住宅ローンコミュの預金連動型住宅ローン

東京スター銀行などの銀行で預金連動型の住宅ローンがありますよね。シミュレーションしてみるとびっくりするほどにお得なようでした。
（諸費用も込みのシミュレーションです。）
たとえば･･･。
（３０００万の物件に対し２５００万のローンを組むという前提で）
ローン実行後１００万円を普通預金に残し、
毎年１００万円を普通預金に貯めて行く、、、、という計画だと、
ローン完済（３５年後）には約２．９％の３５年ローンと比較して
６００万程お得になり（つまり支払う額が少ない）、さらに完済時に３５００万程度の預金が出来ていると。

我が家は土地を先に購入し、土地だけのローンを某銀行で３５年で組んでいますが、建物の決済時に借り換えをした方が良いのではないかと真剣に考えています。

我が家には１歳半に満たない息子がおり、教育資金もしっかりと貯めないといけないのですが、この預金連動型のローンでいくと息子が高校入学時には預金が１５００万ほどになり、さらに貯まったお金で金利もほぼないようなくらいにまで相殺されるようなのでものすごく魅力的に見えています。将来金利上昇の心配もありますが、お金が貯まっていたら怖くありませんよね。

予め普通預金に残しておく預金が多くないとメリットが少ないとも聞きましたが、わずかに100万円でも大きな差が出ているのでこりゃすごい！と思ったわけですが、皆様はどうお考えでしょうか。。。

コメント(5)

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[1] mixiユーザー 12月06日 10:51

私もすごく興味があって、家を買ったときには、しっかり調べたのですが、、
その当時は、東京スターだけだったので、東京スターの話に絞ると、

どんな条件でシミュレーションしました？
1.住宅ローン金利および手数料について
　実はこのローン、金利が高めだったり、余計なメンテナンスパックという
　費用が加算され、費用が高いんですよね。
　実際に、このローンに絞るなら、詳細の条件を合わせて、
　きっちりシミュレーションした方がいいと思います。
　（他行がもう少し有利ならそちらに合わせて。。。）

2.通常通りローンを組んだ場合の繰上返済について
　同じ金額分、繰上返済した想定にしました？
　論理的に考えると、繰上返済で、期間短縮すれば、そちらの方が
　総返済額は低くなるので。

[2] mixiユーザー 12月07日 00:21

ちゃんと比較した訳ではありませんが、少なくとも「びっくりするほどにお得」という事はないと思います。
shi-manさんがおっしゃるように、「メンテナンスパック」というものがあるので、実際には「預金額と同額分のローン金利はゼロ」にはなりません。
一般の銀行ローンでは、金利と手数料だけ比較すればいいのですが、この商品にはいろいろな要素が絡んでいて複雑で、どのようにすると最もお得なのかがわかりにくいです。

単純に、借金はサッサと返すのがいちばんお得のような気がします。

[3] mixiユーザー 12月07日 01:17

ぼくもこの商品が出たばかりのころに詳しく調べたのですが、、、
始まった当時はメンテナンスパックなんてありませんでした。
あと、当時の契約内容をよく読んでみると、銀行側の都合でこの制度を突然やめることもある、なんてことが書かれていて、恐くて手が出せませんでした。
案の定、後からメンテナンスパックなんてものが追加されましたし。。。

他の地銀でも似た商品はありますが、基本的にキャッシュで家が買えるだけの貯金は持っているけど、全額使ってしまうのは抵抗がある、という人のための商品です。
想像ですが、この商品が出た背景として、これからプライムレートが上がっていくと見て、まとまった額の定期預金を持っているお客さんを相手に、定期預金を普通預金に移して塩漬けにしてもらうことで、普通預金と定期預金の利息との差額で銀行側の儲けが出るように考えたのが、その思惑が完全に外れたので後からメンテナンスパックなんてものが必要になったのでは？、と思ってます。

他の方の繰り返しになりますが、最初から本当に年100万も貯蓄ができるのが確実なら、返済期間を短くした場合や繰上げ返済を定期的にした場合と、メンテナンスパックの金額までちゃんと入れた場合と、きちんと比較したほうがいいと思います。

[4] mixiユーザー 12月08日 08:52

shi-manさま、Toshiさま、かずりん♪さま
コメントありがとうございます。
いろいろと背景があるのですね。もちろんデメリットも･･･。

実際毎年100万円を繰り上げ返済できるわけではないのですが試算としてやってみた次第です。手元に残せるなら100万円蓄えられるかもしれませんが、繰上げ返済をして手元からなくなるのであれば心もとないのも本音です。
現在組んでいる某銀行のローンで、年100万の繰上げ返済をすればどうなるのかのシミュレーションはまだやっていないのでやってみたいと思います。
総支払額を比較して損か得か･･･ももちろん気になるのですが、手元にお金を貯めながら金利を抑えることが出来るという魅力もあり、なかなか難しい選択です。

[5] mixiユーザー 12月23日 16:25

今は預金連動型も魅力が薄くなりましたね。
変動金利で1.3%で借りて住宅ローン減税で1%（または1.2%）で金利緩和されると考えれば
減税期間の間は普通預金残高に縛られるより運用にまわしたほうがずっとお得になりそうです。
証券会社のMMFとかなら現金化もすぐできますし、プラス運用になる場合がほとんどと思います。

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