建築士の集いコミュのこの家危なくない？

みなさまこんにちは。
この度、我が家の隣の農家跡に建売が出来ることになりました。
で、住宅販売業者さんから、建設地に隣接する家々に、設計図が配られました。
添付画像がそうです。大きい画像→http://p.tl/C2Ns
建物の高さについては不明です。
業者さんは質問あればお答えします、改善の余地もなきにしもあらず、とのことなんですが、シロウト的にはぱっと見

A：No1,3,5の北側にある住居は家庭菜園を持っているが、境界から60センチの場所に建物ができると庭と一階部分の日照が心配。以前は半日以上陽が当たっていた。

B：No1,3,5の住宅は地震、火事など災害時の避難ルートが無い。西、北、東の境界線はブロック塀で囲まれている。南側は幅員4ｍ道路。

C：そもそも詰めすぎじゃね？

と感じました。
他にプロの目でお気づきの点あるでしょうか。
私たちは売り主さんとも越してこられる新しいご家庭とも共存したいと考えています。
現在、この土地は造成工事中です。そろそろ水道の配管工事が始まりそうです。
第一種低層住居専用地域です。

アドバイスお願いいたします。
m(_ _)m

コメント(12)

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[1] mixiユーザー 09月13日 21:18

A:日照権はアキラさんではなく北側住人が気にすることです。一概には言えませんが、この状態では問題はないかと。後退距離諸々、確認が下りているようですので詳しくは市町村の条例等（いわゆる日影規制）の情報を参考に。
B:全ての家に避難ルートがあるとは思えません。玄関から出るのみです。
　ﾌﾞﾛｯｸだけではなくh=600程度のﾌｪﾝｽもつくと思われます。
　狭い駐車場にアメ車を駐めるかは住人の判断です。
C:狭小地ではこんなんザラです。まだ詰められそうです。(極端に言えばですが)

図面から見えるのはこんなところかと。建築での法律と民法上での法律とがありますが、後は周辺既存住宅との窓開口等と新規住宅の窓開口を同じにさせないように会社側へ連絡するか、目隠し等の設置を御願いしては？
家庭菜園への日照問題は詳しくはわかりかねますが、ガス給湯器などの排気熱を直接隣地へ排出させないように連絡することは出来ると思います。

以上です。駄文乱文申し訳ありません。

[2] mixiユーザー 09月13日 22:29

確認が下りているとは書かれていないのでは？

平屋なのか２階建てなのか分かりませんが、もしも木造２階建てで在来工法、通常の軒高さ（６ｍ＋α）では第一種低層住居専用地域ということなので、60センチしか開いてないのなら北側斜線に抵触するのではないでしょうか？

[3] mixiユーザー 09月13日 22:37

共同住宅では無いので「避難の規制」等は無いので問題無いと思います
日照権って法的にさほど規制がある様なない様なものですよね
おそらく「日陰図」等も作成してクリアーはしてあるのでは

[4] mixiユーザー 09月14日 01:17

コメントいただきありがとうございます。

☆ぼるけ☆さん
すみません、後退距離とはどこのことでしょう。南側道路のセットバックのことでしょうか。業者さんからは、いままで、境界線の測量と造成工事開始の前に挨拶があっただけで、それ以外の説明（工法など）は受けていません。
窓の位置と排気熱は、とても参考になりました。ありがとうございます。

KAZさん
ありがとうございます。
設計図（住宅の配置図？）と共に一階部分、二階部分の間取り図も同封されていました。その図には階段やトイレ・キッチンなどが配置されています。きょう業者さんに聞いたところ、「まだ設計段階で高さは決まっていないが2階建て・高さ7～9メートル前後の予定」とのことです。
境界から60センチの距離に7メートルの壁では、我が家から水平方向へ2ｍ弱なので、窓からの見晴らしは全滅です。今までは海の花火大会が見えました。陽も殆ど入らなくなります。上方にわずかに空が見える程度になってしまいます。＞＜

OFF専ON泉さん
避難の規制は無いかもしれませんが、この図を見た時の私の第一印象は、単純に、「大地震が来たら逃げられないじゃん。今どきこんな物件売れるのかなあ」でした。つまりだれかが入居すれば、お隣さんとして、ほっとけませんから、気がかりが増えます。
日陰図ですね。確認してみます。ありがとうございます。

[5] mixiユーザー 09月14日 07:44

賃貸でも何処か１か所から避難経路
隣地境界まで２ｍ以上必要とかそんな規制があります
既出ではありますが、私も「この程度の配置」は良くある事で
避難等はここの考えであって、私は問題は無いと思います
２３区の建売等はこれより条件の悪い場所がありますし

車が２台止められ、空きスペースがある
その辺は良いと思いますが

隣地との空きが「芯芯５５０～６００」と言うのは狭いですね
色々な事を考えると「有効６００（芯芯７００以上）」は欲しいところです

日影図ですが
一般住宅ですから、役所に提出は無いと思いますよ
設計段階ではその図面が無くても、日照に関してはクリアーはしていると思います
よく「日照権」を主張して裁判等する方いますが
判例ではほぼ敗訴みたいな感じだと思います

隣の家が「合法建築」であれば日当たりが悪くなる事や眺望が悪くなる事
残念な事ですが
それはある程度仕方ない事だと思います
畑のド真ん中に家がある方は別ですが
ほぼどの方でもこの様な事は想定出来る事ですから

その辺を主張されても中々受け入れて貰えないと思います

[6] mixiユーザー 09月14日 08:23

KAZさん＞そろそろ水道の配管工事が始まりそうとの文面で、工事が着工されているとの誤った判断で、確認が下りているという判断を致しました。安易な判断で申し訳ありません。
アキラさん＞上記判断は申し訳ありません。よく読まないと駄目ですね...。ココでの後退距離とは壁面からブロック(境界)までとお考え下さい。

[7] mixiユーザー 09月14日 09:58

第一種低層住居専用地域での北側斜線というのはまさに、その日照権を確保するための制限です。
真北方向の「建物と敷地境界の開き寸法」に１．２５を掛けて５ｍを足した高さ以上の建物は建てられません。
（一部が高さをオーバーしても「天空率」という考え方での緩和規定はありますが、この敷地の状況では無理なような気がしますので説明は割愛します）

開き寸法が６００とすると５＋0.6×1.25＝5.75ｍですから普通に考えると軒先が斜線をオーバーします。

北側斜線の詳しい説明は以下のサイト等をご参考にして下さい。
http://www.ads-network.co.jp/houki/tatemono-05.htm

[8] mixiユーザー 09月14日 10:05

ＫＡＺさんの言うとおり
確かにこの用途地域では北斜怪しいですね

ここまで図面を作成して北斜が当たるとは思えないのですが
今はこの手の違反建築は凄く厳しいし
色々な検査もありますし
用途地域がここから変更されていると言う事はないのかな？

[9] mixiユーザー 09月14日 10:20

ぼるけさん＞実はわたしも降りてますん？？と思ったりしましたｗ。下水道局が引き込みの時に確認申請の写しを要求するからですｗ
多分造成の関係のものですかね？？

おいといて・・。

実はわたしも北側斜線が気になったんですが、1階床がGL+450、2F床が1F+2850
軒高さ、2F+2750かつ、北側の桁を軒-200に設定でクリアできそうです。
ちなみに天球率で軒7ｍではクリアできそうにないです・・（すんません、コレは経験測で・・）

日影図と北側斜線は関係ないのと、北側住民に説明のため、必要なくとも日影図を作成して説明することはあります。（か、4号もので、かつ第1種低層住居専用地域ですることはまずないです。がっかりするだけだから）

避難の規定は確か1.5ｍの有効寸法が必要ですが、専用住宅に至っては、敷地内に入ってしまえば、そんなに厳しいことは言われません。ポストがあって寸法が足りないとか。。。（ちなみに接道の話とは異なります。）

ただ、母屋（おもや）があって、離れ、或いはガレージ小屋（いずれも建築物）があってそこを通らないと母屋にたどり着けない場合は指摘されることも有ります。

ちなみに旗上の敷地、奥の敷地なんかは、旗の棒の部分の敷地に対して幅と長さの関係を特定行政庁にて、条例を付加してる場合も有ります。長さ○○ｍ以上有れば、幅○○ｍ以上とか・・。
しかし、そこは向こうさんもプロなので、クリアしてると思います。

結論から言うと、違法とは考えにくいので、ほかの方が先述されているとようにお互いの権利を守れるように、窓の目隠しや、エアコンの外機の位置なんかを聞いて見てはいかがでしょう？
養生のし具合や、作業時間、休日、大型車両の乗り入れなど。

[10] mixiユーザー 09月15日 09:40

訂正・・・天球率×　　天空率○　　ただのタイピングミスでした。すいません。

[11] mixiユーザー 09月15日 10:16

まとめレスで失礼します。
みなさまコメント戴き、ありがとうございます。

消防庁の知り合いにも設計図を見てもらいました。
曰く「道路幅も建坪率の稼ぎ方も法的にはクリアしているけど、揉めやすい状況だね。現実的な生活環境に法律が追いついてないのが現状だから。」
とのことでした。

本日、1回目の質問の受付ですので、

上にあったアドバイスを参考に、
排気口の位置、室外機、エコキュート対策、窓の目隠しについての確認をし、
建物の高さと北側斜面について質問します。

また報告します。

m(_ _)m

[12] mixiユーザー 12月03日 23:33

拝見しました。
A
まず1種低層であれば高さ・階数の制限（3階は不可）があります。
そして、「北側斜線」と言われる、北側の日照を確保するための制限があり、高い建物はできません。注意なんですが、ここでいう日照とは必ずしも冬至の日に何時間以上北側の土地に日が当たらないといけないというものではありません。
建物つくるには勝手にはできません。行政（市町村）等に事前に書類上の審査（「確認申請」という建築の法律に抵触しないことを確かめるもの）を通さないといけません。そこで問題なければ、OKなんです。そして建築途中（建築途中の検査は県、市によって実施しないところあります）・完成時にこれまた行政等の現場検査があり、これに合格しないと違法建築となります。よって書類さえ通せばよいということはできないのです。
住宅販売業者である以上、違法建築を売ることはできないでしょう。
まあでも建物できれば以前と比べれば、庭・１階の日当たり悪くなって当然です。（南の北側境界からいくら離れているかによりますが）しかしこれが理由で新しく建てる人に建築を制限するのはできないでしょう。先に建てた人の言いなりになってはこれも酷な話です。

B
建築基準法や条例に「敷地内通路の確保」の取り決めがあるはずです。
これは駐車場に車があるかどうかは関係ありません。
玄関や掃出し窓から道路まで通路の幅何センチ以上確保しなさいというものです。Aと同様に抵触しなければ問題になりません。
No1.3.5の駐車場となっている部分を「延長敷地」と言いますが、これの長さ・幅も取り決めあります。これらも「確認申請」時にチェックされます。
余談ですが、この宅地造成を行うにも合計敷地面積が大きければ「開発行為」となり、これまた造成前に行政の許可がいります。その許可前に「近隣土地所有者と当該土地所有者の同意」を要求されるはずです。建築と同様に完了後に現場検査あり、これに合格しないと宅地販売や建築はできません。

C
敷地境界を越境さえしなければいいんですが、勝手口ドアとか開いたときや庇が越境するといったミスはよくあります。注意しなくてはなりません。
配管（水道・ガス）の経路、隣地との高低差、ブロックの基礎など建物設計前に注意しなくてはならないところは満載です。そこで問題なければOKです。
配管が通らないとか、地盤がゆるくて地盤や基礎補強するんだがブロックが邪魔でできないといったトラブルあります。自分だったら境界から1ｍは空けたいと思ってます。完成後のメンテナンスのためにも。

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