現在新築中の住宅について、みなさまにご相談があります。
相談内容を簡単に言いますと、
「新築住宅の完成引渡の日がズルズルと伸びているのですが、それに対して損害賠償や慰謝料などを請求できますか？」
というものです。
以下に詳細を書きますので、どうぞ助言をお願いします！
今年の３月に、新しく土地を購入し、そこに家を建てる事にしました。土地には建築条件が付いていなかったので、ハウスメーカーなどを数社あたり、地元の業者さんに決めました。
５月２０日にその業者さんと工事請負契約を結び、その書面には
＜工期＞
着手 平成１８年６月１日
契約の日から（ ）日以内
完成 平成１８年１０月１９日
着手の日から（ ）日以内
＜引渡の時期＞
完成の日から１０日以内
とあります。
（ ）の部分は、書く欄があるのですが空欄になったままです。
当初の予定では、書面には書かれていませんが、７月初頭には上棟となる予定でした。その際には上棟金（請負金額の半額程度）を用意して下さいと言われていたので、住宅ローンのつなぎ融資などを検討していました。
ところが、工事はいつまで経っても始まらず、「いつになりますか？」と聞いても「構造計算に時間がかかっていて・・・」「建築確認申請がなかなか下りなくて・・・」と言い訳をされ、結局７月中旬になっても工事はおろか、地盤改良すら行われていませんでした。
お金を用意する必要があるので、せめて上棟の日にちだけでも確定してくださいと言ったところ、７月中旬の時点で「８月１８日上棟予定となりました。これは確定です。数日は前後するかもしれませんが、この日までにお金を用意して下さい」
と言われました。
さっそく銀行でつなぎ融資の手続きをし、融資の契約書に収入印紙（２万円）を貼り、印鑑証明も添えて、上棟金の支払い準備をしました。
その後、８月２日に確認申請を提出しましたと連絡がありましたが、木造３階建てということもあり、なかなか申請が下りないと言われ、ついにはお盆も明けて約束の１８日が過ぎてしまいました。
つなぎ融資の契約書に入れた日付が過ぎてしまったので、訂正が必要で、融資の契約書を書き直す場合は新たに収入印紙を買う必要があります。上棟の日が依然として決まらなかったので、結局この上棟金は親や親戚から借りることとして、つなぎ融資は断念しました。
８月２３日に、やっと確認申請が許可されたので、地盤改良工事と基礎工事が始まりました。工事の見通しが付き、結局上棟は９月１１日前後、完成は１２月末頃ということでした。
昨日改めて住宅ローンの契約について銀行に話に行ったところ、担当者の方に「このような事例（２ヶ月も工事が行われない事）は極めて稀で、今まで聞いたことが無い」と言われました。
ここで私は初めて、この工事遅延が異常な状態であることを知りました。請負契約を結んだ業者さんにすぐ電話をし、上の人に代わってもらい、なぜこのような状態になっているのかを聞いたのですが、あまり報告を受けていないらしく、明確な返答がありませんでした。
当初は「手抜き工事や欠陥住宅をされるくらいなら、急がないので良い住宅を建てて下さい」とお願いしていたのですが、住宅ローン控除などの関係で、いくら延びても年内には新居に住みたいと思っています。そのように業者さんにも電話で伝えました。
本日、業者から「覚書」なるものが届き、
「銀行との金銭消費貸借の返済開始である平成１８年１２月２８日までに、権利書類関係をすべて終えられるよう工事致します」と書かれていました。
これって、「引き渡す」とは書かれていないので、もしかしたら１月以降になるのでしょうかね？この覚書というもの、何の効力があるのでしょうか？？
最後になりましたが、私の言い分として以下の費用くらいはもらう権利があるのかな〜と考えています。
・無駄になった収入印紙代（20,000円）と印鑑証明の取得代（1,200円）
・当初予定の１０月から１２月に延びたことで、今住んでいるアパートの家賃２ヶ月分
その他にも、慰謝料として（？）何らかの請求はできるのでしょうか？？？
どうぞ宜しくお願いします！
m(__)m
相談内容を簡単に言いますと、
「新築住宅の完成引渡の日がズルズルと伸びているのですが、それに対して損害賠償や慰謝料などを請求できますか？」
というものです。
以下に詳細を書きますので、どうぞ助言をお願いします！
今年の３月に、新しく土地を購入し、そこに家を建てる事にしました。土地には建築条件が付いていなかったので、ハウスメーカーなどを数社あたり、地元の業者さんに決めました。
５月２０日にその業者さんと工事請負契約を結び、その書面には
＜工期＞
着手 平成１８年６月１日
契約の日から（ ）日以内
完成 平成１８年１０月１９日
着手の日から（ ）日以内
＜引渡の時期＞
完成の日から１０日以内
とあります。
（ ）の部分は、書く欄があるのですが空欄になったままです。
当初の予定では、書面には書かれていませんが、７月初頭には上棟となる予定でした。その際には上棟金（請負金額の半額程度）を用意して下さいと言われていたので、住宅ローンのつなぎ融資などを検討していました。
ところが、工事はいつまで経っても始まらず、「いつになりますか？」と聞いても「構造計算に時間がかかっていて・・・」「建築確認申請がなかなか下りなくて・・・」と言い訳をされ、結局７月中旬になっても工事はおろか、地盤改良すら行われていませんでした。
お金を用意する必要があるので、せめて上棟の日にちだけでも確定してくださいと言ったところ、７月中旬の時点で「８月１８日上棟予定となりました。これは確定です。数日は前後するかもしれませんが、この日までにお金を用意して下さい」
と言われました。
さっそく銀行でつなぎ融資の手続きをし、融資の契約書に収入印紙（２万円）を貼り、印鑑証明も添えて、上棟金の支払い準備をしました。
その後、８月２日に確認申請を提出しましたと連絡がありましたが、木造３階建てということもあり、なかなか申請が下りないと言われ、ついにはお盆も明けて約束の１８日が過ぎてしまいました。
つなぎ融資の契約書に入れた日付が過ぎてしまったので、訂正が必要で、融資の契約書を書き直す場合は新たに収入印紙を買う必要があります。上棟の日が依然として決まらなかったので、結局この上棟金は親や親戚から借りることとして、つなぎ融資は断念しました。
８月２３日に、やっと確認申請が許可されたので、地盤改良工事と基礎工事が始まりました。工事の見通しが付き、結局上棟は９月１１日前後、完成は１２月末頃ということでした。
昨日改めて住宅ローンの契約について銀行に話に行ったところ、担当者の方に「このような事例（２ヶ月も工事が行われない事）は極めて稀で、今まで聞いたことが無い」と言われました。
ここで私は初めて、この工事遅延が異常な状態であることを知りました。請負契約を結んだ業者さんにすぐ電話をし、上の人に代わってもらい、なぜこのような状態になっているのかを聞いたのですが、あまり報告を受けていないらしく、明確な返答がありませんでした。
当初は「手抜き工事や欠陥住宅をされるくらいなら、急がないので良い住宅を建てて下さい」とお願いしていたのですが、住宅ローン控除などの関係で、いくら延びても年内には新居に住みたいと思っています。そのように業者さんにも電話で伝えました。
本日、業者から「覚書」なるものが届き、
「銀行との金銭消費貸借の返済開始である平成１８年１２月２８日までに、権利書類関係をすべて終えられるよう工事致します」と書かれていました。
これって、「引き渡す」とは書かれていないので、もしかしたら１月以降になるのでしょうかね？この覚書というもの、何の効力があるのでしょうか？？
最後になりましたが、私の言い分として以下の費用くらいはもらう権利があるのかな〜と考えています。
・無駄になった収入印紙代（20,000円）と印鑑証明の取得代（1,200円）
・当初予定の１０月から１２月に延びたことで、今住んでいるアパートの家賃２ヶ月分
その他にも、慰謝料として（？）何らかの請求はできるのでしょうか？？？
どうぞ宜しくお願いします！
m(__)m
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コメント(3)
>あべるさん
回答ありがとうございます！
工事請負契約書を熟読しましたら、以下のような記述がありました。
第３０条 履行遅滞・違約金
（１）乙の責に帰すべき理由により、契約期間内に契約の目的物を引き渡すことができないときは、別に特約のない限り、甲は、遅滞日数１日につき、請負代金額から工事の出来形部分と検査済の工事材料・建築設備の機器に対する請負代金相当額を控除した額の4/10,000に相当する額の違約金を請求することができる。
この場合、乙は業者さんで甲は私です。
違約金が請求できるとありますが、実際に素人が相当額なんかを算定することは難しいでしょう。。。
そして昨日渡された覚書が「別に特約のない限り」の特約の部分になってしまうのであれば、違約金の請求自体も不可能でしょうか？？
覚書には相手の署名捺印しかありませんが、これでも特約としての効力ってあるのでしょうか？？
この覚書を「受け取れません」と返還した方が得策でしょうか？？
法律に詳しくないので、覚書ってものの扱いに困っています。
回答ありがとうございます！
工事請負契約書を熟読しましたら、以下のような記述がありました。
第３０条 履行遅滞・違約金
（１）乙の責に帰すべき理由により、契約期間内に契約の目的物を引き渡すことができないときは、別に特約のない限り、甲は、遅滞日数１日につき、請負代金額から工事の出来形部分と検査済の工事材料・建築設備の機器に対する請負代金相当額を控除した額の4/10,000に相当する額の違約金を請求することができる。
この場合、乙は業者さんで甲は私です。
違約金が請求できるとありますが、実際に素人が相当額なんかを算定することは難しいでしょう。。。
そして昨日渡された覚書が「別に特約のない限り」の特約の部分になってしまうのであれば、違約金の請求自体も不可能でしょうか？？
覚書には相手の署名捺印しかありませんが、これでも特約としての効力ってあるのでしょうか？？
この覚書を「受け取れません」と返還した方が得策でしょうか？？
法律に詳しくないので、覚書ってものの扱いに困っています。
覚書にも一応法的な効力はあります。
ただ、すでに工期が遅れているのですから、受け取ってもあまり意味がないのではないでしょうか。
それに「権利書類関係を…」という不明確な文言や引渡し時の記載がないことがどうも気になります。逆に工期をのばすことに同意したとか言い出して遅延金の支払を渋るかもしれません。
アパートの家賃等は遅延金の支払とは別に履行遅滞に基づいて請求できると思います。
慰謝料の請求は難しいでしょう。
額も大きいことですし、おっしゃるとおり違約金の算出が困難なので、ちょっと素人の手には負えない感じがします。
覚書を受け取るべきか否かも含めて、一度詳しい資料を持って早急に弁護士に相談されることをお勧めします。市や弁護士会で無料法律相談を行っていますから、まずはそれを活用されてはいかがでしょうか。
最後に、これは法律とは直接関係ない全くの個人的な感想なのですが、ローン担当者の方に「今まで聞いたことがない」とまで言われるこの業者さんは本当に大丈夫なのでしょうか。ご相談内容を読む限り、不安感がぬぐい去れません。
ただ、すでに工期が遅れているのですから、受け取ってもあまり意味がないのではないでしょうか。
それに「権利書類関係を…」という不明確な文言や引渡し時の記載がないことがどうも気になります。逆に工期をのばすことに同意したとか言い出して遅延金の支払を渋るかもしれません。
アパートの家賃等は遅延金の支払とは別に履行遅滞に基づいて請求できると思います。
慰謝料の請求は難しいでしょう。
額も大きいことですし、おっしゃるとおり違約金の算出が困難なので、ちょっと素人の手には負えない感じがします。
覚書を受け取るべきか否かも含めて、一度詳しい資料を持って早急に弁護士に相談されることをお勧めします。市や弁護士会で無料法律相談を行っていますから、まずはそれを活用されてはいかがでしょうか。
最後に、これは法律とは直接関係ない全くの個人的な感想なのですが、ローン担当者の方に「今まで聞いたことがない」とまで言われるこの業者さんは本当に大丈夫なのでしょうか。ご相談内容を読む限り、不安感がぬぐい去れません。
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