不動産運用リスクマネジメントコミュの管理戸数拡大のリスクとリターン！

不動産業者の視点で言いますと・・・

　賃貸管理物件の戸数の拡大はある意味、不動産業者にとって今後の生命線である様に思います。ここでいう【管理】というのはＰＭの業務の事、すなわち物件の入居者募集、契約、入居者管理（家賃回収送金、クレーム対応、滞納督促等）、解約（退去立会い、敷金精算）、修繕手配（故障修理、リニューアル、リフォーム等）、他にも募集計画や大規模な修繕計画立案、法定手続きの代行等々、列挙すればキリがないような一連の業務をオーナーに代わって行う事を指します。
　その【管理】が何故大事なのか？理由は色々ですが、一番の骨子は管理料の収入にあると思います。もともと仲介手数料や物件の転売益、新規建築案件斡旋からのバック等が不動産業者の主な収入源だったわけですが、そうすると極端な話で、営業が失敗を重ねた場合はどこまでも収入がありません。安定した会社経営を目指す中では継続型の収入源がある事が必要不可欠といえます。それがこの管理料収入な訳ですね。さらには紹介物件の安定確保や、関連して発生する業務の手配からの手数料収入など、魅力的なメリットがたくさんあります。現在の管理料の相場は関東エリアだと入居者からの回収家賃の５％というのが一般的ではないでしょうか？サブリースのような逆ザヤ発生のリスクもなく、オーナーの煩わしい業務も代行してさしあげる。良いコトずくめなようにも思いますよね。

しかし、物事は表裏一体、リターンの裏には必ずリスクが潜んでいます。
まず【管理】の拡大に必要なものが、受け皿たる会社組織の整備です。入居者からのクレームなどは２４時間３６５日！時を問わずに押し寄せてきます。滞納督促等も時間と根気を要する業務ですし、諸々の手配も費用面からいってアウトソーシングするにも限界がある訳です。これには管理会社の人員確保や無休営業実施、深夜対応窓口の開設等、リスクというよりコストが必ず発生します。管理を受ける事により様々な要因で法的な【責任】が発生する事もあります。またこれが今回のメインテーマなんですが、物件の管理を闇雲に受けてよいのかという事です。現況、不動産業者に物件管理を託すオーナーが一番期待するものは、恐らく入居者の安定した生活でも、面倒な手配云々から逃れたいという願望でもありません。やはり高い入居率なんだと思います。空室率が全国的にうなぎのぼりで上昇している中で、オーナー達は営業マンに言われるまま、物件を預けざるを得ないというケースも少なからずあるでしょう。

そこで不動産業者の視点で論点をフォーカスしてリスクを検証します。
『物件はちょっと町外れで不便、まだ築年数も１０年たたないのに４割くらい空いている。でもとりあえず入居者も入っているし管理料は発生するのだから一応、管理はとっておこう。管理戸数の多さは最近の管理業者の規模をはかるバロメーターでもあるしな…』
こういう事例はよくありますよね？もちろんこんな無責任な考え方の業者ばかりではないのですが、このような考え方が広く横行しているのもまた事実です。さて、お預かりしたものの入居者を付けられないでは済みませんよね？窓口に来るお客さんの数だって管理戸数の増加に等比例して伸びる訳ではありませんし、管理戸数の空室が増えれば地域での会社自体の評判も悪くなります。では管理受託するのにその判断基準はどのあたりにあるのでしょうか？困っているオーナーを前にうちでは無理ですなんて事も言いづらいですよね？

私もこの答えは追及中です。もしも意見や既に判断基準を数値化、マニュアル化してお持ちの方がいらっしゃいましたら、概略だけでもお教え下さい。