エリアマネジメント北鴻巣コミュの真の住民発意によるルールづくりとは…？

街並みを一定水準で維持していく為に当地区についても、地区計画が制定されています。しかし現行内容は、あくまで土地区画整理事業スタートの際、用途付けの担保として策定したものであり、予てから掲げていた北鴻巣駅西口地区のまちづくりの理念が反映されたものではありませんでした。
その為、事業当初は「ルールではなくマナー」とう考え方により、紳士協定（建築外構外ドライン）を策定し、保留地取得企業や組合直売の保留地購入者には、お伝えしてきました。
その代表的なものとしては、「緑被率の指定」「高木の効果的配置」「沿道部分の景観舗装の積極使用」「駐車スペースの土間コンの分割＝芝目地や地被植栽、枕木による駐車場計画の推奨」があります。区画整理において造成工事も順調に進み、仮換地を含めて使用収益を開始してから除々に問題が出てきています。

当地区おける外構や建築色彩等のチェックは、７６条申請（区画整理事業中の建築行為等の許可申請）を活用して、組合（NPO法人景観部会タイアップ）が事前確認窓口として指導してきました。敷地から建築部分を除いた空間を「緑被対象面積」と定義し「○○部分について景観舗装の▲▲を検討していただけませんか。」といった具合で１件１件、外構及び建築を確認しています。そういう意味では、６０〜７0戸の建物について指導ができていました。大多数の業者さん（施主）は、好意的にガイドラインによるお願い事項を計画にできる範囲で反映してもらっています。
しかし、特に換地の転売により小分けで売買された単体敷地について問題が出てきています。地域の工務店さんやパワービルダーの業者さんが手掛ける案件の対応する際に「マナー」としての紳士協定には法的拘束力が無い為にコンセプトの主張ができていないという事です。当然業者さんや施主さんは限られた予算の中の土地活用である為、施設計画にはシビアになっています。
又、換地の転売の為に動向が組合では把握できずに、建築行為がいよいよスタートするという時、つまり７６条申請を提出に来た時に初めて、当該建築計画の存在を知ることも多々あります。そうすると「時すでに遅し」という自体が希に出てきてしまうのです。建築・外構セットの価格で既に施主とメーカーで承諾した上での計画の決定である為、せいぜい聞き入れてもらえても沿道部分の緑被面積の微増です。中には小型アパート（４戸）といった開発指導要項にかからないような建築物もあり、そうするとゴミステーションを施設内に設置していなかったりと、かなり厳しい箇所もあります。中には、感情を露わにしてくる人もいます。そんな時は小心者の私は若干びびりながらも毅然とした態度でお願いしています（汗）これは、しょうがないのだと思えている自分自身もいます。。。

しかしそうなると、今までガイドラインやまちづくりの想いに共感してくれて居住してくれている人たちにもマイナス影響が出てきてしまいます。景観価値やまちの資産価値というのは、すぐには見えないし、主観的な部分がある為、一律の数量により定めることが難しい所ではあります。しかし、これら「まち」の価値は何らかの形で実行している消費者に還元されるべきであると私個人の意見としては、強く思っています。

当然上記の様な問題は、ガイドライン策定時点から想定しておりました。でも、この問題は難しいといつも悩みます。エリマネノイローゼ状態です（笑）
最初からガチガチ地区計画や住民数が少ない段階で建築協定・緑化協定を結びさえすればいいかというと必ずしもそうとは言い切れないと思います。実際、日本の建築確認申請の制度において地区計画が有効に機能してない場合も出てきているからです。民間確認検査機関による確認済証が交付できるようになってから、市町村単位の行政では対象建築全てをチェックする術がないのも例の１つです。○○年後、建物の修繕や建て替えの時に自分の家が既存不適格だったということを初めて住民自身が気付くということもあるくらいです。…この部分の話に言及してしまっては、もはや民間レベルではどうしようもありませんね（涙）つまり業者の倫理的問題も潜在的に孕んでいるのだと思います。

しかし、コンサルとして強く思うのは「結局のところ、住民の意識の上でルールや負担が存在しているべき」…このコミュニティでもくどくど申し上げてしまい大変恐縮ですが「住民の意識や想い」に最終的な解決の糸口として行き着いてしまうのです。。。。国交省の自主管理組織に対する法的担保が進められれば良いのですが、それもかなり時間が掛かるであろうと思います。今までは、民間やコンサルの方で費用対効果の面でも手掛けるメリットがない、と見ていたと思います。実際、手間が凄いですもんね。

そうすると、北鴻巣で実践している「エリアマネジメント」…これは非常に意義深い取り組みであると、尚のこと感じてしまいます。NPO設立当初は、活動参加者もせいぜい１５人程度であったのが、今や参加者７０人以上のイベントがスタンダードになりつつあります。NPO総会の場（２月２７日皆開催）でも、なんと住民と住民同士が今後のまちのあり方について議論（時には熱い激論も出てきています）がされるようになりました。それまでは「行政vs住民」「コンサルvs住民」という体制でした。当然今でも、そんなこと良くあります。
しかし、ここに来て住民が「自分のまちについて」「活動母体であるNPOについて」非常に考えてくれているのだと驚かされてしまいます。

前置きが非常に長くなりましたが、本題に戻りますと、この機会に「住民発意型の景観協定」を策定しようと動き始めています。それが地区計画、協定なのかという完成形はまだ見い出せていませんが、少なくともNPOによるエリアマネジメントを実践している事の意義というのは地区内にだいぶ周知・浸透されてきました。しかし、まだまだNPO・既存ガイドラインの存在については認知が十分でありません。NPOの総会や運営会議で景観部会のメンバーが問題提起をし、地域住民みんなが入会しているNPOによりルール化について議決をする…それを行政の協力のもと、何らかの申請スキームの確立（NPOが景観の窓口として確認出来る流れ）や協定といった縛りへと、昇華させる。
それまでのストーリー立てとそれに係る専門的な支援をコンサルである我々が担いサポートしていくことになります。実際、社内と役所の調整も進み出しました。

あとは、策定に至るまでの周知化と各者オーソライズを確実に取っていき、「住民、行政、コンサル」でコンセンサスを都度とりながら、住民が納得した形を落としどころとしていこうと思います。

長くて読みにくいモノとなってしまい、申し訳ありません。。。宜しくお願いします。