「住まい」についてコミュの賃貸住宅トラブル　?１

まだまだトラブルが減らないのが退去時の敷金相殺トラブル。
もちろん私の住む仙台でもいっぱいあります。
この問題もまだ地方性があるので一概に「これです！」「こうしなさい！」とは言えません。

今回は
（社）宮城県宅地建物取引業協会
（社）全日本不動産協会宮城県本部
が賃貸オーナー様に対して指導、参考材料として冊子を発行しました。その内容を抜粋して載せてみますのでご一読下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜はじめに＞
　敷金返還については、各地の裁判所で、貸主敗訴の判決が出ております。また小額訴訟の制度が出来たことにより、多くの敷金返還訴訟が提訴され、大半が貸主敗訴となっております。世間の一般常識として、自然損耗分は賃料に含まれており、畳、襖の張替えをはじめ、内装の修繕については、貸主が負担すべきで、借主に負担させることはできなくなりつつあります。また、「消費者契約法」施工にに伴い、消費者に不利な契約事項は無効となります。

■「消費者契約法」の中で賃貸借で問題になるところはどこですか？

　　消費者に不利な契約事項は、無効となりました。
　　一番問題になるのは、敷金返還時の原状回復の
　　内容を記載した条項になります。

■いつからの契約が消費者契約法の対象になるのですか？

　　「消費者契約法」は２００１年４月１日に施工されましたたので、
　　それ以降に締結された賃貸借契約が対象になります。

■自然損耗とは何ですか？

　部屋を貸して年が経てば、借主がいくら注意をして生活していても、
　畳、襖、クロスは陽に焼け色が変わります。
　家具の重みにより畳やジュウタンにはへこみができます。
　これを経年劣化、自然損耗といいます。
　この修復費用は賃料に含まれているとされています。
　たとえば、レンタカーを雨の日に借りて、
　泥のついたまま返しても洗車費用は取られませんし、
　臭いのあるものを運んで、車内臭いが残ったとしても、
　返す時はそのままです。

■現状回復とはどのようなものですか？

　借主の故意、過失により破損、汚損させたものを修復することをいいます。
　レンタカーを借りて、事故等による破損については、
　修理費を請求されるのと同じ考え方です。

■敷金返還業務は誰がやるものですか？

　原則的には、貸主がやります。
　宅地建物業者は、入居者を募集し、契約締結、鍵の引渡しまでが
　宅地建物取引業法に定められた業務範囲とされています。
　ただし、貸主と宅地建物取引業者が別に、
　賃貸借管理委託契約を締結しており、
　その中に敷金清算業務が含まれている場合は、
　宅地建物取引業者が業務を行います。

■今後の対応はどうすれば良いですか？

　この為の対応としては、貸主が入居時に写真を撮っておき、　退去時にも写真を撮り、敷金精算時に、自然損耗部分以外の、
　破損、著しい汚損を指摘し、
　張り替え費用を請求すること等対処を立てるべきと思います。

＊このように現状回復に伴うガイドラインがハッキリとしてきました。

＊しかし借主側もただ借りていたのだからお金を返してもらって当たり前と言う内容ではありません。借主側にも「善管注意義務」という義務を負うのです。
これは賃料を毎月払うとはいえ、人様の財産を賃貸するのだから自分の物以上に大切に使いましょうというような意味の義務になります。

さて、次回は敷金返還に関する判例をあげてみます。
お楽しみにぃぃぃ♪