが。

更に質問ばかりですがよろしくお願いいたします。

[3] mixiユーザー 09月26日 17:49

＞雪うさぎ＆黒うさぎ

改正建築基準法で検索すれば、全文がでてきますよ。

わたしの知る範囲では、建築許可についての改正で、リフォーム等は関係ないと思いますが、専門家ではないので、詳細についてはわかりません。

床面積を広げたり、２階を作る等も改築に含まれます。

ただ、容積率や建蔽率を超えたりすると、最悪、行政からの是正命令で、その部分を削らないといけなくなる可能性があります。

建物に抵当権を設定しないリフォーム代については、金融機関からの融資を受けることは可能だと思います。

ただし、無担保の場合、3～500万円がせいぜいだと思いますが。

[4] mixiユーザー 09月26日 18:54

たびたびの書き込みありがとうございます。

改正建築基準法について読んでみました。
が、ピンときませんでした…すみませんせっかく教えていただいたのに。

ですが「床面積を広げたり、２階を作る等も改築に含まれます」ってなんと心強いお言葉でしょう！光明が見えました！！
これは大げさではないです。購入自体諦めていたのでもう一踏ん張りしようって思えました。ありがとうございます！

容積率や建蔽率についてですが。
土地面積が７５?（内私道が９?）。
建蔽率６０％なので１階が最高で４５?。
容積率２００％なので最高で１５０?となりますよね？
でもさすがに３階建ては必要ないし金銭的にも不可能なので２階建てになってくれるとすごく嬉しい！

お金についてはがんばります・・・としかいえませんが。

ほんと教えていただいてありがとうございます！感謝しております。
今日は不動産会社が定休日だったので連絡も取れず鬱々としていましたが、こばけんさんのおかげでまたがんばってみようという気になりました！
もし上の建蔽率や容積率の考えが間違っていたり何か他にもありましたら教えていただけると嬉しいです。

がんばってみます！

[5] mixiユーザー 09月27日 01:07

冷たいかもしれませんが、
冷静な意見を書かせてもらいます。

工事面積が10m2を超える場合、
柱(等)の半数以上をいじる場合、
は建築確認申請を出さなければなりません。

築40年の建物では到底確認申請は通りませんので、
希望されている増改築はまともに考えると無理です。

方法としては、
アブナイ仕事もやってくれる業者に増改築を依頼するか、
現状のまま多少キレイにリフォームして住むかしか無いでしょう。

また、築40年の建物は大きな地震が来れば簡単にペタンコになります。
耐震補強をしたところで、あと20年保つということでもありません。

老朽化しても（すでに寿命を超えているはずですが）建替えが不可能な物件を本当に買う価値があるか、もう一度冷静にお考えください。

盛り上がっているところへ水を差すようで、
イヤなこと言う人と受け取られるかもしれませんが、
手遅れにならないうちにアドバイスをと思ったので。

[6] mixiユーザー 09月27日 08:24

すさま

いえいえとんでもないです！そういった冷静なご意見・批判でも何でもぜひぜひお聞きしたかったのでもっと何かあれば言ってください！

まず申請が要るということは知っていましたが、築４０年ではまず出ないですか…つい不動産会社が大丈夫と言ったので信じてつられそうになりましたが要注意なんですね。
こちらに書き込みさせてもらってほんと勉強になります！一応自分なりに調べてはいるのですがなかなか専門的で難しくてわからなくて困っていたんです。

耐震補強をまずなによりも最重要としてと考えていたのですが、基礎から触れないなら、やはり２０年も保たないですか？
そういった基本的な知識もないので申し訳ないです。

ふと思ったのですけどまだまだこういう築年数の古い家ってあちこちにありますよね。地震とか関係なく本当に老朽化でやばいぐらいになった場合、それでも建て替えれないものなんでしょうか？本当につぶれかけた場合などは、どう対応できるのでしょうか？

買う買わないは別として実際住んでおられる方はどうしているのかな？と思ったので教えていただけると嬉しいです。

もっとご意見ございましたら書き込みお願いいたします。

[7] mixiユーザー 09月27日 09:51

おお～、プロの意見だ。。

そう、やっぱ違法といえば違法なんですか。

うちは不動産屋なんですが、工務店に頼んだら、普通に改築やってくれるんですよね。

中には、近隣からの通報で区役所から人がきたこともありましたが、工事中止命令はでませんでした。

容積率超過だったんですが、撤去命令もでませんでした。

商売柄、ビルの屋上に、また工事して階をつくってるビルも、まま見るんですが、それについても撤去命令がでたケースを知りません。

テレビのワイドショーでたまに見るんですが、実際に、作っちゃったあとで、撤去命令がでる事例なんてあるんですかねぇ？

[8] mixiユーザー 09月29日 10:51

「柱一本残せば・・・」と言う不動産屋さんや現場の人はなぜか結構居るんですが、あれは誤解ですよ。

そういう物件でも改築やってくれる業者さんは確かにいっぱい居ます。
「わかってても仕事が欲しいからやっている」
か
「ホントにわかってない」
かなんだと思います。

新築での違反建築は最近はほとんどなくなりましたが、
7年くらい前だと、「新築で建蔽オーバーして建ててるのを、
近隣から指されて、現場に赤紙貼られたので、建物の一部を削った」なんて話しはちょくちょく聞きましたね。

10年前とかだと、確認申請を2階建てで出しといて、3階建てつくっちゃうとか、
確認申請すら出さないとか、
建築基準法なんて駐車違反程度の認識の業者や建主も結構いたようです。特に下町にはその傾向が強いみたい。
（あくまで、私の聞いた範囲での感想ですが）

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