皆さんどうもPineHouseと申します。 自分が購読しているLA Business Journal紙に不動産動向の記事（英文）が出ていましたので皆様に見てもらうのと、自分の英語練習もかねて訳してみました。
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Home Sale Volume Continues Slowdown
Deborah Crowe – LA Business Journal Staff (6-12-2006)
ロサンゼルス郡の家売値中央値は５月の過去最高を更新しているにも拘らず、売れた家の件数（しばしば不動産の市場見通しの手掛りになる）は落ち続けている。
全米規模での不動産価格推移を集計しているNew York州Mellville市に有るHomeData社がビジネスジャーナル紙に提供したデータによると、５月の$550,000というＬＡ郡中央売値は１年前より16％上昇、先月と比べると1％高いという結果になった。
それでも、不透明要素の霧は立ちこめている。
先月売れた家の数8,949軒は昨年と比べると17％下回り、今年1−5月までに売れた家の数35,558軒は昨年前半５ヶ月と比べると15％下がっているという結果になっている。
売買件数の低下は市場に出ている売り家数の上昇という結果を誘発している。加州リアルター協会（ＣＡＲ）は４月のＬＡ郡での家が売れるまでの中間日数は約35日であると推測している。１年前は25日であった。４月のLA郡全体の売り家在庫数は5.6ヶ月分あり、昨年の同じ時期にはたった2ヶ月分の在庫であった。
6ヶ月分の在庫数は一般的に売り手買い手のバランスの取れた市場と考えられている。先週、加州サクラメント市で行われたCARの不動産プロ達の議題の中心はいかに売主の希望売値価格を下げさせるかであった。
「我々は現在ゆっくりとした市場への移行期である」経済評論家Leslie Appleton-Young氏は言っている。「しかし、現在の我々は“多くの売主達がまだ1年前の売り家在庫数が極端に少なかった時の値段をつけようとしている”状態にさらされている」
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Home Sale Volume Continues Slowdown
Deborah Crowe – LA Business Journal Staff (6-12-2006)
ロサンゼルス郡の家売値中央値は５月の過去最高を更新しているにも拘らず、売れた家の件数（しばしば不動産の市場見通しの手掛りになる）は落ち続けている。
全米規模での不動産価格推移を集計しているNew York州Mellville市に有るHomeData社がビジネスジャーナル紙に提供したデータによると、５月の$550,000というＬＡ郡中央売値は１年前より16％上昇、先月と比べると1％高いという結果になった。
それでも、不透明要素の霧は立ちこめている。
先月売れた家の数8,949軒は昨年と比べると17％下回り、今年1−5月までに売れた家の数35,558軒は昨年前半５ヶ月と比べると15％下がっているという結果になっている。
売買件数の低下は市場に出ている売り家数の上昇という結果を誘発している。加州リアルター協会（ＣＡＲ）は４月のＬＡ郡での家が売れるまでの中間日数は約35日であると推測している。１年前は25日であった。４月のLA郡全体の売り家在庫数は5.6ヶ月分あり、昨年の同じ時期にはたった2ヶ月分の在庫であった。
6ヶ月分の在庫数は一般的に売り手買い手のバランスの取れた市場と考えられている。先週、加州サクラメント市で行われたCARの不動産プロ達の議題の中心はいかに売主の希望売値価格を下げさせるかであった。
「我々は現在ゆっくりとした市場への移行期である」経済評論家Leslie Appleton-Young氏は言っている。「しかし、現在の我々は“多くの売主達がまだ1年前の売り家在庫数が極端に少なかった時の値段をつけようとしている”状態にさらされている」
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コメント(7)
1st timeバイヤーのメンタリティーについての記事があったので転載します。 あえて訳しません。
===First-time buyers unwilling to compromise on key elements===
A national survey by Wells Fargo Home Mortgage shows many first-time home buyers are unwilling to compromise on certain key elements in the homes they buy and that could prolong the time they spend renting. Among the renters surveyed who say they want to buy a home, four of every 10 are unwilling to buy a home that is smaller than they'd like or one needing significant improvements. Forty-six percent are unwilling to buy at a distance farther from work than they would like; and 70 percent are unwilling to move to a less-desirable neighborhood than they would ideally like.
Other key findings from the survey include:
* 97 percent of first-time home buyers would never go back to renting.
* 77 percent of first-time buyers believe buying their home is the best investment they ever made.
* Nearly 75 percent of first-time buyers believe that the value of their home will go up in 2006.
* 78 percent of renters believe that it is generally true that people cannot obtain mortgages without perfect credit, and 52 percent of renters believe that they personally can't get a mortgage because of credit issues. But 46 percent of the first-time buyers surveyed didn't believe their credit was "excellent" or even "very good."
* 56 percent of renters believe that a downpayment of 15 percent or more is required when buying a home, and 55 percent believe that the size of a downpayment is a personal barrier for them. But 74 percent of first-time buyers reported they put less than 15 percent down.
===First-time buyers unwilling to compromise on key elements===
A national survey by Wells Fargo Home Mortgage shows many first-time home buyers are unwilling to compromise on certain key elements in the homes they buy and that could prolong the time they spend renting. Among the renters surveyed who say they want to buy a home, four of every 10 are unwilling to buy a home that is smaller than they'd like or one needing significant improvements. Forty-six percent are unwilling to buy at a distance farther from work than they would like; and 70 percent are unwilling to move to a less-desirable neighborhood than they would ideally like.
Other key findings from the survey include:
* 97 percent of first-time home buyers would never go back to renting.
* 77 percent of first-time buyers believe buying their home is the best investment they ever made.
* Nearly 75 percent of first-time buyers believe that the value of their home will go up in 2006.
* 78 percent of renters believe that it is generally true that people cannot obtain mortgages without perfect credit, and 52 percent of renters believe that they personally can't get a mortgage because of credit issues. But 46 percent of the first-time buyers surveyed didn't believe their credit was "excellent" or even "very good."
* 56 percent of renters believe that a downpayment of 15 percent or more is required when buying a home, and 55 percent believe that the size of a downpayment is a personal barrier for them. But 74 percent of first-time buyers reported they put less than 15 percent down.
SAYさん＞
自分もまだFIRST TIME BUYERなので答えられる立場には無いと思いますが、自分の不動産の先生ならなんと言うかなーと考えてみました。（不動産ライセンス取りたてなので−若葉マークです）
基本は、いかに少ない金額で月々の支払いも低いまま家を所有出来るかです。
・まずDownpaymentが5％で買えるのならそれで買いなさいと言うでしょう。
・クレジット歴やファイコ・スコアーにもよりますが低いインタレスト・レートでダウンが5％での融資がうけられるのならそれに超したことはありません。
・5％の時と10％の時の月々の支払い金額も考慮して、もしその金額があまり変わらないで5％の方がもちろん良いでしょう。
しかし上記の基本は不動産価格が上がり続けている時には有効ですがフラットもしくは下がり気味の時には気を付けなければいけません。やり過ぎてはいけないと言うか、例えばインタレスト・レートが上がるのが分かっているのに変動性金利のローン（ＡＲＭ）でローンを組んだりということです。
長々と書きましたがFIRST TIME BUYERでコンドということで一生住むための家でもないと思いますので、私の意見は：
☆もし銀行が5％のダウンで月々の金額もSAYさんにとってＯＫならそれで行きなさいということですかね。
自分もSAYさんと同じ立場ですので自分の意見のまとめみたいな形で書きましたが、間違っているかもしれないのでREALTORSの肩書きをもつブローカーに聞いたほうが良いでしょう。
このコミュのRatttyさんなんかも的確に答えてくれそうですが。
自分もまだFIRST TIME BUYERなので答えられる立場には無いと思いますが、自分の不動産の先生ならなんと言うかなーと考えてみました。（不動産ライセンス取りたてなので−若葉マークです）
基本は、いかに少ない金額で月々の支払いも低いまま家を所有出来るかです。
・まずDownpaymentが5％で買えるのならそれで買いなさいと言うでしょう。
・クレジット歴やファイコ・スコアーにもよりますが低いインタレスト・レートでダウンが5％での融資がうけられるのならそれに超したことはありません。
・5％の時と10％の時の月々の支払い金額も考慮して、もしその金額があまり変わらないで5％の方がもちろん良いでしょう。
しかし上記の基本は不動産価格が上がり続けている時には有効ですがフラットもしくは下がり気味の時には気を付けなければいけません。やり過ぎてはいけないと言うか、例えばインタレスト・レートが上がるのが分かっているのに変動性金利のローン（ＡＲＭ）でローンを組んだりということです。
長々と書きましたがFIRST TIME BUYERでコンドということで一生住むための家でもないと思いますので、私の意見は：
☆もし銀行が5％のダウンで月々の金額もSAYさんにとってＯＫならそれで行きなさいということですかね。
自分もSAYさんと同じ立場ですので自分の意見のまとめみたいな形で書きましたが、間違っているかもしれないのでREALTORSの肩書きをもつブローカーに聞いたほうが良いでしょう。
このコミュのRatttyさんなんかも的確に答えてくれそうですが。
Pinehouseさん、振っていただいてありがとうございます。
私も同意見です。
特にPrimary Resident （自分で住む）でしたら、５％でも十分だと思います。 あと５％分ためている間に、市場にも、またご自分の状況にもどういう変化があるかわかりません。
不動産のマーケットがクラッシュして価値が急降下、ともなれば、話は別でしょうが、今のところその可能性は少なそうです。 すでにPreApprovalが５％で出ているのなら、心配せず、買う方向に行くのが良いのではないかと思います。一生住むための家でなく、毎月の支払いに無理がないのであれば、
Tied Up する金額は少ない方がいいと思います。そして、買った後は、収入に余裕があれば、毎月の支払いとは別のチェックでいくらでもいですから元本（Principle)に入れて、ローンの額を減らしていくというのも、いい方法です。 一年の間にひと月分くらいを、元本にいれていくくらいの目安がいいと言われています。 また、多分SAYさんの場合、１ｓｔと２Ndモーゲージを組むでしょうから、その場合は、２Ndの方にどんどん入れていくとよいでしょう。 ２Ndモーゲージは、１０年くらいのバルーンになっていることが多いようです。
（１０年目にPay Off しなくてはならないローン）
そして、必ず、Buyer's Agentと探すことをお勧めします。
Listing Agentに直接連絡をして、Offerを入れてしまうBuyerがまだいるようですが、それは、Buyerにとっては、何のメリットもありません。 Listing Agentは、Sellerとすでに契約ができているので、ほとんどの場合、Buyerに対する
Representationはありません。 Dual Agencyにしたとしても、Buyers Agentと比べれば、Representationは、ないようなものです。
Buyer's Agentは、Buyerからは、一切Feeはもらいません。リアルターを雇えばもちろん常に、いち早く、新しいリスティングの情報も入るわけですし。 Open House で知り合ったエージェントにも、その物件が彼（彼女）のリスティングであるかどうか聞いて見ましょう。
多くのエージェントは、他のエージェントのリスティングのオープンハウスをして、お客さんとのコンタクトを取ろうとします。 実際に会って話しをした感じで、合いそうな人だったら、Emailで情報を送ってもらうなどして、試して見るのも手だと思います。
私も同意見です。
特にPrimary Resident （自分で住む）でしたら、５％でも十分だと思います。 あと５％分ためている間に、市場にも、またご自分の状況にもどういう変化があるかわかりません。
不動産のマーケットがクラッシュして価値が急降下、ともなれば、話は別でしょうが、今のところその可能性は少なそうです。 すでにPreApprovalが５％で出ているのなら、心配せず、買う方向に行くのが良いのではないかと思います。一生住むための家でなく、毎月の支払いに無理がないのであれば、
Tied Up する金額は少ない方がいいと思います。そして、買った後は、収入に余裕があれば、毎月の支払いとは別のチェックでいくらでもいですから元本（Principle)に入れて、ローンの額を減らしていくというのも、いい方法です。 一年の間にひと月分くらいを、元本にいれていくくらいの目安がいいと言われています。 また、多分SAYさんの場合、１ｓｔと２Ndモーゲージを組むでしょうから、その場合は、２Ndの方にどんどん入れていくとよいでしょう。 ２Ndモーゲージは、１０年くらいのバルーンになっていることが多いようです。
（１０年目にPay Off しなくてはならないローン）
そして、必ず、Buyer's Agentと探すことをお勧めします。
Listing Agentに直接連絡をして、Offerを入れてしまうBuyerがまだいるようですが、それは、Buyerにとっては、何のメリットもありません。 Listing Agentは、Sellerとすでに契約ができているので、ほとんどの場合、Buyerに対する
Representationはありません。 Dual Agencyにしたとしても、Buyers Agentと比べれば、Representationは、ないようなものです。
Buyer's Agentは、Buyerからは、一切Feeはもらいません。リアルターを雇えばもちろん常に、いち早く、新しいリスティングの情報も入るわけですし。 Open House で知り合ったエージェントにも、その物件が彼（彼女）のリスティングであるかどうか聞いて見ましょう。
多くのエージェントは、他のエージェントのリスティングのオープンハウスをして、お客さんとのコンタクトを取ろうとします。 実際に会って話しをした感じで、合いそうな人だったら、Emailで情報を送ってもらうなどして、試して見るのも手だと思います。
PineHouseさん、うわーめちゃくちゃためになる嬉しいアドバイスありがとうございます！
もし銀行が5％のダウンで月々の金額もSAYさんにとってＯＫならそれで行きなさいということですかね＞勇気付けられました！５％でいってみようかな、、、。私にとっては家購入の理由が投資なんてとんでもなく、自分のCONDO購入でも必死に５％貯めたって感じなので、もしかしたら一生住む家になるかもしれない位です笑。PINEHOUSEさんは家をお探しですか？私は安月給なので、２BEDのCONDOとかです、、、恥かしいんですが、、、、、。
RATTYさん＞Tied Up する金額は少ない方がいいと思います。そして、買った後は、収入に余裕があれば、毎月の支払いとは別のチェックでいくらでもいですから元本（Principle)に入れて、ローンの額を減らしていくというのも、いい方法です。 一年の間にひと月分くらいを、元本にいれていくくらいの目安がいいと言われています。 また、多分SAYさんの場合、１ｓｔと２Ndモーゲージを組むでしょうから、その場合は、２Ndの方にどんどん入れていくとよいでしょう。 ２Ndモーゲージは、１０年くらいのバルーンになっていることが多いようです。
＞もうめっちゃくちゃ勉強になりました！ありがとうございます！っていうか、こぴぺして、自分のコンピューターの中にSAVEすらさせてもらった位です笑！！！！RATTYさんのような友達がなぜ近くにいないのかがもどかしくなってくるくらいです笑
やこちゃんさん＞NOープレッシャー素敵です（笑）オレンジカウンテイ、得にHUNTINGTON BEACH, IRVINE,そしてCOSTA MESA辺りを見ているんですが、何かこの3都市の違いとはありますか？現在のアパートがHUNTINGTON BEACHなのでHUNTINGTONが第一希望なのですが、IRVINEのCONDOも新しくて綺麗な物が多いですね！？
もし銀行が5％のダウンで月々の金額もSAYさんにとってＯＫならそれで行きなさいということですかね＞勇気付けられました！５％でいってみようかな、、、。私にとっては家購入の理由が投資なんてとんでもなく、自分のCONDO購入でも必死に５％貯めたって感じなので、もしかしたら一生住む家になるかもしれない位です笑。PINEHOUSEさんは家をお探しですか？私は安月給なので、２BEDのCONDOとかです、、、恥かしいんですが、、、、、。
RATTYさん＞Tied Up する金額は少ない方がいいと思います。そして、買った後は、収入に余裕があれば、毎月の支払いとは別のチェックでいくらでもいですから元本（Principle)に入れて、ローンの額を減らしていくというのも、いい方法です。 一年の間にひと月分くらいを、元本にいれていくくらいの目安がいいと言われています。 また、多分SAYさんの場合、１ｓｔと２Ndモーゲージを組むでしょうから、その場合は、２Ndの方にどんどん入れていくとよいでしょう。 ２Ndモーゲージは、１０年くらいのバルーンになっていることが多いようです。
＞もうめっちゃくちゃ勉強になりました！ありがとうございます！っていうか、こぴぺして、自分のコンピューターの中にSAVEすらさせてもらった位です笑！！！！RATTYさんのような友達がなぜ近くにいないのかがもどかしくなってくるくらいです笑
やこちゃんさん＞NOープレッシャー素敵です（笑）オレンジカウンテイ、得にHUNTINGTON BEACH, IRVINE,そしてCOSTA MESA辺りを見ているんですが、何かこの3都市の違いとはありますか？現在のアパートがHUNTINGTON BEACHなのでHUNTINGTONが第一希望なのですが、IRVINEのCONDOも新しくて綺麗な物が多いですね！？
はじめまして、サンフランシスコ在住の不動産投資家のGenと申します。
WSJの今週号に全米の地域ごとの、在庫、価格上昇、雇用の予測の記事がのってたんで（LA含む）、ちぇっくするといいと思いますよ↓。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/39514994.html
Sayさん、みなさん、レベルの高い意見でアドバイスしてくださってるんでよかったですね。僕から、いくつかアドバイスがあるとすると；
1． オレンジカウンティでコンド探されてるようですが、１Bedだと40万ドルくらいからですよね。80・15・5でローン組むとInterest Onlyで月々のしはらいが＄2400、Property Taxが＄350、HOAが＄200とかかかるんで月々の支払いは＄3000くらいでしょうか？多分、このまま賃貸すれば月々＄1200くらいですむとおもうので、そのへんの損得勘定はしたほうがいいとおもいますよ。年間3万ドル、Tax Deductionできても、レントとPITIの支払いの差は、OCじゃかなりおおきくなりますよね。
2． 僕は個人的には今後5年間くらいはLAやSFまわりの不動産は停滞すると思ってるので、Appreciation目当てでは買わないほうがいいとおもいますよ。
3． あと、今から物件購入するなら、少なくとも其の物件に5年は住むつもりでかうのがいいと思います。
4． 最後に、僕は投資家なので、物件の価格を相場より10〜20％低く買うのを心がけてます。気に入った物件があったら「親を質に入れてもいいような値段」で何度もオファーだすのがいいと思いますよ。それで、相場観もつかめてくるはずです。特に、いまはOCも物件だぶつき気味だときいてるので、いがいといい割安の買い物のできるチャンスかもしれませんね。
では、がんばってください！
WSJの今週号に全米の地域ごとの、在庫、価格上昇、雇用の予測の記事がのってたんで（LA含む）、ちぇっくするといいと思いますよ↓。
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/39514994.html
Sayさん、みなさん、レベルの高い意見でアドバイスしてくださってるんでよかったですね。僕から、いくつかアドバイスがあるとすると；
1． オレンジカウンティでコンド探されてるようですが、１Bedだと40万ドルくらいからですよね。80・15・5でローン組むとInterest Onlyで月々のしはらいが＄2400、Property Taxが＄350、HOAが＄200とかかかるんで月々の支払いは＄3000くらいでしょうか？多分、このまま賃貸すれば月々＄1200くらいですむとおもうので、そのへんの損得勘定はしたほうがいいとおもいますよ。年間3万ドル、Tax Deductionできても、レントとPITIの支払いの差は、OCじゃかなりおおきくなりますよね。
2． 僕は個人的には今後5年間くらいはLAやSFまわりの不動産は停滞すると思ってるので、Appreciation目当てでは買わないほうがいいとおもいますよ。
3． あと、今から物件購入するなら、少なくとも其の物件に5年は住むつもりでかうのがいいと思います。
4． 最後に、僕は投資家なので、物件の価格を相場より10〜20％低く買うのを心がけてます。気に入った物件があったら「親を質に入れてもいいような値段」で何度もオファーだすのがいいと思いますよ。それで、相場観もつかめてくるはずです。特に、いまはOCも物件だぶつき気味だときいてるので、いがいといい割安の買い物のできるチャンスかもしれませんね。
では、がんばってください！
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