建築士の集いコミュの建築基準法第43条第1項ただし書の許可申請について

こんばんは
少し教えて頂きたい事があります

当方、約１０００坪程の土地を所有しています
詳細は以下の図の通りです
黄色が幅員4.5mの市町村道です
青は河川です
当方の土地はA,B,Cでそれぞれ600坪、200坪、200坪程度です
以前は材木置き場に使われていた土地で、ほぼ平坦なアスファルト舗装がされた空き地になっています
現在は家は建っていません
都市計画法？で言う所の第１種住宅地域です
Dの土地は他人の土地で少々厄介な人です（借りるとか買い上げるのは難しい）
私の土地の東側は畑で、その東側には幅員３メートル程度の市町村道が通っています
AとBCの間の赤の斜線で塗っている土地は市町村の所有で、地目は公衆用道路（里道）、幅員は4.3mになっています（途中まで4.3mでその先は0.9mで通り抜けています）
この図面のCの土地の赤塗りの部分に自宅の建築を考えているのですが、今になって許可が降りない事が判明しました

そこで色々と調べたのですが、建築基準法第43条第1項ただし書と言うのがあると教えてもらいました
私自身も色々と調べたのですが、これで申請したらどうにかなるのではないかなと思っています
ただ、この話を最初に持って行った建築士さんはただし書き申請なることは全く口にされませんでした
年配の方なので知っているとは思うのですが、それを言わなかったと言う事は何かあるのではと考えています
それで一度他の人の意見も聞いてみたいと思いこちらに書き込みさせて頂きました
皆様のご意見をお聞かせ頂ければ幸いです

コメント(21)

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[2] mixiユーザー 08月09日 00:05

はじめまして

43条但し書き許可が降りる条件として
各行政で違うと思いますが

図上ピンク部分の道？
の取り扱い、所有が問題になると思います。
A部分の土地に、接続できるようであれば
申請上、長い旗竿敷地として接道させれば許可無しで建築可能だとおもいますし
ピンク部分が赤道等であれば、審査会等必要になると思いますが
建築は可能になるケースもあります。

とりあえず、基準法上の道路扱いを調べてみることをお勧めします。
市役所　建築指導課、都市計画課などで調べることが出来ると思います。

[3] mixiユーザー 08月09日 00:12

こんにちわ。若輩ものですが…。

４３条ただし書きによる許可がおりれば建築確認申請は問題なく済むはず。
土地の写真を拝見するかぎり『広い空き地に有効に接続』しているようですし…。
それと、年配の設計士の方と、Ｄの土地は得に問題視する必要もないように思います。
赤斜線の道がどっから０、９mなのか気になりますが…
役所に相談したうえで４３条ただし書き申請を薦められたのであれば、時間はかかると思いますが(ただし書き申請の許可が建築審査会の同意を得るとなっているので、何ヶ月おきに審査会が開かれるのか…)建築は可能だと思います。

あ。建てられる規模が決まっているはずなので、範囲内であればですが…

若輩ものの一つの意見としてご参考ください。

[4] mixiユーザー 08月09日 00:42

43条許可は許可の基準が各行政で決められていますよ。
まず43条許可の対象になりうるかどうか
管轄の建築指導課に確認が必要です。

43条許可対象となった時に
行政によっては沿道の同意が条件になる事もあります。
その場合、Dの所有者の同意が必要です。

43条許可の条件で包括基準というのがあって
それにのっかれば、審査会は事後報告でいけるので
手続きは早いですよ。

43条許可が取れない場合は
予定地とAの間の里道を２ｍ幅で占用許可をとって
Aの土地から南の道路へ２ｍ抜けば建築可能かも。

どちらにせよ、その資料もって建築指導課へ相談にいけば
方法論は回答もらえると思いますよ。

[5] mixiユーザー 08月09日 08:22

43条但し書きは、確かここ10年位で厳密になりました。原則は42条に規定する道路に接道することです。で、一定の条件をクリアし建築審査会をクリアしたうえで43条但し書きの許可（時間が手数料がかかります）がおります。まずは、所管の行政庁・建築指導課でしっかりと確認してください。

[6] mixiユーザー 08月09日 08:36

福吉様
ご回答ありがとうございます

>43条のただし書き適用はレアケースなので
>その年配の建築士さんは気付かれて(調べて)ないだけではないでしょうか

やはりそうですか
その建築士さんはD土地を接道義務分を借りるとか、位置指定道路にするとかって話しかしてくれませんでした
その事について若干の不信感を持っております

そうそうさん
ご回答ありがとうございます

ピンクの部分は元は全て一体の土地でした
この土地を処分するに当たり、交換や合筆、分筆が行われ登記上でこのような形になっているだけで現状はピンと境界杭があるだけです
全てが私の土地に面しており、またその先は南側の市町村道に繋がっています
この部分は里道（赤道）で従来は幅員が0.9でした
それを奥の土地にも車が入れるようにとの事で土地を市町村に無償提供し、4.3mの里道として登記してもらいました

まーさん
ご回答ありがとうございます

>『広い空き地に有効に接続』しているようですし…。

私が調べた範囲ではこっちは難しいようなんです
広い空き地とは公園のような公共的な物でないとならないようで…
個人の土地だったら売られて所有者が変わり何かが建設される可能性があるでしょ、だからダメですって事みたいです

>赤斜線の道がどっから０、９mなのか気になりますが…

これは大丈夫です
私の所の土地を過ぎた所で90センチになります
一応通り抜けてるので市町村道として認定してくれって話をしているのですけど難しいでしょう

>役所に相談したうえで４３条ただし書き申請を薦められたのであれば、時間はかかると思いますが(ただし書き申請の許可が建築審査会の同意を得るとなっているので、何ヶ月おきに審査会が開かれるのか…)建築は可能だと思います。

恐らくこっちの方向で話を進めると思います
やはり時間はかかるんですね
でも当初は２年くらい先と思っていましたので大丈夫です

>あ。建てられる規模が決まっているはずなので、範囲内であればですが…

規模が決まってるのですか？
土地はかなり広いので建蔽率とかは問題ないと思いますが
あまり広いと何か問題が出てくるでしょうか…

迷い猫ソーホンザン！さん
ご回答ありがとうございます

具体的なご意見ありがとうございます
今、その土地の売主が動きまわってくれていますので私は今は静観して情報を収集中です

>予定地とAの間の里道を２ｍ幅で占用許可をとって
>Aの土地から南の道路へ２ｍ抜けば建築可能かも。

こんな方法もあるんですね
目からウロコでした

色んなご意見を頂けて非常に喜んでおります
３人よれば文殊の知恵とはうまく言ったものです
今まで建築許可が出ないのではと思ってとても気が重かったのですが今はどうにかなりそうだと思えるようになってきました
みなさま、本当にありがとうございます

[7] mixiユーザー 08月09日 19:38

kawaさん
ご回答ありがとうございます
今朝、お返事を書いている間にコメントを頂いてたようでお返事が遅れてしまい申し訳ありませんでした

最近は厳しくなってきているようなのですね
これはどんな事でも同じのようですね
時間がかかるのも覚悟しておかなければならなそうですね
ありがとうございます

[8] mixiユーザー 08月09日 19:44

皆様…
皆様のコメントを頂いて今日市町村の役場と県の土木事務所に行ってきました
確約は出来ないようですがそんなに難しい話ではないとの回答を頂きました
ただ、どうなるかは申請を出してもらわなければどうにもならないと言われ申請を出す方向で動いて行こうと思っています

そこで、また２・３心配になる事があるのですが…
図面のC、Dの土地なのですが、変な形で登記されていまして、この状態で開発するには分筆をしなければなりません
あまり大きな土地だと大規模開発？か何かで引っかかるんですね
それなら今のうちに100坪くらいに分筆しておいた方がよろしいのでしょうか？
これって役所に言っては良くないような感じを受けましたのでこちらで相談させて頂きました
よろしくお願いします

追伸
もう一つトピ立てさせて頂きました
そっちもよろしくお願いします

[9] mixiユーザー 08月09日 20:54

用途地域はどうですか？　
市街化調整区域ではありませんか？（開発許可）

計画建物規模により…接道幅等の制限はありませんか？

計画建物規模・用途により様々な規制や条件があります。

事前に確認されることをお薦めします。
その点は

[11] mixiユーザー 08月11日 01:25

改めてコメント致します。
福吉さんもおっしゃてる通り
開発行為に関して（都市計画法29条）個人住宅の、建築ではめったにかかって
来ないと思います。
質（登記上”田”）で且つ1000?もしくは500?（各市町村条例に寄ります）
でもない限り写真を見せて頂いた平坦地ではありえないと思います。
又、登記上”田・畑等”でも課税上宅地並み課税を受けていれば問題ないと思われます。

ピンクの部分が登記上、行政所有であり且つ4.0ｍ以上地目も”公衆用道路”等になっていれば、許可の下付される可能性は高いと思われます。
（審査会等があっても建築不可にする理由がないため）

建築審査会など時間かかる申請になると思いますが頑張ってください。

経験上、基準法上の道路ではない農道に面した土地に確認申請下付したことがあるので。（インフラ整備は別の問題になりますが）

ただ、許可となると役人も、良い返答悪い変更に関わらず　
明確な返答は渋りますので、ご注意ください。

[12] mixiユーザー 08月12日 20:33

こんばんは
アクセス障害でお返事が遅れてしまい申し訳ありませんでした

kawaさん
第１種住宅地域だそうです
それ以外の事は分かりません
それは市町村に行って確認すれば良いのでしょうか？

福吉さん
最初に相談した建築士が開発許可がどうのとややこしい事を言ってましたので
私の誤解かもしれません
分筆するとなったら面倒だし、役所には言わない方が良いのかと思ったのですが大丈夫そうですね

そうそうさん
地目は雑種地になってたと思います
時間がかかっても大丈夫です
来年の夏くらいに着工できればと考えています

一時は途方にくれて頭を抱えていたのですが
皆さんのコメントを頂いて道が見えてきました
何の報酬もありませんのに丁寧に回答を下さって本当に感謝しております
また何かあって泣きつく事があるかも知れませんがその時もどうかよろしくお願いします
本当にありがとうございました

[13] mixiユーザー 09月05日 20:28

皆様
色々なアドバイスをありがとうございました
現在、申請に当たっての事前相談と言う段階なのですが、肝心の里道が数年前に付け替えされていて、それが開発行為に当たると申請を拒否されています
当方はそのような事は知りませんでしたし、以前の地主さんもそのような事はなかったと言っているのですが
土木事務所をどう説得しようかと悩みまくっています
とりあえず、経過報告まで…

[14] mixiユーザー 09月27日 09:29

「都市計画法？で言う所の第１種住宅地域」より市街化区域と判断します。
地目上、ピンク斜線が「公道」となっていればそのことを市町村役場の建築課、都市計画課（建築許可・確認申請を提出する窓口であることを確認のこと、民間機関に提出の場合でも道路の扱いについては行政に必ず問い合わせがある）に主張して、「建築基準法上の道路」となることを確認する。結果、ＯＫであればなんら問題ありません。
ただし、赤ぬりの土地に道路幅員1.8ｍ以上の部分が2ｍ以上接道していないといけません。道路幅員4ｍ未満の部分があればセットバックあります。
ＮＯであっても、ピンク斜線を含む部分を幅員3ｍ以上の延長敷地とすれば建築可能です。
Ａ～Ｄおよびピンク斜線の境界が写真見るとはっきりしないようなので、境界確定を勧めます。

[15] mixiユーザー 03月07日 08:43

こんにちは
久々の書き込みです

あれから色々あったのですが、土地所有の自治体から管理証明をもらう事ができました
市役所も始めての事だったようで、申請を出してから証明書の交付まで３ヶ月以上かかりました
同じ自治体の他の課や都道府県との調整にかなり時間がかかったとの話でした

それはそれで良い事なのですが、今週くらいに建築士さんと一緒に土木事務所に行く事になっています
そこで教えて頂きたいのですが、管理証明があればほぼ建築許可が降りると思って良いのでしょうか？
市町村や都道府県は”降ります”とは明言せず、なんだか含みをもったような言い回しをします
ネットで調べたりしてみた所、自治体が持っている土地で管理証明が出れば許可は出ると言うような事を書かれている所もあります
実際の所はどうなんでしょうか？

[17] mixiユーザー 03月08日 20:59

ナツさん
コメントありがとうございます
確かにその雰囲気はすごく感じますね（笑）

[20] mixiユーザー 03月12日 11:51

初めて書き込みします。

割と道路では苦労してますので、経験談を。因みに京都市、京都府及び隣接県、市町村がメインで活動してます。

トピは読み込みましたが、先入観を入れないために、他の人のコメントは「さらっと」見るに留めました。悪気があるわけではありません。被ってたらごめんなさい。

まず、ただし書きでの事ですが、基本行政はただし書きを回避しようとします。
前例が増えすぎるのを防ぐ為か、長い期間審議した結果が悪いと、建築主に伝えにくいからか真意はわかりませんが、当の担当者から、「出来るだけしないようにしている」との回答をもらったことがあります。コレは、別の方法で考えようという前向きの意味であることを書いておきます。

前例を増やさない
「隣はできて、何でできないんだ！」等のクレームはよく市役所の指導課で聞きます。設計の立場から見て、「隣とオタクでは全然ちがいますよ」とは思うんですが、当の建築主は法的なことは解らないので当然とは思います。しかし、ココは法が全てなので、できるだけ目に見えた、良い例（行政として）とはならないような前例はつくりたくないでしょう。

長い期間
ただし書きは、建築審議会で審議に掛かります。コレは、行政にもよりますが、京都府、或いは政令指定都市である京都市ですら、議題がたまってからの審議委員の招集、スケジュールの調整を行う為、一年に数回（一桁前半）位しか開かれません。ここで、その議題に載ればいいのですが、載らないこともあり、次の審査会まで、また持ち越し、という事も発生してきます。また、長い期間審議した結果、「駄目」となってしまったら、ほぼ永遠に建築不可のレッテルが貼られてしまいます。（大規模開発等すれば別ですが、個人では非現実的）
色々、意見もあるでしょうが、窓口に怒っても何もはじまりません。

以上のことから、窓口では「ただし書き回避」を進めてます。

ではどう、回避するか？
位置指定道路の設定。（当時）同じく、里道にしか接道していない敷地の時にそういわれました。（トピの条件と同じく、近くに42条1項1号の道路があり、雨水側溝ともに接続可能。）
4ｍ以上の道があるなら、道路を整備し、位置指定を受けてください。とのこと。
ただ、境界明示は必要なので、Dの敷地の人にも協力（認めてもらう）必要があります。
また、条例で負荷される場合もあり、道路幅員4ｍが6ｍ以上にしてるところもあります。（開発行為の接道は道路幅員6ｍ以上等）
また、転回場等も必要です。詳しくはその老練な建築士様へ。

都市計画法による29条開発が不必要という声もありますが、相続、資産別けからなる、筆上の分筆は「区画形質」の変更にはなりませんが、現状の形質の変更には過敏に反応しますので注意です。また、道路をつける行為による、形質の変更は開発になる恐れがあるので、掛かるか掛からないかの「非該当の届け」は必要ですので注意。

ついでに42条2項道路（以後2項道路）と勘違いされてる方もおられるようですが、２項道路は基準時（昭和２５年）以前に建物が建ち並んでいる道路を指します。その証明ができるならば（大概、行政がアメリカ軍から提供されている２５年前後の航空写真で判断します。ただ都市部がほとんどです。なぜなら、写真がないところは建物がないという判断がつくからです。今回も宅地ではないようですし。）、行政に２項道路判定届けを提出し、行政が２項道路と、判断したら、民間検査機関でも２項道路として、建築確認が通ります。
1.8ｍあり、4未満の道・・・だけでは２項道路ではありません。民間検査機関が行政に問い合わせて認めてなければ、後戻りして、届けを出す必要があります。また、判定のけっか「否」であれば、確認もおりません。

もっといろいろ書きたいですが、長くなるので（すでに長いですが・・・。）
またの機会で

道路として、機能してるか、能力があるか、設備環境等も審査の課題になります。
ただし書きは救済処置であり、最後の手段ですので、容易に考えないほうがいいです。ただ、Aの土地もあって、行政が位置指定道路の話をもってこないのが不思議・・・。勘違いしてるのは私かな？？

参考までに「ただし書き」を含む道路について日記書いてます。
http://mixi.jp/view_diary.pl?id=1001080263&owner_id=13351570

[21] mixiユーザー 03月19日 20:48

生麩さん
詳しいコメントありがとうございます
日記も拝見させていただきました
本業が忙しく、別のトラブルもあり土木事務所にはまだ行けてません

>基本行政はただし書きを回避しようとします
確かにその印象はすごくあります
面倒がってると言うか、怯えてると言うか
また、但し書きを知らない建築士さんも中にはいらっしゃるようですね

>行政が位置指定道路の話をもってこないのが不思議
それが…
問題の道路が接続している市町村道の幅員が4.7mしかありません（涙）
位置指定道路はその時点でアウトなんです（それ以外でも費用的な部分で難しいです）

結局、この申請がＮＧだったら専通で但し書きの３号の方で話を持って行こうかとの話になっています

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