建築士の集いコミュの質問：住宅→旅館への用途変更

素人です。質問させて下さい。

当方、沖縄在住です。
中古住宅を購入・リフォームし、宿泊施設として開業したいと思っています。

一件、気に入った物件があります。
築38年、コンクリート住宅。約150平米。

保健所に相談したところ、建物が100平米以上あるため、宿泊施設用に「建築物の用途変更」が必要と言われました。
しかし、古い物件のため、土木建築課に建築物検査済み登録されてないとのことで、素人には難しい手続きの様です。

不動産屋から紹介してもらった一級建築士さんに相談＆見てもらった所、
用途変更の手続きをするにあたり、構造的に大がかりな工事は必要ないとのことでした。（大工事が必要と思いこんでいたので安心したしょうな、いまだ疑問がのこるような…）

ただし
・図面おこし&諸手続代行料…20万円
・浄化槽の変更…200万円
が必要との説明を受けました。

家庭用（７名規模）の浄化槽が入っているため15名規模の物に変更する必要があるそうです。

質問１
用途変更の手続きは、物件購入後にしかできないそうです。
せっかく購入したのに申請が通らなかった。とならないか不安です。
古い物件であるため、耐震の基準も現在のそれとは適合しないはず。
「建築物検査済み登録」されていない、古い建物でも図面さえ有れば申請とおるものですか？

質問2
浄化槽の値段ってこんなにするんですか？妥当でしょうか？

質問3
コンクリート住宅の寿命はどれくらいでしょうか？
身内は築38年は古すぎると心配しています。
素人目には、コンクリートの破損などもなくわりと綺麗にみえます。
本などで素人ながら調べてはいるのですが、本州の木造住宅の情報ばかりで、沖縄でこの頃に建てられたコンクリ住宅の耐久年数がわかりません。（沖縄という特殊な土地柄もからんでくるので情報が少ないのです。）
上記の建築士さん曰く「今後のメンテナンス次第だが、あと30～40年は大丈夫だろう。」とのこと。

この建築士さんを信用して無いわけではないのですが、
こちらで多くの方の意見を聞いてから判断したいと思い質問させていただきました。

他、問題点等気になること有りましたらご教授願います。

コメント(4)

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[1] mixiユーザー 12月11日 15:23

１　　コンクリートのおそらく壁式構造と思われます。ＲＣ壁式構造は耐震基準が
　　　変わっていません。地震に対しては強固な構造ですので心配ありません。
　　　用途変更では現行基準に適合させる必要ありますが、構造以外は防火・避難
　　　関係が主と思いますので構造関係での大工事の必要はないです。

２　　妥当です。既存の撤去費も込ですね。

３　　コンクリートはきちんと施工、メンテをすれば１００年以上もちます。
　　　メンテ費用は劣化の状況次第ですが。

その建築士さんを信用して、進めてください。用途変更は物件によっては
非常にめんどくさいです。手数料は安いですね。

[3] mixiユーザー 12月11日 18:23

浄化槽は市町村によって補助金が受けられる可能性がありますよ