住宅ローンコミュのやっぱり長期固定がいいのでしょうか？教えてください(_;

はじめまして、皆さんのトピを見ていてぜひ私にもアドバイスを！と思い、書かせていただきました。
どうぞ、ご意見お聞かせください。

うちは昨年５月から３０００万円の借り入れをし、現在１年ちょっと返済を終えたところです。

ローンの内容は３５年変動金利で現在１．８７５％(ずっと０．５％優遇)、ボーナス払いは無しです。
現在の毎月返済額は９７０００円程です。

今の銀行は地方銀行でローンのプランが変動しかありません。

やっぱり今からでも長期に変えたほうがいいのでしょうか？
とするとどこの銀行が１番メリットがあるのでしょうか？

知恵の浅い私が勝手に考えていることなんですが、
今の変動金利が、全期間固定を超えるまでに繰り上げ返済を頑張って、少しでも利子の無駄がないようにして元金を減らす。

という考えは甘いのでしょうか？
繰上げと言っても年１００万円程が精一杯だと思いますが(~_~;)

変動金利の上昇というのはどのぐらいのペースで上がって行くものなのでしょうか？誰も断言できることではないとは思いますが予想でも教えていただきたいです。

過去の変動金利の動きではここ１０年変わっていないのでこれから先もそんなに心配することはない。と銀行の方に言われたのですがこれって間に受けていいのでしょうか？

他の銀行に相談に行っても、あまり借り換えをお勧めしてくれません。
銀行の方は長期にしてもあまりメリットは無いとお考えなのでしょうか？

今の金利というのはまだまだ低金利と言われる物なのでしょうか。

そうこう悩んでいる間にも毎月固定金利が上がっているので不安になっています。

今のところ変動金利には変化が無いのでいまいち実感がわかないのですが・・・

ぜひ皆様のアドバイス、お聞かせください。

コメント(14)

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[1] mixiユーザー 07月18日 01:58

○日本の場合
「変動金利＝短プラ＋1%」ですので短プラの動きを過去の統計から見ると
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/data/primeold.htm
ﾊﾞﾌﾞﾙ時の最高が1990/12～1991/4の8.25%!
その13ヶ月前は4.875%。
実に13ヶ月間の間に3.375%上昇してます。
ｾﾞﾛ金利時の短ﾌﾟﾗは1.375%ですから、これに3.375%を加算すると4.75%。
変動金利は+1%ですので5.75%。これに▲0.5%すると5.25%。如何でしょうか？
ﾋﾟｰｸ時の極論ですから　これより利上げのﾍﾟｰｽは遅くなるはずですが。

○米国の場合
FRB前長官のｸﾞﾘｰﾝｽﾊﾟﾝは、9.11以前の金利に戻るだけ。と言いましたが
そのﾍﾟｰｽわ。。2004/6から2006/6の2年間の間に定期的に0.25%ずつの利上げを
実に17回も繰り返し、1%⇒5.25%まで「4.25%」も上げました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060630-00000360-reu-bus_all

○今後の日本の場合・・
福井総裁は「あくまでも緩やかな利上げ」を強調し、それに応じて今のところ為替の急激な変化はありませんが。それは過去の失敗を繰り返さない慎重な姿勢であって、一度景気が急速に改善されｲﾝﾌﾚが起これば、ｲﾝﾌﾚ抑制のために金利を上げざるを得なくなる様に思います。

ﾀﾞｶﾗどうなるの？て、誰も答えられない様に思います。

[2] mixiユーザー 07月18日 03:14

円/＄ﾚｰﾄ＝117.130000
http://quote.yahoo.co.jp/m3?u

むしろ下がりましたねー。それも最近の最低ﾗｲﾝ近くまで。

市場わ「日銀は福井総裁の言う通り、利上げは言葉の通り緩やか」と判断したみたい

ﾃｺﾄﾜ、少なくともｱﾄ1年間わ1.375+0.25+1＝2.625%？

10年未満の完済を狙ってる人達わ逃げ切れるかなー？(ぷｗ

[3] mixiユーザー 07月18日 14:50

こんにちは。
利子の無駄をなくす。たしかにそのとおりですね。3000万、35年1.875%の金利で想定総支払利子額は1090万円強。2.875%で1760万円強。3.875%で2480万円強。恐ろしい額ですね。
10年の減税の戻りが230万程度あったとしても、利子だけでこれほど払わなければならないとは・・・。
私が検討したのは、東京スター、新生、ソニーバンク等々。結局、シミュレーションした結果、圧倒的に利子を節約できる東京スターにしました。シュミレーションしたら、信じられないことがおこりました。
　「過去の変動金利の動きではここ１０年変わっていないのでこれから先もそんなに心配することはない。と銀行の方に言われたのですがこれって間に受けていいのでしょうか？」→そんなことはありません。今後は変わります。これまでがおかしかったのです。日本の企業はバブルのときに借金をして資産（株、不動産等々）を購入しました。しかし、バブルがはじけて資産価格が低下、負債のみが残りました。この10年の日本企業の行動は利益の最大化（本来の企業の姿）でなく、負債の最小化をず～っと行ってきました。資金の借り手がいなかったのです。しかし、ここにきて企業は設備投資など前向きな借り入れを行っており、資金ニーズの強まりから金利は上昇。当然の結果ですね。

[4] mixiユーザー 07月18日 19:17

＞今の金利というのはまだまだ低金利と言われる物なのでしょうか。

今の変動金利は、低金利だと思います。

r-typeさんの仰るとおり、変動金利は、短プラに連動しますね。
(変動金利は、短プラ+1%)

過去の金利傾向（上昇前の何倍になって、その後どう下がったか）から、短プラ動向は、概ね、以下のような推移になると、私は予想します。
ゼロ金利解除前：1.375%
2年後：3.5%（ピーク）
4年後：2.0%
6年後：1.5%

この推移の予想は、これからインフレになった場合です。
インフレにならなければ、2.0%（短プラ）くらいでピークになる可能性もあると思います。

35年間のレンジで考えると、金利は、インフレ抑制のために上がったり、デフレ抑制のために下がったりするのだと思います。
過去35年の間には、オイルショック×２、バブル景気という波がありました。

ちなみに、過去の金利上昇局面では、賃金改定率が高水準でした。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/chingin/jittai/04/kekka2.html
昭和49年をみると、改定額が単純平均+22,674円です。
もし、毎年、これだけ給料が上がれば、多少の金利上昇は問題ないでしょう。
最近は、賃金を引き下げする会社と、賃金を引き上げする会社の2極化？のようですが。。

今後の局面では、全ての会社で、賃金改定率が、高水準になってくれる事を祈っています。

[5] mixiユーザー 07月20日 23:06

皆さんのご意見、本当に勉強になります！
金利の上がる時は結構速いペースなんですね(゜o゜)

やっぱり35年固定で３％前半の金利って安い方なんですね。

私は、金利は１％台っていう感覚が抜けきれず、３％がとても高いように感じてしまいます(~_~;)

でも今までが異常だったんですね！

でもhirotoサンの想定支払い利子額を見るとかなりへこみますね・・・１％の差で７００万弱とは・・・(*_*;

y-typeさんのアドバイスでは５％台は覚悟した方がいいみたいですね。
だったら今のうち長期の固定にしとくべきなんやろか(ーー;)

[6] mixiユーザー 07月21日 02:53

同じく住宅ローンを検討している者ですが、私は以下のように考えています。

・利上げのペースは、１回に0.25～0.5％は上昇する
・年内にもう一度0.25％の利上げがあるだろう
・来年中には無担保コール翌日物金利は1～2％になると予想するが、それ以降はわからない
・米景気動向や最近の日経平均の下げから考えると、2～3年以上続いて景気がいい（インフレ状況）とは考えにくい

以上を踏まえて私がローンとして考えているのは、

５年固定＋超長期（30～35年）固定

です。当然サチ☆☆☆さんが変動１．８７５％でシュミレーションした場合より、総返済額は高くなります。しかし、金利上昇のリスクを軽減したいのであれば、それも仕方ないと考えています。ご参考になれば幸いです。

[7] mixiユーザー 07月21日 11:59

変動のﾒﾘｯﾄは、半年毎に固定への変更が出来ること。
金利の高騰が心配なら､今の内に固定への変更も悪くない判断か？と思います。
その際、固定すべき期間わ「実際に完済するであろう期間の半分ﾁｮｯﾄ」が適正か？と思います。

ｵｲﾗの予想
・今年中は0.25%一回のみの利上げ。
・来年も＋1%は上がらない。強烈なｲﾝﾌﾚが起きない限り。
・米国の景気失速＆原油価格の高騰が足枷となって、景気は上がり難い。
　⇒GDP縮小(ｽﾀｸﾞﾈｰｼｮﾝ)。

怖い極論は？
・が、石油価格の高騰が物価価格を押し上げる？⇒(ｲﾝﾌﾚｰｼｮﾝ)。
　⇒ｽﾀｸﾞﾌﾚｰｼｮﾝの発生？？　⇒ｵｲﾙｼｮｯｸの時の症状。
・ｲﾝﾌﾚ抑制を重視した政策を取ると、不況は深刻化。
・ｽﾀｸﾞﾈｰｼｮﾝ抑制を重視した政策を取ると、ｲﾝﾌﾚは加速。

ｵｲﾙｼｮｯｸ(1973&1978)の直後の短ﾌﾟﾗわｵｰﾊﾞｰｼｭｰﾄして(突き抜けて)ますねー。
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/data/primeold.htm

一方で、2008の中国ｵﾘﾝﾋﾟｯｸまで特需は続き、景気は失速しない？

ｵｲﾗの場合は
既存契約の短期固定に(金利が上がると､それに連動して値段が上がる)投資信託
でﾍｼﾞﾝｸﾞを掛けてます。中国ｵﾘﾝﾋﾟｯｸの時期に固定期間終了しますので
その時点で金利が高くなければ再度短期固定を選び、
その後は変動で逃げ切ろうか？と考えてます。

秋には物件価格上昇するみたいですから､買った物件の買値が安かった!ﾗｯｷｰ
と楽観的に取るのも手かもしれません。過敏に反応せずに冷静に!

[8] mixiユーザー 07月21日 12:39

＞金利の高騰が心配なら､今の内に固定への変更も悪くない判断か？と思います。

トピ主さんの地方銀行では、
＞変動しかありません
というのがイタイですね。。

私の場合は、金利動向に応じて、短期固定と変動金利を、うまく駆使して完済まで頑張りたいと思ってます。
（投資の余裕が無いので。。）

未来はどうなるか分かりませんが、スタグフレーションの発生が、一番恐いですね。。

[9] mixiユーザー 07月21日 14:22

ｽﾀｸﾞﾌﾚｰｼｮﾝわ「最悪の極論」ですし、GDPがﾏｲﾅｽを打つってことわ後にも先にも「ｱﾉ時だけ」かと思いますので。中国ｵﾘﾝﾋﾟｯｸが終わるまでは大丈夫でしょうー。

金利の方わ、公定歩合を「0.4%までしか」上げなかったので、急激な利上げはない!と楽観視してます。預貯金増やして逃げ切ります!
が、繰上げ資金十分になったら「借りたものは返さない」的に投信の利食いで「０利息」を狙います。て言いたいものですねー。www

変動から固定に切り替えるには、その場合は一旦銀行に「固定はないですか？」を強く相談して、それでもﾀﾞﾒなら他行からの借換えですかねー。

借換えの場合、長期固定はｳｫｯﾁしてませんが
短期固定の場合なら、以下の商品が優秀です。

期間限定のｷｬﾝﾍﾟｰﾝ商品ですので､
ご興味あれば取り急ぎ銀行の住宅ﾛｰﾝｾﾝﾀｰにお電話なさることをお薦めします。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/campaign_2/loan_summer/index.html
http://chuo.rokin.com/kariru/jyutak_loan.html
http://all.rokin.or.jp/

[10] mixiユーザー 07月25日 00:50

y-typeサンの教えてくださった三井住友の変動はかなり魅力的です♡でも目先のことだけを考えるのはやはり危険でしょうか・・・。
なんせあと３４年弱のローン地獄が続くのですから(;O;)

今の固定金利がこれ以上下がるということは考えにくいものですか？
今現在、全期間の固定にしてもなんとか支払っていけそうならやっぱりできるだけ早くに借り換えにするべきなのでしょうか？

以前も書き込みさせていただきましたが、現在ローンを組んでいる銀行が変動プランしかない為、他行に借り換えとなると諸費用に８０万円程の出費が必要になります。
そのお金があるなら今のローンの繰り上げ返済にまわすべきなのかな～と考えてしまうのですが、どうなのでしょう・・・
繰上げと言っても３０００万の借り入れのうちの１００万ほどなのでそうこうしてる間に金利が上がってしまうと意味がないですよね(~_~;)
satoさん、kenpapaさんもアドバイスありがとうございます。
kenpapaさんは短期派なんですね。私もそうしたいのですが、どうしても金利動向にひやひやするのが不安です・・・

あとスタグフレーションと言うのはどうゆうことですか？
かなり初歩的なことをお聞きしてすいません(~_~;)
あまり経済のことをわかっていないもので・・・_(._.)_

あと変動しかない銀行に『固定にしてください』と言うのは無理な話なのでしょうか？
以前変動金利の優遇で他行の方が優遇の比率がよかったので、借り換えを考えている。と相談したところ、今の銀行が金利の
見直しをしてくれました。
９月からの適用になるそうですが今より０．３％は下げてくれそうです。
金利と言うのはそんなものなのですか？
言ったら下げてくれたり、固定を作ってくれたり、ということはありえないものなのでしょうか。

なんか内容がバラバラですいません(*_*;
私自身まだ考えがまとまっていなくて、今一歩長期固定に踏み出せていません。
そんなことを考えている間に金利が上がるのが不安で・・・

[11] mixiユーザー 07月25日 02:19

＞今の固定金利がこれ以上下がるということは考えにくいものですか？

90年ころからの某信託銀行の変動金利型の基準金利ですが、90年代に8%代という数字を頂点に、93年には5%代、96年くらいから3%代に、それからは1～2.5%の間を推移しています。
固定金利は、それより安い金利だと考えていただければいいと思います。数字が低い時期は、ご存知の通りゼロ金利の時代です。
それが解除された今、この低金利状態に戻ることはほとんど考えにくいと思います。
80年代後半にマンションを買った人、金利動向を見ている人に言わせれば、今の金利が5%～7%にあがってもおかしくないという感覚をみな持っているはずです。

もちろん、将来どうなるかはわかりません。
そうなるはずがないと考えるか、大多数の人の意見を参考にするかは自分次第だと思います。

また、ちょっと計算するとわかりますが、
3000万円を35年で借入るときに、金利が1%上昇すると総額で約700万円の利子を余分に払うことになります。0.1%だと約70万円。
1ヶ月あたりに換算すると、1％の上昇で1.8万円,0.1%だと1800円の支払いの増額になります。

現在、1.875%ということですが、
仮に5年後or10年後or15年後に金利が 7%になったと仮定しますと、
5.125%up x 1.8万円 = 9.2万円　が1月あたりの増額分となります。

『こわーい・・・固定にしよう』
「いや、そんなに金利があがるわけないから変動で十分♪」

どっちを選択するかは、自己責任です。
今は固定金利での返済がしんどいけど、金利の上昇分以上に収入が増えることが見込まれるために将来は金利があがっても安泰だと考えるのであれば、変動でも問題ないかと思いますし。
今と将来の家庭事情を考慮して判断すべきだと思います。

あくまで、私個人の意見ですが、
過去の金利をみても変動金利で4～8%の金利はありえる範囲だと思っています。その数字にたどりつくのに何年かかるかわかりませんが、自分がローンを完済するまでには必ずそうなるだろうと予想しています。借りた金額もかなり多いですし。。
ですので、私は長期固定の比率を多くしています。
今支払う月額だけをみたら確かに数字は多く見えます。
でも、5年10年先になって給料が飛躍的に増えることもちょっと想像しにくいですし、出費もかさむことが考えられますので、生活設計しやすいようなローンを組みました。
もちろん、それが最善だとは限らないと思っていますけど、
起こり得る最悪のリスクを回避するためには良い選択だと思っています。

■ある銀行のシミュレーションツールを使用。ご参考まで■

3.2%, 35年固定金利の場合：
----------------------------------
毎月のご返済額 118,829
ご返済総額 49,908,119

3.3%, 35年固定金利の場合：
----------------------------------
毎月のご返済額 120,536
ご返済総額 50,624,661

4.2%, 35年固定金利の場合：
----------------------------------
毎月のご返済額 136,455
ご返済総額 57,310,599

★金利が0.1%あがるだけで総額716,542円も返済額が増える。
(月々1800円程度)

★金利が1.0%あがると、総額で7,402,480も返済額が増える!!!
(月々18000円程度)

[12] mixiユーザー 07月25日 12:08

変動と短期固定わ
お金持ってる人か、お金持ってない人か、どちらか両極端ﾐﾀｲです。
後者に該当する人わ『危険なｷﾞｬﾝﾌﾞﾙ』やってる訳です。

「暫く金利わ上がらないだろう(←上がって欲しくない)」とか
「金利が上がる時わ、給料も上がる時だろー」とか

今後の金利が上がるかどうか？　ｿﾝﾅｺﾄ知りません。責任持てませんから!

ﾎﾝﾃﾞﾓｯﾃ
既に殆どの質問に答えてると思いますので読み直して熟読してみて下さい。
ﾁｮｯﾄ位わ自分で調べないと､この様にﾁｮｯﾄ金利が上がった程度でも右往左往することになります。

[13] mixiユーザー 07月25日 19:05

＞今の固定金利がこれ以上下がるということは考えにくいものですか？

今後の景気次第です。
大局的に見ると、次回の景気後退まで何年かかるか分かりませんが、その時まで、全期間固定金利が、ゼロ金利時代の水準以下になることは考えづらいと思います。

6月に全期間固定金利が下がったみたいな小さな波については、今後もありそうな気はします。

＞今現在、全期間の固定にしてもなんとか支払っていけそうなら、

逆に、将来のリスクを感じます。
全期間固定に縛られると、次の不況の時、支払いに苦しむリスクがあるのではないでしょうか？
（「なんとか」という状況に余裕の無さを感じます。）

どちらにしても、リスクはあるのです。
・変動金利のままで、金利上昇時に苦しむ
・全期間固定にして、不況の時に苦しむ
（金利下降時のリスク）

完済までの考えられる状況（子供の成長に伴う出費の変化など）を想定して、自分の答を出してください。

なにより守らなければならないのは、生活資金だと思います。

変動金利の目の前のリスクに対して、100万円を繰上げ返済せず、金利上昇時の返済資金に充てるという考え方もあるかと思います。

＞あとスタグフレーションと言うのはどうゆうことですか？

http://www.findai.com/yogo/0040.htm
>スタグフレーションとは、インフレ（物価水準の上昇）と景気後退が同時に発生した場合のことをいいます。

[14] mixiユーザー 07月27日 23:51

みなさん、親切なご説明ありがとうございます_(._.)_！

ローンの組み方にはいろんな形があるのを改めて実感しました。

何が正解っていうのは後にならないと誰にもわからないことですよね。

でも皆さんのお話を聞いてわかった事と、自分の状況とを考えてローンのプランを考えてみます。
ありがとうございます。

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