住宅ローンコミュのﾛｰﾝ特約白紙解除について教えてください。

はじめまして。
聞いて下さい。
6月に注文住宅で土地の契約を済ませました。
そして家の設計と
ﾛｰﾝの事前審査などを平行して進めていくのがｽﾑｰｽﾞでいいとの不動産屋の提案で
設計打ち合わせを何度もして
ようやく建築申請も出し終えました。
そんな時に
ﾛｰﾝ融資が断られたとの報告が…
理由は年収に対して借り入れ額が多すぎるとのこと…
我が家の去年の年収は
330万程で今年からは昇進し500万にはなるのが確定しています。
そこで見込み年収も見て
35年ﾛｰﾝの2850万までならいけると1社の銀行と話できていると不動産屋から聞いていて安心していたんですが…

そこで不動産屋が出した提案が
1社だけ借りれる銀行がみつかり50年ﾛｰﾝで金利はまだ未定だが高くはなるだろう。
それだとかなり損をするから年末の今年の増えた年収出るまで着工を待ってﾛｰﾝを通し年明け以降に着工をずらす…
とのこと。
そして今解約した場合の話を聞くと
50年でも1社通るところがあるのでﾛｰﾝ特約違反ではないから手付け金返還の義務は無し。
今まで打ち合わせにかかった人件費や建築申請の手数料などで30万程払ってもらうことになる。
と言われました…
最初にこちらは35年を条件に話していたんですがやはり不動産屋側の言うとおり50年の融資の話を断るのはこちらの事情となりﾛｰﾝ特約には反していないのでしょうか？
それと手数料やら人件費などやはり払わなくてはいけないのでしょうか？
ﾛｰﾝが無理な場合これだけの費用がかかります、
などの説明は今まで全く受けてなく
打ち合わせに関しては無料とﾊﾟﾝﾌﾚｯﾄに書いていると聞けば
それは無事契約された人の話です
などと言われる始末で。。。

今は不動産屋の対応に対して不信感で一杯でそんな中　年明けまで待つのは嫌なのと
50年ﾛｰﾝは全く組む気がないので解約したいのですが…
やはり言われた通り
手付け金の返還は諦め
人件費や手数料の30万も支払わなくてはいけないものなんでしょうか？

どなたか良きｱﾄﾞﾊﾞｲｽをして頂けると助かります。

コメント(9)

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[1] mixiユーザー 08月06日 08:55

まずは、契約書を確認しましょう。（これが一番大事です！！）

本来、金融機関や金利や期間等を契約書上に盛り込み、
この条件でローンが通らなければ、ローン特約での契約解除
とすべきものです。そうじゃないと、ノンバンクで、高金利でも
契約させられちゃいますよね！？
（ただ、現実にそうなっていないことが多いのですが。。。）

特に、トピ主さんの返済比率では、普通に考えて通らない可能性の方が
高いので、そこは注意すべきポイントでしたね。
（ローン特約の文言は非常に重要なので。。。）

さて、これからの対応ですが、消費者センターに相談してみてはいかがでしょう。
でも、きっと正直微妙だと思います。
その50年ローンの金利次第で、金利が高すぎる場合、ローン特約による
解除が認められる可能性はありそうです。（裁判で）

そして、交渉のポイントですが、

不動産屋が50年ローンの場合、損が大きくなる＝金利負担が大きすぎる
ことを認められていることを根拠に、
一般的に考えられる金利負担よりもとても大きくなってしまうから、
最終的には、ローン特約が裁判で認められる可能性があると
主張し、

また、着工時期の延期の提案を受け、

双方歩み寄る形で、

ローン特約期間の延長（収入増が見込める期間まで）し、
着工を遅らせ、その時点で、35年の条件で住宅ローンが通らない場合、
ローン特約での契約解除を出来るように

契約書に覚書を入れるような対応をお願いする
といったあたりが落としどころではないかな、
なんて思ったりします。
正直、微妙なところなので、相手は素直にローン特約の解除は認めないんじゃ
ないかなあ、、、とは思います。

ローン特約の事例は、消費者センターには結構あるのではないかと思うので、
是非、そちらのアドバイスも聞いてください。

あと、くどいようですが、契約書の文言は、一言一句、きっちり確認して
くださいね！契約書に条件が記載されていて、それに抵触するなら、
当然問題なく契約解除できます。

[2] mixiユーザー 08月06日 09:38

解約はできるでしょう

実際には50年ローンも
審査に出してないと思いますし
金利も確定してない
通るだろうでは
ローン特約で解約できます
ただし建築確認の費用は発生するでしょうね
設計も当然してるわけですから

そのあたりを考えつつ
こっちも色々調べたり
勉強してるから
下手な事するとケガするよ
的な感じで対応してみては？
年末まで待つうんぬんもある事ですし

[3] mixiユーザー 08月07日 09:57

私も最近自宅を購入しましたし、まがりなりとも不動産屋の息子(親の仕事を手伝ったことはほぼなく、今は絶縁状態ですが)で宅建の資格をもってますので家が近ければ、解決しにいってあげたかったですが、遠いのでアドバイスさせていただきます。
まずは、2850万というのは家だけですか？それとも土地も合わせてですか？私は個人事業主で若かったので銀行も非常に冷たかったわけです。ですから、銀行によって対応や貸し付け限度額がまちまちで、意外にみずほ銀行が一番貸してくれて、諸条件も最高でした。仮に銀行をひとつだけに絞っているのなら、複数(東京三菱、みずほ、地銀)に審査にだすほうが良いと思います。(ただし、注文住宅をしている不動産屋にもよるので信頼性が薄いなら、自分で行くべきです。私の場合仲介に入れた不動産屋がみずほと何かの提携があったので金利優遇も非常に良かったです)
私の経験から1500万くらい借り入れ限度額が違いました。金利優遇もなしと回答が来るところがあれば、保証金三倍などと言われた銀行もあります。
上記は何とか円満に今の不動産屋に住宅を建ててもらいたい場合です。

あとは、他の方も書いていましたとおり、解約可能な案件だと思います。
確かに片方が履行を開始すれば、手付き放棄が出来ないのが法律ですが、｢銀行のローンが通る｣と不動産屋が言っているので、素人からすれば、当然通ると思うわけです。高いところの金利ならなどというのは民法90条の公序良俗違反にあたり、第95条の錯誤により、契約書云々がよほど自分に悪意がない限り、白紙撤回出来るはずです。ましてや、特約もあるわけですし

[5] mixiユーザー 08月07日 12:33

「不動産屋」と一言でくくってしまいがちですが
実際には「営業担当者」「上司」「部署責任者」「経営者」
と、３、４段階に分かれていると思います。

営業担当者は、話がうまく行っているときは
それなりにお客様側に立って相談に乗ってくれるでしょうが
ひとたび、今回のような事態になると
「解約だけは避けなければ」という気持ちで
上役の方ばかりを見て、仕事をするようになりがちです。

ですから、不信感を持たれることはやむを得ないと思いますし
信頼しすぎると、よくないと思います。

とはいえ、大切な「窓口役」です。
無視しても、始まりません。
彼（彼女？）が現在、仕事の上でピンチにたっていることだけは
理解を示した上で、上手にやりとりしていく
ということが大切だと思います。

こじれると、解約できたにしても
遠回りをさせられたり、無駄な怒りを覚えたり
大変ですから。

よき解決に至ることをお祈りしております。

[6] mixiユーザー 08月07日 12:48

基本的なこととして、住宅ローンと不動産会社は別であり、不動産会社が
融資をするわけではありません。あくまで彼らは土地を売り、建物を売るのが
商売です。即金で払おうがローンを払おうが、本質的には彼らにあまり関係が
ないことなのです。購入者の資金の調達先を、不動産業者が勝手に決める
ことは出来ないのは当たり前でしょう。
したがって、この場合、当初想定していた金融機関から借り入れが出来ないと
いうことで、ローン特約が適用されると、通常は解されます。今回のように、
条件が悪い別の金融機関で通るから、特約は適用できない、というのであれば、
特約が意味を成さなくなるからです。

問題は、不動産業者の「銀行と話が出来ている」で、あなたとしては「当然融資
可能という回答を得ている(仮審査されている)」と解したのに対して、「年収に
対して借入額が多い」なんていう、最も基本的なことを建築確認後に回答して
きたというのは、業者に責任があるといわざるを得ません。おそらく仮審査なども
出さずに、担当者間で話をしただけではないでしょうか。
(仮審査など、まともに手続きをしていなかった可能性すら疑われます)

したがって、今回の場合は、通常の社会通念に照らせば、ローン特約の適用で
手付金の全額返還になるでしょう。また、業者が手続きを怠った結果であれば、
建築確認までの費用を支払う必要はありません。

ただ、貴方にも多少問題があるように思います。
住宅ローンの審査などの話を業者任せではなかったでしょうか。先にも書きましたが
不動産業者は土地建物の販売が仕事であり、住宅ローンのプロではありません。
したがって、銀行とあらかじめあなた自身が打ち合わせをするべきでした。融資の
可不可は銀行が判断することで、判断されるのは貴方ですから。
特に、見込み年収という要素が判断にかかわる以上、業者の言うなりにならず、
ご自身で銀行に当たられてから話を進めていくべきだったとおもいます。

[7] mixiユーザー 08月07日 19:30

うーん、私も不動産屋ですがちょっとひどいな。

まずは白紙解約を求めてみましょう。

応じなければ県の宅建協会もしくは県の建築住宅課などの宅建の免許を許可している監督官庁に相談に行きましょう。

免許が無いと商売が出来ないので監督官庁から怒られるとビビリますよ。「たぶん」だけど。

[8] mixiユーザー 08月07日 23:09

金融機関で住宅ローンを担当してるのですか
事前審査が否認されたと言う事ですが・・・
建築申請をするまで事前審査の結果が分からなかったのですか？

実際、設計の時点で幾ら位になるかが分かれば
その金額で事前審査に出しても差し支えないはずです。
　簡単な設計図とか見積もりとか建築面積が分かれば出来ると思います。
そのための事前審査ですから。
ですから事前審査だったら数日でだいたい結果が出るはずです。
(金融機関によりけりですがすごく時間がかかるものではないと思います。)
もっと早くに満額で借りれないと分かれば
どうしたらいいのか、色々な手段を考えることができるのに。
そして、不動産屋と金融機関で話が出来ていると言う事は無いですねー。
金融機関も保証会社に審査をしてもらうので
「この条件なら通るかも」とは言えても話が出来ている状態は難しい。
保証会社を通さないローンにしても不動産屋と確約しておいて否認？
あるのかなー？と思います、率直な感想として。
金融機関には承認や否認はあっても口約束で確約は無いですねえ。

両方の当事者のお話を聞いたわけではないので難しいですが
不動産屋の話の進め方に疑問を感じてしまいます。
不動産屋は金融のプロでないとしても
この条件でどこまで借りれるかは経験則で想像できるでしょう。
　ローン電卓があれば返済比率だって計算出来るのですから・・・。
「年収が上がる予定」の審査も出せないと言う事もご存知かと。
成約させたいがためのテクニックかとも思えて仕方がないです。

このままだとすごくこじれて行きそうな雲行きですね。
私もこの方面には素人なのですが
契約書を熟読されること、関係機関に相談することが一番だと思います。

役立ちそうなアドバイスになってなくてすみません。

[9] mixiユーザー 08月08日 14:12

皆さん
ｱﾄﾞﾊﾞｲｽ
ありがとうございます！
昨日宅建に詳しい方を知り合いに紹介してもらえたので契約書などを確認してもらったところ
資金計画明細書の記載も35年で記載されていること
建築許可も申請が降りて返ってきた時点で費用が発生するためにまだ出したとこで費用もかかっていない
……などと色々ｱﾄﾞﾊﾞｲｽしてもらい
それを言うと
すんなり折れ
手付け金も返ってきて
ﾛｰﾝ審査料だけ取られその他は請求されずにすみました。

今回のことでたくさん反省と勉強させてもらえ
今後に役立たせていけそうです