住宅ローンコミュの金利交渉

はじめまして。

金利交渉は、誰と行うのがいいか、どのように進めれると成功した（失敗した）か、皆様の意見をいただけないでしょうか。
また、私の場合、どのような金利交渉が展開できるかお知恵を拝借したいのです。

私は、4300万の中古マンションを契約し、ローンで3200万の借り入れを計画しています。実行日は３月末です。

今、審査済み（中）の借入先が、３つの銀行です。

?　MTU銀行（大手）
?　MZH銀行（大手）
?　SSN銀行（ネットバンク）

↑伏字になってないかもしれませんが、ご容赦ください。

?銀行については、仲介の不動産屋に紹介された住宅ローン部署のチーフと話をしました。この不動産屋の社長はこの銀行出身です。
しかし、この方は最近転勤してしまいました。
新任者の方からは不動産屋担当者を介して、この不動産屋の仲介なので1.5％通期優遇する、と言われています。

?銀行については、一度、地元の支店の窓口で住宅ローン説明会に行きました。
この説明会の担当者が若い方で、説明が若干おぼつかない点がありました。
少々不安があったので、また、きわどい交渉が無理な気がしましたので仲介の不動産屋に銀行の住宅ローン専門部署担当者を紹介してもらい、その方の事務所を訪問し、課長から説明を受けて本審査申込み書を出しました。
それぞれの担当は次のようなので、どちらと交渉すべきでしょう。

・支店の担当（住宅ローン説明会から）は、若い方で権限がなさそう、説明もおぼつかない点がある。
・住宅ローン担当部署の課長は、商品内容については十分に把握しており、受け答えもしっかりしている。ただし、ローンの窓口は各支店になる。この課長からは、この不動産屋の仲介だから通期1.5％優遇する、と言われた。

どちらの担当と交渉するとうまく展開できるでしょうか。
支店と交渉すべきでしょうか、ローン部署と交渉すべきでしょうか。
金利決定権は、支店か、ローン部署か、どちらにあるのでしょうか。

?ネットバンクは、現在本審査中です。
ネットバンクなので、窓口を持たず、メールと電話のみの対応です。
電話で「金利交渉しない」とはっきり言われたことがあります。
どのように進めると金利交渉できるでしょうか。
ネットバンクと金利交渉できた方、経験談をお聞かせねがえませんか。

こんな話題は、銀行関係者にとって迷惑だと思います。
しかし、このような不況の世にあっては庶民は家を買うことが大変なのです。

法律で、「金利○○％」と決められていない以上は、交渉して双方同意の上、契約できるはず、でしょう。

アドバイスいただけないでしょうか。

コメント(9)

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[1] mixiユーザー 02月12日 22:59

住宅販売業者のものです。

マンションとは性質が異なりますので
あくまでも参考まで。

私の地方では私の勤務している会社は販売棟数がＮｏ.1なので
地元の銀行が私の会社のお客様限定で金利や通期優遇の幅を
他よりも良い条件にしてくれます。

?の銀行も不動産業者の紹介なら、ということで
通期１．５％の優遇をしてくれるっていうのは
私のところでやってもらっているのと同様なのでしょう。

他に近くの金融機関で有利な条件があれば
不動産業者を通して交渉すれば同等にはなるはずです。
それは担当者がかわっても同じであるはずです。
（だめなら支店長に交渉です）

?の場合は窓口は地区で支店になるエリアなのでは？
その場合でもローン担当部署の課長が言っているのですから
支店でも同じ条件で借り入れ出来なければおかしいです。
だから支店で事情を説明すれば同じはずです。

ようはご自身でどこの店が今後利用するのに便利なのかも
考慮して決めたらいかがでしょう。

最後にネットバンクは金利条件は有利なのが本来の姿です。
人件費や店舗経費が大幅に削減出来ているのですから。
それでも有店舗の金融機関よりも高いなら
除外しても良いのでは？
交渉は面談しているよりもやりにくいでしょうし
スタンスとして金利などの交渉には
乗らないということであれば、労力が
無駄になることも考えられます。

実際にネットバンクの経験はないので良くはわかりませんが。

[2] mixiユーザー 02月12日 23:53

んー、、、

?は、それでいいとして、
?は、支店の営業担当になると思います。
別に、営業担当本人に権限があるわけではありませんが。

?は、難しいでしょうね。
ネットバンクは、もうMAXの条件を提示しているものなので。

もし、トピ主さん自身の属性が特別よく、借入額も大きく、
金利をディスカウントしてでも獲得するメリットが、
金融機関にあれば、金利交渉も期待出来うる、と思いますが。。。

一般的には、業者経由の優遇が一番有利なことが多いので、
その条件を前提に、折衝して選択するのが良いと思います。

[3] mixiユーザー 02月13日 21:36

> みおさん
まず、ネット銀行は金利交渉をするだけ無駄ですので、提示された金利で
納得行かなければあきらめるだけです。なぜならば、そういった優遇などを
取り払ってワンプライスで商品を提示することでコストを削減している
からです。
まれに提携のデベロッパー経由で優遇金利を出す場合もありますが、
個人の交渉で金利交渉ができるのであれば、借りなくてもいいくらい
属性がよい方だけでしょう。

?、?については、提携の幅から優遇されることは少ないと思いますので
どっちも差はないでしょう。
担当者も、ローン担当部署でも支店担当者でも差は出ないと思います。
借り手と融資対象物件が同じ以上、どの金融機関でも、にたようなところに
落ち着くものです。

> 私は、4300万の中古マンションを契約し、ローンで3200万の借り入れを計画しています。実行日は３月末です。
> 今、審査済み（中）の借入先が、３つの銀行です。
> ?　MTU銀行（大手）
> ?　MZH銀行（大手）
> ?　SSN銀行（ネットバンク）
> ↑伏字になってないかもしれませんが、ご容赦ください。
> ?銀行については、仲介の不動産屋に紹介された住宅ローン部署のチーフと話をしました。この不動産屋の社長はこの銀行出身です。
> しかし、この方は最近転勤してしまいました。
> 新任者の方からは不動産屋担当者を介して、この不動産屋の仲介なので1.5％通期優遇する、と言われています。
> ?銀行については、一度、地元の支店の窓口で住宅ローン説明会に行きました。
> この説明会の担当者が若い方で、説明が若干おぼつかない点がありました。
> 少々不安があったので、また、きわどい交渉が無理な気がしましたので仲介の不動産屋に銀行の住宅ローン専門部署担当者を紹介してもらい、その方の事務所を訪問し、課長から説明を受けて本審査申込み書を出しました。
> それぞれの担当は次のようなので、どちらと交渉すべきでしょう。
> ・支店の担当（住宅ローン説明会から）は、若い方で権限がなさそう、説明もおぼつかない点がある。
> ・住宅ローン担当部署の課長は、商品内容については十分に把握しており、受け答えもしっかりしている。ただし、ローンの窓口は各支店になる。この課長からは、この不動産屋の仲介だから通期1.5％優遇する、と言われた。
> どちらの担当と交渉するとうまく展開できるでしょうか。
> 支店と交渉すべきでしょうか、ローン部署と交渉すべきでしょうか。
> 金利決定権は、支店か、ローン部署か、どちらにあるのでしょうか。
> ?ネットバンクは、現在本審査中です。
> ネットバンクなので、窓口を持たず、メールと電話のみの対応です。
> 電話で「金利交渉しない」とはっきり言われたことがあります。
> どのように進めると金利交渉できるでしょうか。
> ネットバンクと金利交渉できた方、経験談をお聞かせねがえませんか。
> こんな話題は、銀行関係者にとって迷惑だと思います。
> しかし、このような不況の世にあっては庶民は家を買うことが大変なのです。
> 法律で、「金利○○％」と決められていない以上は、交渉して双方同意の上、契約できるはず、でしょう。
> アドバイスいただけないでしょうか。

[5] mixiユーザー 02月14日 02:00

自分の場合は、不動産屋に紹介された条件を別の銀行に、話をしてこれより
下げれるかどうかを、確認して自分で聞いた方が下げてくれたので、
それを元々の銀行へ話して断わりを入れたところ、不動産屋に紹介された
銀行側から、さらにこれだけ下げると再提案がありました。

具体的な内容を記載しませんでしたが、粘り強く交渉するのが
一番だと思います。0.1％の差でも毎月の支払額への影響を
考えれば、大きいものでした。

[6] mixiユーザー 02月14日 23:28

トピ主です。

あにゅさん、アドバイスありがとうございます。
今回の仲介業者は大手で実績もあるようで、銀行の信用があるようです。
あにゅさんのお勤め先と似たような状況で、○○さんだったら、と金利を引いてくれているようです。

私、高額所得者や有名人などのVIPではありませんが、支店長と交渉できるのでしょうか。
（最も話が早いと思いますが）
ネットバンクはおっしゃるとおり、交渉手段が電話とメールだけ、特定の担当がつかないので交渉しにくいですよね。

shi-manさん、アドバイスありがとうございます。

私の属性が有利かどうか…。
給与振込み、公共料金引き落とし、口座を移す、クレジットカードをつくるなどして『メインバンク』にすると、有利になると聞いたことがあります。
あと、勤め先のメインバンクと交渉したほうがいい、とも。
ほか、何か銀行にとってメリットがある条件はありますでしょうか。

astroさん、アドバイスありがとうございます。
ネットバンクは交渉不可、ですか……。
?銀行と?銀行は、大差ないものですかね。
?と?について、ダメもとでも金利交渉は続けてみようと思います。

蘭 .‥☆：°さん、アドバイスありがとうございます。
なるほど、信用ある社長さんの紹介で支店長と交渉、ですか！
きわめて有効でしょうが、難しいです。

クボッティーさん、アドバイスありがとうございます。
クボッティーさんにあやかれるよう、とことん交渉します。
まだまだ時間はありますので。

[7] mixiユーザー 02月15日 00:10

>給与振込み、公共料金引き落とし、口座を移す、クレジットカードをつくるなど
>して『メインバンク』にすると、有利になると聞いたことがあります。

これは、一般的に金利優遇の条件だったりして、
オープンにされている情報の範囲で、交渉してさらに金利が下がるという
ための銀行のメリットではありません。

>あと、勤め先のメインバンクと交渉したほうがいい、とも。
>ほか、何か銀行にとってメリットがある条件はありますでしょうか。

勤め先とメインバンクの力関係は？
今時分は、一般的には、銀行側のほうが強そうですが。
勤務先が東証一部上場、だったりして、
メインバンクとの交渉だと、その企業向けの優遇金利がある可能性が
ありそうですけどね。まあでも、そういう場合は、従業員向けに
福利厚生で、住宅ローンをこんな優遇金利で借りれるのでどうぞ、
と紹介されたりするのが一般的だったりはしますが。

それでも、もともと決めてある範囲での条件で、業者向けの優遇金利と
変わらないか、それを下回るケースもあったりしますけどね。

そもそも論として、住宅ローンは、ルールを決めて、
定型的に大量の案件をこなせるようにした商品です。
（正直、それで金利スプレッドも過当競争でかなり低くなっています）
その提携の枠内のものを、いちいち、どれだけ金利を下げるかどうか、
と審議しなくていいようにしているのに、
個別の金利交渉は、その流れに逆行している、というわけです。
いちいち、それを受けていたのでは、銀行の事務負担も大きくなりますし、
普通は受けないのですが、

住宅ローンの中で、上限額に近い金額を借りる方とか、
1件の獲得で大きなメリットが考えられる場合は、個別交渉なんかもあり、
だとは思いますが、通常は難しいです。
（おっしゃるケースは、普通のケースに当てはまると思うので）

まあ、皆さんもおっしゃっていますが、支店長に対して、影響を与えられる
方からの口添え、っていうのが、この場合に一番ありうる策ではないかと
思います。

[8] mixiユーザー 02月15日 18:11

初めまして♪

うちも今、マイホームを建てている最中で借り入れをどこの銀行にするか迷っていて、実際に主さんの書かれている大手銀行さんと金利優遇の交渉をしました