住宅ローンコミュのつなぎ融資の有無でどちらがいいのか教えていただきたいです。

昨日からこちらに参加させていただきました、よろしくお願いします。
まだ勉強段階で、ぜひ、こちらでみなさんに教えていただきたくてトピを立てさせていただきました。
よろしくお願いします。

住宅ローン　借入2000万を予定しています。

ハウスメーカーのシステムにより、
着工で700万、上棟で500万、完成で400万(おおよそ)
という支払方法です。
頭金はすでに契約時に使っていますので、この着工からのお金がローンで必要になります。

紹介してもらった提携銀行と、自分で調べた銀行とでどちらがいいのか
分からなくなってしまったので、
教えていただきたいです。

A銀行(HM提携)

建物完成時からのローン開始、着工、上棟のお金は保障をHMということで1200万をつなぎ融資で対応、
つなぎ融資期間は5か月で利率2.85%をローン開始時に支払う。
完成後に2000万のローンが(3.5.10年固定)1.45優遇、固定終了後1.00%優遇
保証料や事務手数料、合計80万別途必要

B銀行

着工時期から2000万のローンが開始。
(3.5.10年固定)1.70%優遇、固定期間終了後1.25%優遇
配偶者が連帯保証人になることにより保証料70万近くは無料、
事務手数料157500円が必要

どちらも一部繰り上げ返済は期間短縮なら無料。
金利も今の時点では10年固定であれば3.700%で同じになっています。

私としてはB銀行のほうがいいと思うのですが、具体的な金額でどのように計算したらいいのかが、わからなくなってしまったので、
詳しい方がみえましたら、ぜひ教えていただきたいと思います。
よろしくお願いします。

コメント(27)

最初
全て
最新の40件

[2] mixiユーザー 07月02日 17:01

パッと見でＢ銀行が良さそうですが、現在のお住まいが賃貸なら完成までの間、家賃とローンの返済がダブるので注意した方がいいと思います。
数ヶ月間とは言え、いろいろお金の掛かる時期ですから・・・。
具体的な金額の話では無くてすみません

[4] mixiユーザー 07月02日 19:09

B銀行のような場合、通知預金にしておき使えなくして流用をふせぎます。
良心的な銀行は通知預金にあずけてある機関の融資利息は顧客に返します。
基本的にBの方がいいと思います。更に上記なのような利息の払い戻しをするような銀行ならよりベターだと思いますよ

[5] mixiユーザー 07月02日 19:23

貸す側の人間です。

Ｂ銀行の場合、まだ支払いしないお金は、定期預金にして預金担保として拘束されませんか？
もしくは、それをＢ銀行に提案して、つなぎ期間だけでも金利優遇してもらうとか。

なかなか厳しいかもしれませんが、つなぎ期間(支払いを履行するまでの期間)は担保にした定期預金と同額の元金分だけ返済据え置きってパターンも。もちろん利払いはします。
これはよっぽどの与信(余力でも)がなければ難しいですが、2000万程度の住宅ローンであれば可能だと思います。
勇気を持って審査機関、保証機関に持ち込める担当者にあたるといいですね。

[6] mixiユーザー 07月02日 20:13

>>005さん

えー定期預金にすると歩積両建で完全にコンプラ違反じゃないっすかー

さらにそれを担保にとるなんて

うーんうちではちょっと考えられません

[8] mixiユーザー 07月02日 21:15

詳しい内容はわからないのですが…
我が家の場合は、単純計算してつなぎ融資の利息分が月々返済分と同じくらいだったのでローン実行を早めました。といっても、担保の関係で?着工時は無理で棟上げ後に実行。つなぎ分を少なくしました。
ローンは一旦旦那の口座に入る形でしたが、新規開設で自分達では手を着けられないよう銀行が管理していました。で、精算時に多少ですが利息が付いていました。
数ヶ月ローンと家賃が重なりましたが、同じだけつなぎ融資に払うなら1ヶ月でも早くローンが終わった方が良いと思って出した我が家の結論です。
つなぎ融資って優遇が適用されないので数ヶ月のことなのにかなり取られますよね

[9] mixiユーザー 07月03日 16:25

グラッツェさん
コメント、ありがとうございます。
Aの提携先は返済総額などを出していただいているので、Bのほうにも一度
お願いをしてみます。

むっくさん
コメントありがとうございます。
そうですね。その分のお金は一応考慮しているつもりですが、
何かと色々なお金が次から次へとわいてくるので、しっかり見極めないととは思っています。
アドバイスありがとうございます。

あこさん
コメントありがとうございます。

>抵当権設定のみ着工時に2000万で各支払時期に分割実行ではありませんか？

そうですね。
融資後のお金も私達ではいじれないようになっています。
抵当権も設定されます。
言葉足らずで申し訳ないです。

銀行が違うので店頭金利も違いますので、優遇利率だけで比べることは
難しいと思いますが、分からないなりに素直にそれぞれの銀行には自分が納得できるまで色々と相談、聞いてみようと思っています。

81さん
コメントありがとうございます。
おっしゃる通りの通知預金です。
利息の払い戻しは一度確認してみます。

ﾛｯｷﾝｸﾞ＠融資係さん
コメントありがとうございます。
どうも定期預金にはならないようです。
色々なやり方があるんですね。
一度、お話は聞いてみたいと思います。
聞くのはタダですもんね。

ぺこぽこさん
コメントありがとうございます。
実際のお話が聞けて、参考になりました。
そうなんですよね。
つなぎ融資は優遇がないので、利率はかなり高く設定されるみたいです。
たしかその時の変動利率になるとおっしゃっていました・・・たしか。
つなぎ融資をしてもらえる銀行を探していましたが、
考え方を見なおして、やはり自分の納得できる先でお願いしようと思います。

みなさんありがとうございます。
とても参考に、また勉強になります。
ここへの参加ができてよかったです。
私ももっとこちらで勉強させていただきたいと思います。

[10] mixiユーザー 07月03日 18:13

…えぇと、
歩積両建についてですが、預担にする条件で稟議申請してあれば違反ではありません。

[11] mixiユーザー 07月03日 19:03

通常の取扱だと住宅ローンのお金を預坦にするような事はないと思います。
金融庁や（信金さんは財務局ですか？）歩積両建の疑いをかけられぬように通知預金にするのが一般的ですねー。

本当に住宅ローンで先に全額実行する度に毎回預担をとったり解除したりしてるんですか？

いろんな金融機関の住宅ローンの話を聞いてきましたけど、はじめて聞きました

勉強になりました。

[13] mixiユーザー 07月03日 21:12

話がそれてきてますが、信金も金融庁ですよ(笑)
歩積両建のチェックでも「可」報告で、お叱りを頂いたこともございません。

と言いますか、毎回このような預金担保での実行をしているわけではありませ～ん。
つなぎ融資が一般的(９割９分)であり、稀に預担も…という話で、つなぎ融資の金利が「もったいない」と思うのであれば、稟議通してみるのも手では？と思ったのです。

[14] mixiユーザー 07月03日 21:46

そっかーほとんどの信金は財務局の管轄だと思ってました

やっぱり基本は預坦とらないですよねー。

でもつなぎ融資が金利もったいないとは？預坦にすれば、預担の融資だから金利が低く抑えれるって事ですか？

はたして信金さんの本部は融資したお金を預金担保にしたからといって金利を低くしてくれるのでしょうか？

もともとは融資金なのに

預坦のでどころが自己資金ならともかくとして。

[15] mixiユーザー 07月03日 22:03

なんかいろいろ質問しちゃってすいません。

物事を突き詰めていく事で自分の金融知識を高めて行きたいと思っていまして

他の金融機関さんのやり方参考になります。
良い所はうちでもチャレンジしていきたいですし。

[16] mixiユーザー 07月04日 22:13

つなぎ融資って、本当に必要でしょうか？

「住宅が完成していないから住宅ローンは組めません。でもとりあえずの間はちょっと金利は高いけど、つなぎってことで貸しておきます。うちは担保が取れないのに貸してあげてるんですよ～。だからこの金利は納得できるでしょ？」
ってことですよね？

金利や手数料でお給料頂いている身ですが、どれだけ顧客の負担を減らせるか、ニーズに応えられるかが、ＣＳＲの基本ですよね。

歩積両建は、例えば運転資金として500万融資したうち、100万が使われないままに定期を作ってしまった、とか、極論で言えば、貸金残高と預金残高のために企てたとか。

預担としてとった定期を担保解除して直接建築業者に払うことで、違反でないことが証明されます。
しっかりと稟議書にも書いていて、それを守れば問題ないということです。具体的な支払い時期と金額もフローチャートにすれば完ぺき。

おかげ様で違反切符(笑)も切られたことないですから、ご参考にどうぞ。

で、保全策として担保にとることの、どこに問題がありますか？

[18] mixiユーザー 07月05日 00:04

そんな事だれだってわかってますよ。理論のレベルではね。

もっと実務的でレベルの高い話をしましょうよ。

最初から金融庁の目にとまらないで余計な説明しなくていいような事務手続きをしましょうよ。

ちなみに私達のやり方ではつなぎはやりません。先に全額をだして使わない部分は通知預金にしてその通知預金にしている融資利息はお客さんに返します。つなぎで余計な印紙代や金利をはらわなくてもいいですよね。
あなたのいう訳の解らない方法で通常の手続きでない稟議を無理に通さなくても、あなたのいうCSはちゃんと行われています。

別に預坦とらなくても通知預金にしとけば実質の保全ができているじゃないですか。預坦にいれたり解除したりわざわざ稟議かかなくてもいいじゃないですか。事務負担や時間の無駄じゃないですか。

もっといろんな金融機関の融資の形態を勉強された方がいいですよ。

[20] mixiユーザー 07月05日 07:20

実務的で高いレベルの話をする？
金融庁の目に留まらないようにする？

訳のわからない方法で通常の手続きでない稟議を無理に通さなくてもCSはちゃんと行われている？

そうですか。

貴方が聞きたいとおっしゃったので、ご説明したまでで。
それを競合他社批判ともとれる発言ですか。
私一人だけがその手法を取っているとでもお思いでしょうか？貴方が知らないだけで実際に行っている金融機関はあるんです。

貴方は法律やマナー、ルールや常識をしっかり守り、守らない者は目の敵にする方なのですね。堅苦しいほどに。

赤信号で緊急車両が通過するときは周りに注意喚起した上で慎重に通過します。

踏切だとそうはいきませんね。危ないから通れない。

ルールを破ってる訳ではないんですよ。
慎重に稟議を重ね、顧客の一番のニーズは何なのか、併せて、貸す側のリスクはどれだけ減らせるか。誰もが考えることですよね。
闇雲に危ない道を無理に渡るのではありません。

安全かどうか十二分に稟議した上でGOサインは出ますから。

単にこういうケースもありますよ！というだけのことです。
もっと柔軟にいきましょうよ。

万に一つや二つ、差押なんてこともお忘れなく。

[23] mixiユーザー 07月05日 08:14

どこが競合他社批判なんですか

競合している意識まったくございません。

それに後半のくだりもなんのお話をされているのか

そうそうつなぎ融資という意味をもう一度、ご確認くださいね。

今回はちょっと自分もムキになってしまいましたm(__)m
申し訳ない。

もうこの辺りにしときましょう。

[24] mixiユーザー 07月05日 08:28

なんか文章かわったり削除されたりしてますねー
なんでだろう

[27] mixiユーザー 07月08日 13:17

みなさん、ありがとうございます。
それぞれの銀行で色々な仕組みがあり、みなさんもたくさんの知識を持っておられることがよくわかり、とても勉強になりました。
こちらで、勇気を出して、おうかがいを立ててよかったです。

今日B銀行さんに仮審査をお願いしました。
こちらでは、土地に対しての抵当権の設定により、必要な2000万を融資後は、預金に入れておいて、自分で支払うということになっているようです。

ただ毎月の引き落としなどで建物のローンで借りたお金が引き落としされると自分も困るので、
定期預金などにして、ATMなどからは引き落としができないようにしておいて
必要な時期に自分で払い戻しするのがいいとおっしゃられていました。

ただこれも強制ではないので、
「ちゃんと自分で管理できます」ということなら預金口座でもいいみたいです。

金利も上がってきていますし、つなぎ融資ではなく、一括でローンを開始しても
いいのかもと今は思っているので、
こちらの銀行さんにお願いすると思います。

たくさんのご意見、ありがとうございました。
とても助かりました。
今後とも、よろしくお願いします。
こちらのトピはこれで〆にします。

トピを立たせていただき、たくさんのコメントをいただき、
ありがとうございました。

ログインすると、残り10件のコメントが見れるよ