住まいについてコミュの建売を安心して買うには？

はじめまして。こんにちは。
早速ですが、みなさんと話し合えたらと思ってトピックを立てました。

自分の欲しい立地条件に合う建売住宅があるので、購入を検討しています。しかし、建売の販売元(建築会社)は、大手という訳でもなく、色々と不安に思っています。
既に家が建っているので、壁の中まではわかりません。１０年の性能保証はありますが、会社が潰れてしまえば保証は無くなるんですよね？

安心して買うために、いろんな人のアドバイスにより、まずは建売の住宅設備等の型番や、材料の型番を提示して欲しいと頼みました。
以下のような話し合いがありました。
担当者：｢建売では『材料の型番』を出すようなことは常識ではないです。
　　　　そもそも資料が無いです。建売はそのような手間を省いている
　　　　から安いんです。あなたの目で確認して下さい。」
私：「電気製品とか自動車の業界ではありえないような回答ですね。
　　　じゃあ、例えですが、材料の型番がわからないのに、どうして
　　　『アスベストを使って無い』って言えるのですか？」
担当者：「私どもを信頼して下さい。」

担当者は態度がデカイし、口頭でだけ「信頼してくれ」って言うのが一番怪しい気がしてきてしまいます。
しかし、立地条件を最優先しており、同じような立地の物件が出てくる確率は低いことを知っているため、非常に立場が弱いです。
「同じ物を注文住宅で買うならこの値段では出来ませんよ」と言われてしまえば、その通りだと納得してしまいます。

でも、この建物が「坪単価」に見合う「品質や設備」なのか判断しようが無く買うっておかしいですよね？私が見た２×４の物件の中では高いほうです（他が安すぎる可能性もありますが）。
そのことを問い詰めると、
担当者「建売は土地と建物セットで利益を考えるから土地価格と建物価格
　　　　の配分は適当です。」
と言っていました。

私の辿り着いた結論は、「安心と価格はトレードオフ」だということです。そして「価格優先主義」の中で、日本人のモラルとか信頼で成り立っていた売買が今は崩壊しつつあり、「今の時代では、建売の物件は安心して買うことはできないのでは？」と思い始めています。

マイホームを買われたみなさんは、買うための安心は何を拠り所にしましたか？
これから買うみなさんは、何を拠り所にしますか？

コメント(18)

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[1] mixiユーザー 01月28日 12:45

ぐっちさん、こんにちわ。
お悩みのようですね。
私は北海道在住のため、そちらとは仕様が異なり、アドバイスするに足りないとは思いますが、
建物は、「見た目」ではなく、隠れた部分でどれだけの工事をしているかです。
屋根や外壁材だって、いいものを使っても、「その工事自体をどのように施工したか」が家を長持ちさせ、快適に過ごせるポイントなんです。
いい屋根材・外壁材を使っても雨漏りはします。
使ったものももちろん判断基準のひとつですが、どういう工事をしたのか、工事履歴や現場写真、施工方法を聞いてみるといいですね(ゝc_,･o)ﾉ
品物の品番はわからなくても、これらなら図面もあると思いますし、教えてくれるとは思います。
「見えない部分でどんな工事をしているか」の上での「表面上の材料」なのです。
将来必ずﾘﾌｫｰﾑ（塗装など）をすることになりますので、
リフォームするまでの期間を少しでも長くし、出費を少なくするために、わからないこと、納得できないことは全部聞くべきですよ(ゝc_,･o)ﾉ

「安いから買う」ではなく、「安心できるから買う」の方がいいと、私は思いますよ♪
ステキなマイホームを手に入れてくださいね♪
遠くながら応援しています☆

[3] mixiユーザー 01月28日 23:45

有難うございました。施工を重要視した方が良いといことですね。

また、施工業者がどこなのかハッキリさせ、工事履歴を確認することが重要ということですよね。大手メーカでも地元の施工業者を使っているだろうというのは言われてみなければ気付きませんでした。大手のメーカか否かだけでは建物は語れないんですね。

あるHPに建物の値段について次のようなことが書いてありました。

建物の値段＝原材料＋設計施工費(人件費)＋広告＋メーカの利益

本来はそうだと思うのですが、建売では坪単価しか価格の拠り所がないっていうのが現状みたいですね。

まだまだ、ご意見お待ちしております。m(_ _)m

[4] mixiユーザー 01月29日 02:52

専門家です。アドバイスになるかわかりませんが、勝手な意見を述べさせて頂きます。

まず、大手かどうかは参考になりません。
地元の中小工務店でもよっぽどしっかりその後の面倒を見てくれるところも有ります。
実際建てて住まれてる方の、これまでの工務店の対応などを聞けば一番です。
（信頼に自信のある工務店なら、喜んで自社物件を紹介してくれます。
　また、経営が安定している健全な会社ほど、無理に売ろうとはしません。）
担当が異動・退社することが多い大手販売業者より、
社長がずっと担当し続ける中小工務店のほうが安心という方もいらっしゃいます。

次に先方の対応：
＞そもそも資料が無いです
担当者に知識、または調べる意思がないだけです。（下請けに聞けば済みますから）
型番まで決まってなくても価格の基準となる仕様は決まっているはずです。

＞「建売はそのような手間を省いているから安いんです。」
そのような手間を省く上に、モノの割に安くもありません。
安いとしたら、同じプランの大量生産によるスケールメリット分です。

＞「同じ物を注文住宅で買うならこの値段では出来ませんよ」
そんなことはありません。同じ安い仕様で作れば、やはり安いです。

＞「建売は土地と建物セットで利益を考えるから土地価格と建物価格の配分は適当」
配分は適当ではありません。ただし前半は正しいです。
つまり販売業者の強みはその土地をセットにするべく、先に押さえた資金力です。
立地の良さが消費者の最優先事項になりがちであることを上手く利用し、
条件の良い土地を押さえ、それを安く見せ客を呼び、上物で稼ぐ仕組みです。
（必ずしも建売業者が悪いと言ってるのではないですが、そういう仕組みです。）

ぐっちさんが立地を最優先されれば、確かに立場は弱くならざるをえません。
しかし住宅は、一生に一度あるかないかの大きな買物です。
（さらには、「買うもの」ではなく、お一人ずつ「作るもの」だと言いたいです。）
中身や、話をする人間に納得がいかないなら、場所が多少変わろうと更地を探すか、
納得いく物件を探すべきだと、私は思います。住んでからが長いのですから…
（建物が建つ前なら、販売業者飛ばして土地所有者に建築条件解除を相談すべき。）

まあ、今時アスベストわざわざ使う業者もいないでしょうし、
世の不安をあおるメディアにあまりにナーバスにならないことや、
演出過多なＴＶ番組とか「○○万で出来るローコスト！」なんて雑誌を
額面通り信じないことも、実はとても肝要ですけどね。。

ご自分の大事なお家、慎重に、そして気長に楽しくご計画くださいね☆
（長文ごめんなさい…）

[5] mixiユーザー 02月05日 14:46

> I - chakaさん

返事が遅くなり申し訳ありません。専門家の立場からの貴重なご意見、有難うございました。

確かにこの会社の営業担当者は非常に大柄に感じました。購入者側の不安を真摯に受け止めようという態度がありませんでした。しかしながら、同社の技術者やメンテナンスマンの方には親切に対応していただけたので「信じる」ことにしました。
実際、メンテナンスマンの方に内覧会を開いて頂きましたが、床下の基礎などの隠れた部分も素人目に見てきれいにしていました。
施工業者の名前は敢えて聞きませんでしたが、メンテナンスマン曰く「この地区では一番腕のいい施工業者だ」と言ってしました。型番についても、メンテナンスマンは「調べられますよ」と営業担当者と別のことを言っていました。

結局、自分の件は“納得して買うことにしました。”
本当に、皆様親切に有難うございました。

ただ、建売は「エイヤー！」と勢いで買うのが当たり前の風潮になっている気がする点は非常にまずいと思います。立地が良いと希望者が殺到し、申し込み順・契約優先になり、本当にいい家なのかチェックできない風潮がある気がします。このような風潮や、営業担当者が会社から課せられているノルマ優先などが、売る側の大柄さに繋がっているような気がしてなりません。

今後は、mixiのようなこういったコミュニティがもっと発展し、購入者が賢く買い物できる時代になって欲しいと切に願います。

[6] mixiユーザー 03月25日 08:50

建売ですが、僕は自分の周りの人が相談してきた時には絶対に勧めません。
なぜかというと、ウチは昨年暮れにハウスメーカーで新築したのですが、棟梁がベテランで腕もいいのですが、顔が広いので、いろんな所から手伝いの話が来ていろんなメーカーや工務店の建築に携わってきたようです。
で、色々話を聞いてみると、大抵の場合、(もちろん違う場合もありますよ)建売というと、土地付きでいくらとなっていて安いですよね。なぜ安いか？当然、土地の値段は細工することができないので、落とすとすると建物になってくる。最近のニュースではないですが、ホールダウン金物の数を減らす。(ウチは１５０本のホールダウン金物を使いましたが、その時に聞いた建売に使ったホールダウン金物は、たった４本だったそうです。)木材の見えない部分を、特殊なオガクズとなにかを混ぜて作った材料を使ったり....etc。だそうです。
ですから、手伝いに行っても、簡単だそうです。「パタパタパタ、とすぐ出来ちゃうよ。」とおっしゃっていました。しかし、今はデザインも素敵なサイディングや、ガルバのようなモダンなモノが豊富なので、外観だけ見たら凄い素敵な家に見えます。
blogで知り合った設計事務所の方は、「今時の家って言うのは、きちんと法律を守って造ってあればどんな家でも問題はないはずです。ところが、その法律さえ守っていない、あるいはわざと手を抜いた家がたまーにある。」とおっしゃってました。
どうせ何千万円もだすのですから、納得のいく、注文で建て、最初から最後まで建てるのを見届けた方が僕はいいと思います。建ってしまったら、いくら見ても、内部までは絶対にわかりませんから。

[7] mixiユーザー 03月25日 10:09

建売はお勧めできません・・・てよく言われますよね
注文建築と建売の大きな違いは
購入者が工事中の現場を見る事ができない事です。

建てる会社の姿勢だと思うのですが、心から信用してもらおうと思うのであれば建売だろうと注文建築だろうと工事中の写真や工事中の管理シート等を資料をきっちり引き渡し資料として
最後にお渡しできるはずです。引渡資料ってとっても分厚くなりますよ
注文建築専門の会社から言わせれば建売業者さんて意識が低すぎだと思いますね・・・
だから建売はお勧めできないなんて言われてしまうのでは

すいません話ずれちゃいましたね

都心部では中々注文建築ってわけにもいかないのでしょうね
最終てきには安心して30年50年住むのが目的なのですから
あまり土地に固執しないでちょっと考え方を変えてお考えになったらどうでしょうか・・・
どこでも住めば都といいますし、
土地だけみつかれば言う事なしですが、
建築条件付なんて土地でしたら、設計から打合せできるし現場も一緒に管理できますし・・・少しは安心できると思います。

ちなみにぼくは以前東京に住んでいたのですが、
結婚して子供ができた時に広い家がほしくて群馬に家を建てました、嫁さんは東京の人だったのですが
入居して2ヶ月くらいはホームシックで泣いてましたね
今はもう東京には住めないとか言い張ってますがｗｗｗ

ちょっと飛躍しすぎですかね・・・

いずれにしても幅広く考える事をお勧めします、がんばってください^^

[8] mixiユーザー 03月25日 11:28

　２年前、注文住宅で建てましたが、最近チラシを見ると、なんでこんな値段でできるのか、と不思議になるぐらい安い建て売りの広告をよく見ます。だいたい建築費は１０００万円を切っていないとこんな値付けはできないんじゃないかと思う家がほとんどです。（節税のためか、登記上の建物の価値はもっと高く設定されていますが。）
　
　まとめて建てたりするので、安くなる部分もあるのでしょうが、やはり材料などを安いものを使っているからということは否定できないですね。某有名な建売業者の中には「焼畑商法」などと言って、一定のエリアで大量に材料を仕入れ、大量に建設し、コストダウンをはかっているようなことを聞きました。それに合わせて一斉に営業社員を雇って売りさばき、売れたら社員共々さようなら・・・。アフターサービスは基本的に０で建物の不具合で会社に問い合わせても「当時の営業担当がやめてしまってわからない。」とか、「当時の施工会社の担当者がやめてしまってわからない」とかいう始末・・・。

　いずれにせよ、家電品を買うような感覚で住宅を買わない方がいい、ということは言えると思います。一生の住まいを買うのですからよく調べて、人間的にも信頼できるところに頼んだ方がいいと思います。

[9] mixiユーザー 03月25日 18:57

注文住宅ですか、、、、いいですねえ。

そりゃあ予算があれば、注文住宅にしたいのですが、
現実的には飯田産業とかの建売、と考えています。

それも飯田であればいいほうかなとも。

実は私は関西出身で震災を目の当たりにしてますので
住まいに求める最優先は、耐震性だったりします。
それで比較的地震に強いだろうと思い、
分譲マンションを希望していたのですが、
ヨメが戸建派で、私も耐震性さえ問題なければ
戸建のほうが、とも思っています。

でも友人からも
「安い戸建は良くないものも多い」と聞き、
さらに悩んでいます。

なやむなあ

[10] mixiユーザー 03月25日 20:49

僕は、お勧めしません。
基礎工事から屋根、壁、ちゃんと防水シートは入っているか断熱材は、チラシと同じ厚みが各所に入っているか配管、電気、水周り全て作業状況を毎日見てないと信用できません。
又は、監査の会社を通して工事状況を見てもらわないと見えない所で手抜き必ず有ります。
住宅の営業マン特に名前の通っていない所は１件幾らで給料を貰う所が有ります。
知っているのは、商売上手な知り合いが住宅の事など全く知らないのにいきなり建売の営業マンになって１件売ってその１回だけ割りの良いお金を貰って他の仕事に変りました。
なんて売り逃げも当たり前の世界です。
大手も住宅の質に関しては変らないです。
建てるのは、現場の人なのでその人達に職人気質が無いといい加減な作業で見た目だけ綺麗にしておしまいだと思います。
昔みたいな頑固な職人さんが少なくなって残念です。

[11] mixiユーザー 03月26日 12:31

>DFKさま

耐震性ということであれば、木造２階で普通に建てれば、性能表示で言う耐震等級３（建築基準法の１．５倍の強度）が得られると聞いています。それだけ木造住宅の場合は住宅そのものが軽いので、耐震上はマンションほど心配がいらないということらしいです。なので、コメントにあったようにホールダウン金物を間引いているならともかく、飯田産業はもちろん他のパワービルダーでも普通に建てていれば大丈夫と思います。

ただし気をつけたいのが地盤です。地盤については建築基準法上では地盤が悪くなるに従い、上部構造の制限を設けるということをしていませんので（基礎だけは配慮されていますが）
地盤改良がしっかりされているところに建物を建てることをおすすめします。もともと住宅が建っていなかったところであれば、ほとんどの土地が元は畑などあまり地盤がよろしくないところに建てる場合がほとんどでしょうから、地盤改良の善し悪しが耐震性の善し悪しを左右します。

　また、細かいことを言うと、パワービルダーは建て売り住宅の場合は電気の容量１つを取ってみても、レベルが低い場合があり、何かと制約を受けることは覚悟しなければいけません。マンションは賃貸マンションとの差がつくよう、そういう細かい点は、全体的にレベルが高めです。

[12] mixiユーザー 03月26日 22:47

書き込みがヒートしてきたので質問します！
（私も業界人のはしくれとして建売＆マンションはまったく信用しません。）

建物の“安全”以前の問題で･･･
さて、普通に（都心部に限りましょう）贅沢もせず家一軒たてるのに、幾らかかると御思いになっていらっしゃいますか？

＞ goujさん
のおっしゃるように、地盤が一番大切なところをお忘れになっている方々が多いですよね･･･。

[13] mixiユーザー 04月07日 12:19

はじめまして

質問させて下さい。

＞4: I - chaka 様
＞そんなことはありません。同じ安い仕様で作れば、やはり安いです。

建築家にローコストで頼んでも、そこまで安い値段で見積りは出てこないと思うのですが、それはなぜでしょう？

[14] mixiユーザー 04月07日 21:03

僕は＞4: I - chaka さんに同感です。

建築家に設計依頼するということは、自分のこだわりを形にすることです。条件の中でベストな答えを探すのが建築家ですね。

そもそも、安い建て売り同様な安さだけにこだわるのであれば、建築家に設計依頼しなくても良いのではないでしょうか。安さだけで仮設的なら中古のプレファブという手段もあります。

またローコストと言うのは、イニシャルとランニングと両方に使われる言葉です。イニシャルは少し高くてもランニングを考えるとローコストと言うこともあります。

トピの議題からちょっと外れたかもしれませんが、安く作れ！というのは手抜き工事の温床になりやすいので、気を付けないといけませんね。

[15] mixiユーザー 05月08日 18:48

はじめまして、地方で設計事務所をしています。
主には個人住宅や、店舗ですが、工務店さんから
設計だけを依頼されて、仕事にかかわることもあります。

随分たくさんの施主さんを見て感じることですが
ぐっちさんのように、本来当然のことではありますが
細かいところが気になったり、施工方法にこだわりを
もたれる方は、(中にはもたないかたもいらっしゃいます
特にメーカーなどの坪いくらの家などを買うかたの中には
収納や見てくれやブランドイメージは気にするけど
施工方法や設備や断熱やなどの地味（？）に感じるところは
お任せします、みたいな方も結構多いです。）

ぐっちさんに関していえば私は
『建売住宅」や住宅メーカーの
標準仕様の家などは買わない方がよいかと思います。

そういう方に時としてかかわった場合
「こんなにこだわる方が何故、ハウスメーカーで
家を建てようときめたんだろう？」
と疑問に持つ場合もあります。

もちろん、ハウスメーカーにはハウスメーカの利点。
建売には建売の利点、
工務店には工務店の利点。
それぞれです。要はどこへ頼み、どういう風に
『家を手にいれるか」は
施主さんのタイプによってさまざまです。

自分のタイプを考え
あせらず、じっくりと自分にあった
手に入れ方を考えて欲しいなぁと
思います。

[16] mixiユーザー 05月09日 21:40

＞13: jeminy　様

質問を受けているのに気づかず、遅くなってすみません。
＞ 4：同じ安い仕様で作れば、やはり安いです。
＞13：建築家にローコストで頼んでも、そこまで安い値段で見積りは出てこない。

この２つが矛盾しない僕の考える理由を、jeminyさんの言う「ローコスト」がどれくらいか
分からないことをご承知頂いた上で、書きます。

まず、まともな建築家の言う「ローコスト」は、「まともな性能を保つ材料と使い方＋
施工者の労賃を正当に評価した中でのローコスト」です。
建設コストは大きく材料と工賃に分かれます。材・工の比率は大体5：5かそれ以上で
「材料（＝モノ）」の値段は工場や流通によって衣類同様価格破壊も可能でしょうが、
国内で日本人が建てる「工賃」は、それが職人さんの収入である以上、
価格破壊というわけにはいきません。

また、時代遅れの材料やケチった使い方で性能を損ねたり、
労賃を不当に叩き、施工精度や技術者確保が保証されないツケは
お施主さんの今後にかかり、ひいてはそれを認めた我々建築家の信用に関ります。
ですからまともな倫理観を持つ建築家は、限度を超えたローコストは引き受けません。
（限度を超えたローコストを飲んだ施工会社が木○建設であり、
　限度を超えたローコストを食い止めなかったのが姉○氏であり、
　限度を超えたローコストを強制したのが総○の内○氏だということです。）

逆に言えば、限度を超えないローコストは、我々も同額で出来るはずなのです。
先に「同じ安い仕様で作れば、やはり安いです。」と書いたのは、
僕らが正当に安い材料を正当に安い工賃で作れば、同じ値段になるということです。
それが万一同じでないなら、建築家が下げ過ぎると危ないと判断した部分があるか、
施工会社が下げ渋ったか、比較対象の建売価格が不当に安かったかのどれかです。

蛇足ですが、ちなみに僕は無理なローコストを頼まれたら、すぐ断ります。
自分の住まいをあまり大切に考えない施主とは上手くいかないのと、
飲んでも最後に社会的信用を失う恐れがあるのはこちらだと分かっているからです。
（僕自身は怖い家に住む位なら、一生すぐ越せる賃貸マンションでもいい考えです。）

「安すぎる家は怖いから買わない」という買う側の断固たる風潮が出来れば、
「安さでしか勝負できない会社」は内容で勝負し直すか、淘汰されるでしょうし、
そういう不当な数字相手に「倫理観と生きる糧で葛藤する気の弱い建築士」も
いなくなるのではと望むばかりです。

ローコストとはいえローコストじゃない買物ですから、じっくり慎重に考えてくださいね。
（皆様、長々とすみません）

[17] mixiユーザー 05月11日 07:08

どんな建売を購入しても安心して使えるように改良ＤＩＹを永年に亘り施していけば良いのでは？

[18] mixiユーザー 05月24日 22:19

>ロージーさん

コメントありがとうございます。私の場合は既に買ってしまった訳ですが、その家にした最大の理由は立地条件です。
駅から10分、会社まで5分。
そんな立地の土地は、一般の不動産情報に出る前に建売業者に買われてしまう訳です。
一般人には希望の土地と家を両方満たすのは、なかなか難しいです。

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