[dir]不動産コミュの評価額と売買価格について教えてください。

そこで路線価を調べてみたら、路線価のない地区で、
役所に「評価額」を教えてもらいました。

この評価額に土地の面積を掛けると2,827,485円になります。
売買価格は1580万円です。

建物は平成４年築の木造ｽﾚｰﾄ葺２階建と倉庫みたいな小屋が一つあるみたいです。
　※土地面積９０坪、建物面積４８坪

不動産屋に聞いたら、不動産屋も少し高いから、売主に1,200～1,300万円に
下げなきゃ売れないと言ってるらしいですが、バブルの際に購入したらしく、
下げるのに抵抗があるみたいだと言っていました。

私も出来れば安く購入したいのですが、この評価額の適正価格はどのように
算出したら良いでしょうか？

ちなみに建物はリフォームが必要だよ。と不動産屋さんは言ってます。

それ以外の情報として、都市計画は区域内、用途地域は無指定、
備考として自然公園法第２種と記載があります。

もちろん、適正価格が安かったとしても、売主が納得しないと売買は出来ませんが、
交渉する上で適正と思われる価格を知りたいと思っています。

ご存じの方、お力を貸してください。
よろしくお願いします。

コメント(24)

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[4] mixiユーザー 03月15日 17:19

メグさん　書き込み、ありがとうございました。

ただ、一番上の行にもあるように、「路線価がない」地区なので、ここで質問させて頂いています。

建物については築年である程度数字が出るはずなので、数字の出し方等を聞きたいです。

引き続き、玄人の方、よろしくお願いします。

[5] mixiユーザー 03月15日 17:22

不動産の売買価格を消費者センター？

ホントですか？初耳です。

見積もりと言われますが、もう建った建物ですよ？

何か勘違いされていないでしょうか？？？

[7] mixiユーザー 03月15日 18:01

へぇ～

びっくり

それでちゃんと教えてくれました？

良ければ、どこの物件をどこのセンターで聞いたか教えてください。

[10] mixiユーザー 03月15日 18:40

メグさん
ありがとうございます。

はい。直メ頂ければ嬉しいです。
よろしくお願いします。

かずぅさん

路線価ないところでも、地価公示価格って出されるんですか？
「国土交通省地価公示」で調べましたが、出てきませんでした。

不動産屋が高いと言っているので、周辺相場以外の価格(基本？)を自分で調べたいんです。
計算方法等、分かりましたら教えてください。

そもそも、路線価と地価公示価格の関係性も分からないです！

[12] mixiユーザー 03月15日 19:22

かずぅさん

倍率は１．１です。
それから出される目安が知りたいです。

[13] mixiユーザー 03月15日 20:02

普通に思うのですが。。。

業者の言う1200万円位じゃないと売れないと言う意味が、『グロスで売れないのか単価で売れないのか』が判らないですし、ハッキリ言ってしまえば評価と実際の売買価格にそこまで厳密な相関関係が有る訳でもありません。
びびあんさんが『坪17.5万円』では住みたくないと思うなら、住みたいと思える価格で指値をしてみれば良い事だと思います。

業者が入っているんですから、業者にレインズで売買事例を出してもらうのも一つの方法だと思いますが。

[16] mixiユーザー 03月15日 20:54

役所に聞いた「評価額」についてですが、?単価ですか（約9,500円/?）？

建物をざっくり500万円と見ても不動産屋の言う土地値（700～800万円）と固定資産税評価額に差があり過ぎのような気が…

[19] mixiユーザー 03月15日 22:56

スタンハンセンさん

ありがとうございます。そうでした。レインズで過去の実績を調べてみるって方法がありましたね！
でも、近隣に住宅が少ないみたいなので、はたして出てくるかが心配です！

とんとんさん

ありがとうございます。
近隣の相場、あるかわからないけど、探してみます！
　

かずぅさん

ありがとうございます。
あとで計算してみます！

すえはるCOMING-SOON さん

ありがとうございます。
役所に聞いた「評価額」は?単価です。（約9,500円/?⇒その通りです）
>建物をざっくり500万円と見ても不動産屋の言う土地値（700～800万円）と
固定資産税評価額に差があり過ぎのような気が…
そうなんですよ！だから聞いてみたくなったんです。

知り合いの元銀行さんにも聞いてみたら、土地と建物でざっくり計算しても、
銀行評価額は700万ぐらいじゃないかな？と言われました。

※なんか1580万円て言うのはえらいボラれ過ぎている気がしたもので！
　買い付け入れるときにせめて土地値＋αぐらいにしたいと思っています。
　(買い付け入れても買えるかどうかはもちろんわかりませんが・・・・)

[20] mixiユーザー 03月16日 00:40

＞びびあん　さん

多分殆んど出てこないと思いますよ。
なのでその数少ない事例が有った時に、その地方のここでは幾らだったから
その何パーセント位・・・と、２点観測すれば良いと思います。
もう１点はその地域でそこそこ戸数のある住宅地・・・みたいな感じで。

自然公園法第２種って事ですから、多分海の近い自然の豊かなところですよね。
そういう所は尚更『評価と取引値が一致しない』所だと思います。
なので取引価格を主体で調べた方が良いと思いますが。

なんか日本語が変な気がしますがすみません

[21] mixiユーザー 03月17日 22:39

レインズで売買事例を探してみました。

でも、やっぱり０件でした。

多分あんまり住宅ないような気がします。

どうしたらよいのでしょう？

[22] mixiユーザー 03月17日 23:44

過去何年ですか？

[23] mixiユーザー 03月18日 10:44

期間は指定しませんでした。

[24] mixiユーザー 03月18日 19:02

期間は少なくとも10年は見られますので（実際にデータを検索した事がありますので）、確認してみた方が良いと思います。
どうしても無い場合は、近隣の同じ様な所のデータを検索してみましょう。

普通に考えると業者さんが『高い』と言うからには、売買事例は必ず有ると思うのですが・・・

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