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借り換え、どっちが得か？ などという質問はこのコミュでは×と心得た上で、もし皆様だったらどんなチョイスをされるのか、アドバイスいただきたくトピを立たせていただきました。
３年前戸建てを購入し、不動産やさんの勧めで地元の信金の３年固定、１．２５％、そこから先は手続きなしで３年ごとに固定で更新、というローンを組みました。
あと３０００万残したところで、最初の三年が終了、ここから先の３年間は２．６５％の支払いになります。
しかし、残金が多いこと、子供ふたりがまだ小学生であること、主人も私も結構歳がいってること、などから、３年３年でつないでいくのに不安を覚え、借り換えをすることになりました。（主人は小さな会社の会社員、私はフリーランスで仕事をしております）
いろいろ比較検討し、ＪＡさんの「１０年固定１．９８％、１１年目からは店頭公開利率から０．５％優遇」という商品にほぼ決定しました。（店頭でお話しをうかがったところ、どうやら問題なく借り換えできるだろうとのことでした。ただ、初期費用として、保証料は０．３％〜０．４％を最初に支払うため、よくて１００万、悪くて１４０万ほど借り換え費用がかかります）。
そんな折、三菱ＵＦＪ信託銀行に固定２０年、２．７％という商品を発見。初期手数料は保証料を含めてＭＡＸ８０万円ほどだそうです。
☆ＪＡは低金利の魅力がありますが、固定１０年ではちょっと不安かしら？ 初期費用高すぎ？
☆三Ｕ信は、固定２０年だからその間に繰り上げ返済してしまえば…とはいえこれから子供にお金がかかるのに、そのうち月々の支払いがちょっと負担になるかしら？
☆もしかしたら、初期費用にかかる分を繰り上げ返済にまわして今の信金で３年ごと更新していくのもあり？
などと迷いが…。
みなさまでしたら、どんなチョイスをされるのか、うかがわせていただけたらうれしいです。
３年前戸建てを購入し、不動産やさんの勧めで地元の信金の３年固定、１．２５％、そこから先は手続きなしで３年ごとに固定で更新、というローンを組みました。
あと３０００万残したところで、最初の三年が終了、ここから先の３年間は２．６５％の支払いになります。
しかし、残金が多いこと、子供ふたりがまだ小学生であること、主人も私も結構歳がいってること、などから、３年３年でつないでいくのに不安を覚え、借り換えをすることになりました。（主人は小さな会社の会社員、私はフリーランスで仕事をしております）
いろいろ比較検討し、ＪＡさんの「１０年固定１．９８％、１１年目からは店頭公開利率から０．５％優遇」という商品にほぼ決定しました。（店頭でお話しをうかがったところ、どうやら問題なく借り換えできるだろうとのことでした。ただ、初期費用として、保証料は０．３％〜０．４％を最初に支払うため、よくて１００万、悪くて１４０万ほど借り換え費用がかかります）。
そんな折、三菱ＵＦＪ信託銀行に固定２０年、２．７％という商品を発見。初期手数料は保証料を含めてＭＡＸ８０万円ほどだそうです。
☆ＪＡは低金利の魅力がありますが、固定１０年ではちょっと不安かしら？ 初期費用高すぎ？
☆三Ｕ信は、固定２０年だからその間に繰り上げ返済してしまえば…とはいえこれから子供にお金がかかるのに、そのうち月々の支払いがちょっと負担になるかしら？
☆もしかしたら、初期費用にかかる分を繰り上げ返済にまわして今の信金で３年ごと更新していくのもあり？
などと迷いが…。
みなさまでしたら、どんなチョイスをされるのか、うかがわせていただけたらうれしいです。
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コメント(6)
2.65％ということは、全期間優遇ではなく、
当初3年のみの優遇で契約してしまったのですね。
（3年前にはあまり全期間優遇、ってなかったですよね。。）
とりあえず、まあ、借換はしてもいいのかなと。
全期間優遇なしでは、きつく、
実際、ＪＡの場合は、明らかなメリットがあるので。
当初の0.67％の金利メリットと10年後以降の0.5％優遇を
勝ち取ることができ、一応、イニシャルコストよりは
メリットが出る可能性が非常に高いと思います。
（一応、私自身のシミュレーションはしてみています）
とすると、次に、
ＪＡと三菱ＵＦＪ信託の商品性の比較を考えます。
前提：
1.毎年 100万円ずつ元本を減らすこと（繰上返済含む）
＝30年間の返済
2.三菱ＵＦＪ信託とＪＡの20年目以降の金利差は0.5％
（三菱ＵＦＪ信託には、20年目以降の優遇がないものとし
店頭表示金利は同じとする）
3.イニシャルコストの差が50万円
で、どちらにメリットがあるかを計算。
実際には、当初10年と20年目以降は、ＪＡが有利なので、
10年目〜20年目までの金利が重要になります。
10年目〜20年目までの金利が 3.70％を超える場合、
三菱ＵＦＪ信託が有利に、それ以下の場合は、ＪＡが有利。
10年目までに500万円を追加で繰上返済できる場合、
10年目〜20年目までの金利のブレイクイーブンポイントは、
4.0％になります。
10年目までに1000万円を追加で繰上返済できる場合は、
10年目〜20年目までの金利のブレイクイーブンポイントは、
5.1％になります。
前提を置いた簡易な計算ですが、 参考にはなると思います。
10年後以降の金利の読みと、10年目までの貯蓄可能額
から考えればよいと思いますが、
年齢や年収がわからないので、なんともいえませんが、
年齢が高い場合、むしろ早く返済しなくてはいけないと
思いますので、（教育費的には、子供が小学生のときが
少なく、自身の年齢が高く、給与水準が高いと推察される）
早く繰り上げ返済するべき、という点から、
私個人の意見としては、ＪＡかな、というところです。
当初3年のみの優遇で契約してしまったのですね。
（3年前にはあまり全期間優遇、ってなかったですよね。。）
とりあえず、まあ、借換はしてもいいのかなと。
全期間優遇なしでは、きつく、
実際、ＪＡの場合は、明らかなメリットがあるので。
当初の0.67％の金利メリットと10年後以降の0.5％優遇を
勝ち取ることができ、一応、イニシャルコストよりは
メリットが出る可能性が非常に高いと思います。
（一応、私自身のシミュレーションはしてみています）
とすると、次に、
ＪＡと三菱ＵＦＪ信託の商品性の比較を考えます。
前提：
1.毎年 100万円ずつ元本を減らすこと（繰上返済含む）
＝30年間の返済
2.三菱ＵＦＪ信託とＪＡの20年目以降の金利差は0.5％
（三菱ＵＦＪ信託には、20年目以降の優遇がないものとし
店頭表示金利は同じとする）
3.イニシャルコストの差が50万円
で、どちらにメリットがあるかを計算。
実際には、当初10年と20年目以降は、ＪＡが有利なので、
10年目〜20年目までの金利が重要になります。
10年目〜20年目までの金利が 3.70％を超える場合、
三菱ＵＦＪ信託が有利に、それ以下の場合は、ＪＡが有利。
10年目までに500万円を追加で繰上返済できる場合、
10年目〜20年目までの金利のブレイクイーブンポイントは、
4.0％になります。
10年目までに1000万円を追加で繰上返済できる場合は、
10年目〜20年目までの金利のブレイクイーブンポイントは、
5.1％になります。
前提を置いた簡易な計算ですが、 参考にはなると思います。
10年後以降の金利の読みと、10年目までの貯蓄可能額
から考えればよいと思いますが、
年齢や年収がわからないので、なんともいえませんが、
年齢が高い場合、むしろ早く返済しなくてはいけないと
思いますので、（教育費的には、子供が小学生のときが
少なく、自身の年齢が高く、給与水準が高いと推察される）
早く繰り上げ返済するべき、という点から、
私個人の意見としては、ＪＡかな、というところです。
17年くらいで完済出来る！という自信があるなら、10年固定でも良いと思いますが、20年以内はﾁｮｯﾋﾟﾘ不安が・・。というのなら20年固定が良いかもしれませんねー。
諸経費の多さは確かに気にはなるものの、今どき10年固定で1.98%＋▲0.5%は優秀です。一方の三菱UFJ信託の場合は、元々強烈な前取りの性質があります。HPにも固定期間終了後の優遇を書けないということは、0.4%どころか、もっともっと少ない優遇しか出来ないってことでしょうねー。
長期金利は秋頃から上がってくる。と書いてる記事も見掛けます。
不安な人は、中長期の固定へ借り換えなさるのは正解だと思います。
が、それが分かってても固定を組めない人も多いのが現状ですから、年収に余程の自信がない限り、安心感を優先的に欲しい人達は、それに応じた長い期間の固定を組んだ方が賢明でしょうね。「組めるものなら固定で組みたい」って人、手堅いタイプの人には結構多いはずですから
最終的にはどっちも(最低限)悪くないと思いますよ。
諸経費の多さは確かに気にはなるものの、今どき10年固定で1.98%＋▲0.5%は優秀です。一方の三菱UFJ信託の場合は、元々強烈な前取りの性質があります。HPにも固定期間終了後の優遇を書けないということは、0.4%どころか、もっともっと少ない優遇しか出来ないってことでしょうねー。
長期金利は秋頃から上がってくる。と書いてる記事も見掛けます。
不安な人は、中長期の固定へ借り換えなさるのは正解だと思います。
が、それが分かってても固定を組めない人も多いのが現状ですから、年収に余程の自信がない限り、安心感を優先的に欲しい人達は、それに応じた長い期間の固定を組んだ方が賢明でしょうね。「組めるものなら固定で組みたい」って人、手堅いタイプの人には結構多いはずですから
最終的にはどっちも(最低限)悪くないと思いますよ。
おふたりのアドバイスを参考にさせていただき、我が家の今後の家計などシュミレーションした結果、ＪＡにお願いすることに決めました。
来月から１．９８％が２．０％以上になってしまうそうなので、昨日申し込みに行ってまいりました。（申し込み日の金利で貸していただけるのがＪＡさんのうれしいメリットです）
後は審査を待つばかり。借り換えゆえに保証金が０．２になるか、０．３になるか０．４になるかは審査を待たなければわかりません。担当さんによれば「０．３は固く、もしかしたら０．２でいけるかも…」とのことなので、ちょっぴり期待して待ちたいと思います。
審査が通ったら、またご報告させていただきます。
本当にありがとうございました。
来月から１．９８％が２．０％以上になってしまうそうなので、昨日申し込みに行ってまいりました。（申し込み日の金利で貸していただけるのがＪＡさんのうれしいメリットです）
後は審査を待つばかり。借り換えゆえに保証金が０．２になるか、０．３になるか０．４になるかは審査を待たなければわかりません。担当さんによれば「０．３は固く、もしかしたら０．２でいけるかも…」とのことなので、ちょっぴり期待して待ちたいと思います。
審査が通ったら、またご報告させていただきます。
本当にありがとうございました。
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