[dir]不動産コミュのローン付きマンション（財産分与）について

はじめまして。皆さんのご意見、ご回答お願いします！

今現在離婚協議中でして、慰謝料（登記手続き上では財産分与）の中にローン付きマンションを好きにしてよいとの話しが出てます。名義もローンも夫です。
今は別居して二ヶ月になり私と二歳の息子が住んでいます。

マンションは買い価格4000万、ローン残金1800万、築四年です。

考えとしては二つです。

?@マンションの名義を私に変え連帯債務者になりローンは私が支払う。
養育費などもあるので月々支払えない額ではありません。ゆくゆくは売却するのを考えてます。

?A夫名義のまま売却し、ローンを返済し、残った金額を慰謝料として受け取る。
どちらを選択するか悩んでいます。
?@の場合、やはりローンを受けもつのが荷が重いかなともあるけれど、確実に自分のものとなります。

?Aの場合、その売れた代金が確実に私に入るかの保証がありません。そのまま私に振り込まれる方法はありますか？

どちらが確実でスムーズに行くでしょうか？ご意見お願いします。

わかりにくい文章ですみません。

コメント(12)

最初
全て
最新の40件

[1] mixiユーザー 04月02日 00:24

名義を変えることに関して
・マンションの登記名義を変えただけでは、連帯債務者にはならないです。ローンの名義を変える必要があります。ただし現在融資を受けている銀行は原則的に名義変更は認めません。
・連帯債務者にしたいなら、離婚する前に（銀行に言わずに）、夫婦で別の銀行に借り換えするという方法があります。
・登記名義・ローンの名義を全部自分にしたいなら、自分だけの申し込みで住宅ローンの審査を通す必要があります。それなりの年収と多少の勤続年数が必要です。

売却に関して
登記名義人が夫だとすると、原則的に一度は売却代金は夫に支払われなければなりませんが、夫が妻に売却や財産分与をして、それを妻が同時に転売したことにすれば、直接渡すことは可能です。
他にもいくつか方法がありますが、専門的で説明が複雑になってしまうので、具体的に進行した時にでもまた聞いてください。

[2] mixiユーザー 04月02日 01:06

よこ様

トピ主です。
早速のご回答ありがとうございます。
まず、名義変更の際の連帯債務者は金融公庫の借り入れなのですが、そこの原則として、住む人が債務者の必要があるとのことで、私が住むのであれば連帯債務者にならねばならないとのことです。旦那は債務者から外れません。私だけの債務にするのも不可能なのは分かります。
これにしてしまうと、不動産という財産はあるのですが、生活していく上での金銭的に不安もあり２千万のローンを背負うのが重荷になります。

今のまま売って現金が確実に入るのであれば売却をしてしまいたいです。
方法はあるのですね！

こういった事情を不動産の仲介者に説明し方法をとっていただけるでしょうかねぇ？

[4] mixiユーザー 04月02日 11:06

ディープティル様

ご意見ありがとうございます。

おっしゃる通り、名義変更をして売却するのが１番確実ですよねー。
でもそうなると税金の問題やら、色々な費用と手間もかかると思いまして。。！

ただ、抵当けんはそのまま旦那名義のままでマンション名義変更だけしてしまっても良いのでしょうか？
借り入れしている金融機関からは連帯債務者になれと言われました。

[5] mixiユーザー 04月02日 12:06

・養育費をどの程度あてにして良いのか？（夫は払うと信用できる？）
・持ち分比率
・今後の生活費はどのくらいある？見込みは？
など，細かい状況があまり分からないので
少ない情報で不適切かもしれませんが第三者からのアドバイスです。
基本的には司法書士さんと相談をメインとしてください。

その後の生活における住居はどのようにお考えでしょう？
ローンの残債1800万なら月々の支払いは10万円くらいではないでしょうか。
とすれば東京の住宅状況を加味すれば無理に売らなくてもいいと思います。
マンションを売ると言っても４年前に買った東京の物件を今売るのは損だと思います。
それに，賃貸では財産は残せません。子どものことも考えれば不動産を持っておく
メリットはあるのではないでしょうか？

もし10年くらいでローンが組まれていて，月々15万円くらいの支払いになっており、
支払いが厳しいのであれば夫名義で他の銀行に借り換えをしてもらいましょう。
30年ローンくらいにしてしまえば月6万円くらいに支払いを下げられるはず。
その際にあなたも連帯債務者になる必要がある（そうしないと離婚協議が進まないので）。

その後，イレギュラーな支払いになりますが，前夫のローン引き落としの
口座はそのままにし、あなたが現金をその口座に入金して返済していく。

この方式が税制上・財産の構築する上では最大の利益が得られるでしょう。

向こうは借金の連帯債務者になるリスクを背負うことになりますが、
こっちだって養育費をちゃんと支払ってもらえるかどうかわからないリスクを
背負っているわけなのでそのあたりは駆け引きでう。
金融機関には少しウソをつくことになりますが，
ちゃんと支払いが続けられれば文句は全然言ってきませんよ。

こんなサイトも参考にされては？
http://fudosan.2525.net/cat2886/index.html#a0003830795

[6] mixiユーザー 04月02日 14:46

トピ主です。
Ｃ様ご意見ありがとうございます。

ローンは３５年の月々７万くらいの返済で管理費など入れて約９万かかります。
やはり、名義変更はしておいた方がいいですかね？
その際連帯債務者に必ずならなくてはなりませんか？
なるにも手続きや費用がかかると旦那に話したところ、する必要ないと言われ、もしなんか言われたら、その時やれば？とのことでした。

あとは私名義にしてからマンション売却しても問題はないですよね＞

[8] mixiユーザー 04月02日 19:51

まず、公庫融資は本人がそこに住んでいないと知れた段階で原則、全額返済（売却）を要求してきますので、遅かれ早かれ売却をしなければならなくなると思われます。（私の経験上ですが・・）

＞＞その売れた代金が確実に私に入るかの保証がありません。
協議中なのでどうかわかりませんが、とりあえず早い段階でゆうママさんが1/100でも1/10でも持分を持ちこれを担保することが出来れば、勝手に売却することは防ぐことが出来ます。

協議書の中で売却の方向で進める事になったのであれば、売却代金より諸経費、ローン残債を差引いた金額全額をゆうママさんが取得する事と共に、事前持分取得の件は盛り込むべきです。

＞＞マンションの名義を私に変え連帯債務者になりローンは私が支払う。
連帯債務者になり得るかどうか、現実的にはそれなりの収入がある方で無いと難しいと思いますので、こちらの方向では考えない方が良いと思います。

色々な方法はあるかと思いますので、最終的には司法書士や弁護士等の方に相談されることをお勧めします。

[9] mixiユーザー 04月02日 20:02

　基本的にマンションを売却したいなら、現在の名義のまま売却するのが一番得策でしょう。

で、その代金を確実にゆうママさんのものにするためには、協議離婚書などを作成しておくことです。
だんな様が心変わりの危険性があるなら、早くに弁護士に相談し、仮登記などの手を打った方が良いでしょう。

しっかりした司法書士さんなら、弁護士の代わりに書類を作成してもらうことができます。費用も安いでしょう。

[11] mixiユーザー 04月02日 22:09

ちゃまと様・minoru291様・ゲンゴロウ様
ご意見ありがとうございます。

さまざまなご意見とても参考になります。
少し、自分の中でも方向が決まってきました。

まだまだご意見、アドバイスなどありましたらよろしくお願いします。

[12] mixiユーザー 04月03日 12:10

公庫が「連帯債務者になれ」と言ったならば、なっておいたほうがいいでしょうね。
ただし、「なれ」と「なれる」はまた違いますので、「なれる」のか確認したほうがいいと思います。（連帯債務者になるにも審査があるはず）
夫の名義のままで主さんがローンを払い続けた場合は、将来的に誰の物かモメル可能性があるので、できれば避けたほうがいいと思います。
ローンの残高がかなり少なくなってから元夫に勝手に売却されたという事例を知っています。

ログインすると、みんなのコメントがもっと見れるよ