　ゲイの老後と投資活動コミュの【不動産】投資用マンション

はじめまして。新しいトピをたててみました。
きょうは休みで暇だったので、家にいたら、投資用マンションの
勧誘の電話がありました。

暇つぶしと勉強をかねて、話を聞きにいったのですが、自己資金は
10万円でＯＫ。ローンは家賃収入でほぼ相殺できる、減価償却費を
計上できるので、帳簿上はマンション経営は大幅な赤字となり、
給与所得との相殺で、節税効果が期待できる、ローンを返済し
終わったら家賃が丸々収入となるので、私的年金の意味合いもある、
等々、いいことずくめのセールス。

リスク要因としてこちらからいくつか質問したのですが、地震が
来たらというと、最近は耐震性がしっかりしているし、心配なら
地震保険でカバーできる、入居者がない場合は、というと家賃保証
契約を別途結べば、入居の有無を問わず90％保証する、リフォーム
費用などはというと、敷金の範囲でカバーできる、等々、なかなか
断る理由を探すのが難しいくらいのセールストーク。

結局、二千数百万のものをそんな簡単に契約するわけにもいかず、
なんとか断りましたが、これを機会に１つの選択肢として、真剣に
考えてみようかと思ってます。

過去、2005年くらいのトピックで同様の話題がありましたが、
その後、地価・金利が上昇傾向に変わってきたし、その後ｍｉｘｉに
参加された方もいらっしゃると思うので、実際にマンション投資
されている方や、検討したけどやめたというような方のご意見を
聞かせていただければと思います。よろしくお願いします。

コメント(15)

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[1] mixiユーザー 10月15日 02:04

こんばんは。
僕の場合は、都内の2LDKのマンションを人に貸しています。（以前自分で住んでいたところです。）賃貸を始めるにあたっては自分なりにいろいろ調べた上で決断しました。

ワンルームへの投資ですが、値動きがあるものを多額の借金をして購入するのですから、相当リスクが高いのは間違いありません。仮に2000万の物件を購入したとして、20年後にその物件が2500万で売れるのかあるいは300万円にしかならないのかを現時点で予測するのはほとんど不可能に近いでしょう。（前者なら大儲けかもしれないけど後者なら大損かも..）　家賃保障があるといっても、新築で人気があるうちはいいですが、年月がたち人気が落ち空室が続けば保障額が下がることも考えられます。空室で家賃収入がなくてもローンの支払いは毎月必ずやってきます。

否定的なことを書きましたが、十分に下調べをし、ある程度保守的（悲観的）な前提で見積もりを立てて、それでもやっていけそうだと考えるなら始めてみるのもいいと思います。その場合でも、業者の言うことを鵜呑みにせずに、自分でこれから新しい事業を主体的に経営するという気持ちで望むことが大切です。逆にそういうことは面倒と感じるのでしたら、不動産であればREITなり、あるいは株などに自己資金の範囲で投資した方がリスクが少なく無難な選択だと思います。

[2] mixiユーザー 10月15日 11:15

久々に当コミュに書き込みます。

私も基本的にはにうさんのおっしゃるように、個人の方の自己資金によらず、借入金によるマンション投資はリスクが大きく反対です。

まず、業者が言うリスク減殺としての地震保険と家賃保証ですが、当然これらはコストがかかるものであり、特に家賃保証あり・なしでは利回りは大きく異なるはずです。保証後の利回りを試算した上で、意思決定をすべきでしょう。また、地震保険は大規模な地震の前には、あってないようなものと考えた方がよいと思います。地震保険の保証内容についても精査すべきでしょう。

また、触れられていないのが金利上昇リスクです。最近の事情は詳しくないのであたっていないかもしれませんが、大抵この手のローンは変動金利もののはずです。家賃に比べ金利が大幅に上昇する事態があれば、大幅な出超になってしまう可能性もあります。

なんらかの形で「不動産」を所有したいという話であれば、金利上昇による価格下落リスクは存在するものの、REITの購入が無難といえます。

最後に、本当に「いいことづくめ」の投資があるとするならば、わざわざ高額の人件費をかけて営業マンを使用して勧誘など行わないはずです。「低リスク・高リターン」商品は、どれほど金融技術が発達しようと、登場することはあり得ません。儲け話の裏のリスクが見えないのであれば、決断を差し控えることが賢明だと私は思います。

[3] mixiユーザー 10月16日 04:10

にうさん、av0cado br0nco cred0さん、ご意見ありがとうございます。
おっしゃる通り、20年後の価格動向は予想もつきませんし、改めて
考えますと、全額（大部分）を借金で購入してスタートするのは、
非常にリスクが大きいと感じます。

家賃保証の件は、賃料の90％、最長30年というだけで、契約の細部までは
聞かなかったのですが、物件が古くなったり周りの家賃相場が下がった
ときは、下がることは十分考えられますね。
金利動向については、業者側の説明では「金利が上がるということは、
景気がよくなって、家賃も上がるということだから、心配は要らない」
なんていう説明でしたが、金利は半年ごとに変動するのに、賃貸契約が
２年間だとタイムラグがありますし、その分、物件の築年数も古くなる
ので、そう簡単には上げられないのでは、と思います。

改めて冷静に考えてみると、わかることも多いのですが、営業マンの
矢継ぎ早のセールストークにかかると、つい考えも楽観的に傾いて
しまいがちで、「悪徳商法」の手法を垣間見た気がします。

いずれにせよ、営業マンが勧める物件ではなくて、自分が立地や
利回りなどの条件を決めて、それに合致するものでないといけないなあと
感じました。もちろん、にうさんがおっしゃるように、経営に対する
姿勢も含めて。

現時点では「リスク過大」ですが、自分なりに勉強はしてみようと
思います。

お二方、ありがとうございました。
他の方も、ご意見がございましたら、また書き込みお願いします。

[6] mixiユーザー 10月17日 01:37

ともじろうさん、ご意見ありがとうございます。
固定資産税、不動産取得税についても承知しております。
借り手がつきやすい立地なら、当然固定資産税も高く
なるでしょうし、そのあたりも計算しながら物件選び、
資金繰り計画を立てるとなると、やはりかなり慎重に
ならざるを得ませんね。もちろん、設備の更新にも
費用がかかるだろうし。

そのへんのところも、今回会った業者は、「全部経費に
算入できるので、心配するほどのことはない」なんて
いう説明でしたが、実際にお金が出ていくわけですから、
その説明には納得がいきませんでした。

[7] mixiユーザー 10月22日 01:54

「美味しい話は電話やＣＭで転がってこない」

これが基本です。そんなに美味しいなら「通販大家さん」なんか自分の親族にさせればよい商売です。
でも、そうじゃなく人を巻き込むのは借金リスクがそれなりにあり、一方売りつけたマンションデベロッパーは売り逃げられるからです。

どうしても不動産を持ちたいなら、賃貸として動いてる競売物件を当たって、最低コストで入手し、数年のうちに減価償却できるか考えて投資する。ただ、素人（私もですけど）はそこまでの見極めができないので、なかなか踏み切れないものと思います

美味しい物件は当然業者が内輪に流してるものと判断しましょう。

[14] mixiユーザー 08月29日 02:11

私はかつて銀行のローンを担当していました。

アパートローンの審査は物件の市場性によって判断されています。そのワンルームマンションの所在地周辺の入居率はどうなのか、高い入居率を確保できる合理的理由があるかを確認する必要があるでしょう。

マンション投資はかつてバブル期にも人気がありましたが、バブル崩壊後、家賃相場が暴落し、入居者を確保するために家賃の引き下げに応じざるを得ず、諸費用も含めると収支が逆転し、自分の資産を取り崩してローンの返済を続けなければならなくなる人が続出しました。マンションの担保価値は値崩れが激しいことが多いので売却することもできないことが多く、最悪の場合ローンの延滞につながるリスクがあります。
不良債権化しているローンの内訳をみるとアパートローンの比率は非常に高いです。

今回の事例の場合入居保障があるとのことですが、その入居保障が今後の金利変動リスクを考慮に入れているものなのか、また入居保障を入れても将来的に収支が確保されるのか、よく検討してみる必要があるでしょう。

あと、そのセールスマン本人に会ったわけではないのでわからないのですが、そうした長期投資商品を取り扱っているのにもかかわらず、全くリスクを説明せずに良い点ばかりを強調し、反論も詰め将棋のように潰していく営業スタイルは、個人的には信用できませんねぇ。

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