MIXI民事法律相談コミュの離婚の際の家の名義とローン

現在、離婚前提の別居中で話し合い中です。
ただ家に関してどうしていいのか悩んでおります。

土地の名義→私の実母(同居)
家の名義→旦那
団体信用生命保険→旦那加入

現在別居中で、旦那は実家に帰り私と実母と娘で暮らしています。
私の収入では債務者になれません。
実母もそれなりに収入がありますが60歳といえ年齢を考えると無理があります。
よって私、もしくは実母名義には変えられないそうで、旦那名義のまま離婚すると勝手に売られてしまう可能性もあるだろうし…

どのような手段があるかアドバイスお願い致します。

コメント(26)

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[1] mixiユーザー 10月09日 20:04

建物は売却はしない予定ですね？
離婚後は住宅ローン債務は誰が支払ってゆく（管理する）予定ですか？

貴女方のほうで支払うことになるのですか？

ローン完済あるいは貴女方の方でローン借り換え出来るようになったら
ローン名義も建物の名義も貴女に変える予定ですか？

建物は評価よりもローン債務の方が多い状態ですか？
今まで支払った分については双方とも争いは無いですか？

支払いの取り決めと、完済あるいは借り換え後の名義変更の約束と
それまでの間、実母と母子がその家に居住することを認めることを
養育費の取決めと併せて公正証書に明記ししておくと良いでしょう。

一度公証人役場に相談に行ってみると良いように思います。

[2] mixiユーザー 10月09日 21:02

すでに出ていますが

現時点での取り分と、今後の支払いをどうするのか

家をこちらで貰い、支払いもする、のであれば、保証人次第で債務者の変更が効きませんか?

私の収入では支払えない、でも、手切れ金等名目はともかく先方が支払う予定なら、公正証書できちんとしておけばよいですが、滞納が発生すれば、面倒になります。

[3] mixiユーザー 10月09日 23:10

公正証書に記載するもの良いと思いますが、私ならそれに加えて賃貸借契約を締結します。家賃は月1円でも年1円でもいいので、とにかく支払う形にしておき、きっちり支払うことが肝要です。例えば元旦那さんが良い方で、家を売ったりする意志がなかったとしても、不幸に巻き込まれ、家が競売にかかることはあり得ます。
その際、使用貸借で住んでいると、競売成立後6か月くらいの猶予はありますが、退去しなければならなくなることになります。
普通借家契約の場合、家賃の改定があるかもしれませんが、少なくともあなた様が引っ越すといわない以上、家賃の滞納などをしない限り間違いなく住み続けられます。仮に引っ越すとなったとしても、立ち退き料をもらうことすらできます。
普通借家契約は非常に強力で、もう、嫌になるほど借りてである入居者を保護してくれます。
元旦那様がたとえ大変良い方であったとしても、ご自身とお母さまの身を守るために活用された方がいいと思います。

[4] mixiユーザー 10月09日 23:19

それと、私なら建物に「売買予約の仮登記」をしますね。どっちみっちいずれローン組めるようになれば、あなた様か、お母さまが取得され、元旦那さまのローンを肩代わりするわけですからね。

例えばですが、新築時2000万で建てた家を旦那様の名義のローン、2000万、35年で組んでいたとします。
仮に、離婚時点でのローンの残債が1500万円としますね。
旦那様からこの時点で、家は全部奥様に財産分与分として渡すので、今までの支払い分は免除とし、現時点からのローンの残額は奥様が支払いを担当すると決めたとします。その場合は、例えばですが、1600万円で売買したということにし、支払いについては、ローンの返済額相当を旦那様に月々支払うことによって向こう何年間何回払いで支払いますと、そのように決めてしまえばよいのです。完済した時には、当然ですが、奥様への名義変更も確約していただかないといけませんね。ちなみに不動産を「分割の割賦払い」で購入する場合は、代金の確か2/3だったと思いますが、支払いが済めば残債があっても名義変更をしてもらえるんですよ。

どっちにしてもどのような形で離婚の際に財産分与などをするかによって、元旦那さんからも第三者にも対抗できる形をとっておいた方がいいです。

このあたり、よくよく調べてどちらが得になるかよく考えてください。

[5] mixiユーザー 10月10日 03:20

>>[1]
ありがとうございます。

建物は売却はしない予定ですね？
しない予定です。

離婚後は住宅ローン債務は誰が支払ってゆく（管理する）予定ですか？
離婚後5年は旦那(慰謝料のつもりらしい)です。
それ以降は私が支払います。

ローン完済あるいは貴女方の方でローン借り換え出来るようになったら
ローン名義も建物の名義も貴女に変える予定ですか？
はい。そのつもりで考えております。

建物は評価よりもローン債務の方が多い状態ですか？
売るつもりはないので査定はしてもらっておりませんが、した方が良いのでしょうか？

今まで支払った分については双方とも争いは無いですか？
はい。今までの支払い分にお互い言い分はありません。

今のままではまとまらないので調停申し立ての準備をしておりますが、夫的には早く債務者から外れたいからコンゴのビジョンを具体的にしてほしいようです。

[6] mixiユーザー 10月10日 03:24

>>[2]
現時点での取り分に主人も私も意義はなく、今後の支払いについては、離婚後5年間は主人が支払いそれ以降は私が支払うかたちに話は落ち着いております。

家をこちらで貰い、支払いもする。
上記の予定なのですが、保証人(同居の母)を立てて債務者の変更をしたいと思っているのですが年齢的な問題なのか厳しいようです。

また団体信用生命保険に加入出来そうにないので何かあった場合が心配で…

[7] mixiユーザー 10月10日 03:38

>>[4]

とてもわかり易い例えをありがとうございます。
家は離婚後5年間は慰謝料として夫が支払い、それ以降は私が支払います。
｢普通借家契約」これすごいですね！！
ただ、夫の主張としては債務者から外れたい。
この一点張りです。
家の債務がある限り、万が一再婚した場合に家を買うことになった時にローンが組めないと…
(目の前の離婚が成立していないのに何を言ってんだ？と思いましたが…)
なので、夫の主張としては5年後に支払い終わったら債務者からはずれる。家の名義を私に変える。です。

そして団体信用生命保険、もしくはそれに変わるものに加入出来るのかも大きな問題になりそうです。

[8] mixiユーザー 10月10日 11:03

不動産業です。

えー、いろんな意見が出ておりますが、まずは家の査定じゃないかなぁと思います。
売っても残債の整理がつかない場合も多々ありますからね。

離婚に関してどちらかが有責だったりします？
それによって慰謝料の話も変わるし、財産分与の話も変わりますよ。

割と目の前のお金の事だけ考えて離婚しちゃう人多いみたいですけど、今回の場合は弁護士を入れて交通整理してもらった方がいい様に思います。
5年は旦那がローン払うとか言ってますが、5年以内に交通事故とかで亡くなったりとか、火災に遭ったりした場合とか考えてますか？

[9] mixiユーザー 10月10日 15:17

>>[8]

コメントありがとうございます。

売る予定はありませんので査定はしていないのですが、予定がなくても査定はした方が良いでしょうか？

離婚原因は夫の浮気です。
財産分与に関して、今の時点で旦那は何もいらない。と言っています。

旦那がローンを支払っている間の5年間の間になくなった場合は団信がおりると考えておりますが違いますでしょうか？
また、火災にあった場合についてですが、家購入時に一括で火災保険料は支払っております。
また家財保険は別で加入しております。
他に何か備えた方がいいものがありましたら是非教えて頂きたいです。

弁護士さんに頼む事も視野に入れておりますが、まずは自分で出来ることは行動しておきたいな。と思っています。
それでも限界がきた時は弁護士さんにお願いするつもりです。

[10] mixiユーザー 10月10日 18:24

>>[9]

売らなくても査定はした方がいいですね。
不動産屋としては迷惑千万な話なので、弁護士入れて検討してもらった方がいいのかな。
何故査定してもらうかと言うと、今回旦那有責での離婚となるので、慰謝料換算するのに必要だからです。
家の価値が100万円の場合と1000万円の場合では慰謝料として家を貰うって話になるとしても全然違ってきますよね。

今回の場合は家の査定をして、（金額にも依りますが）慰謝料及び財産分与として家の名義をあなたに変更するというのが良いと思います。
後のローンの話は旦那が考える話で、あなたが気にする必要はありません。
残債がいくらあるのかわかりませんが、その金額を旦那がどこかで借りるなりなんなりして調達してくればいいだけです。

5年とか猶予付けずに名義変更しておかないと、住宅ローン支払えなくなったとか言って支払い止められた時に困ることになります。
旦那と家を早めに切り離しておいた方が良いと思います。

火災保険は名義変更が出来ないなら掛け替えってことになるかもしれませんが、今のままだと家が焼けても旦那の元に金が入るだけであなたには何も残らない危険性があります。

どちらにしろ名義変更は必要になると思うので、弁護士さんに相談されるのが解決の早道だと思います。
問題は不動産に強い弁護士に当たるかどうかですけどね。

[11] mixiユーザー 10月10日 18:42

>>[10]

そういう意味での査定も大切ですね！！
私はお金や金銭的なものが欲しいわけではないので私と母と娘が今の家で暮らせて、ローンを多少旦那が払ってくれたらそれで良いかな。と思っています。

なので、純粋に家名義とローン名義をスムーズに変更出来る方法が知りたくて…

火災保険は名義変更は可能だそうです。
家財保険は次の更新の際に名義変更して下さい。と言われたのでもう一度掛け合ってみる予定でおります。

今のままでは協議離婚は無理なので、調停調書に残るか裁判になるので、よっぽどの事がない限り支払いは止められないと思いますが、鯨海粋候さんのおっしゃる通り早くに旦那と家は掛け離しておいた方が良さそうですね(>_<)

[12] mixiユーザー 10月10日 23:40

>夫の主張としては5年後に支払い終わったら債務者からはずれる。家の名義を私に変える。です。

今の状態から夫が５年間ローンを支払い続けると、その後にあなた側でローンの借り換えが可能になる見込みはあるのですか？

借り換えできなければ債務者から夫が外れることも出来ません。

＞家は離婚後5年間は慰謝料として夫が支払い、それ以降は私が支払います。

夫が向こう５年間分のローン相当額を慰謝料として養育費と別に支払うとしても、
そのお金はあなたが受取りあなたがローンの支払いを管理すべきと思います。

＞団体信用生命保険、もしくはそれに変わるものに加入出来るのかも大きな問題になりそうです。

５年後あなたが借り換えができるとして、生命保険会社に借り換え債務を満たす死亡保険金額であなたが契約できるかの問題ですから、健康であれば問題ないでしょう。

＞売るつもりはないので査定はしてもらっておりませんが、した方が良いのでしょうか？
家の価値が１５００万円だとして現時点のローン残債務が１６００万円であった場合、その家の価値はマイナス１００万円になります。

家の価値が１５００万円でもローン残元金が１０００万円であれば家の価値はプラスの５００万円です。

今家を貰うことがプラスの財産を引き継ぐことなら残債務をあなたが引き受けるとしても慰謝料や財産分与の一部と言えますが、マイナスなら財産分与にも慰謝料の一部にもならないとも言えます。

登記上の名義変更をローン金融機関の了解を得ずに行った場合、残ローンを一括で支払うように求められる場合があります。
ローン金融機関を通さずに名義変更をする場合は現状の契約内容のよく確認して、一括請求される恐れがあるか確認してから行うのが良いと思います。

火災保険の証券はローン金融機関が押さえていると思いますので、保険の名義書き換えをした時に必ずばれます。

ところで、現在の契約は夫が主たる債務者だと思いますが、連帯保証人あるいは連帯債務者は
他に誰かなっていますか？

[13] mixiユーザー 10月11日 00:01

所有権に基づく妨害排除請求事件の本人訴訟経験があるだけの一般人です。

>>家賃は月1円でも年1円でもいい

借地借家法上の賃貸借には相応の額を支払っていないと使用貸借とみなされる場合があります（固定資産税相当額でも不可）ので、注意が必要です。

こちらでアドバイスを受けた事、御本人の希望などを箇条書きに（事前にFAXなど）した上で弁護士に相談・委任すべき複雑かつ金額的にも大きな事案だと思われます。

[14] mixiユーザー 10月11日 00:10

追記です。

こういったSNSでの相談故に「離婚原因は夫の浮気」という部分を伏せたい気持ちは理解できますが、重大な要件を隠してしまっていては正確なアドバイスも得られるとはいえません。

浮気の証拠の有無を含め離婚に至った経緯、離婚後の生活設計をどうするのか纏めた上で弁護士を探すべきです。

法テラス
http://www.houterasu.or.jp/

[15] mixiユーザー 10月11日 06:52

>>[12]

今の状態から夫が５年間ローンを支払い続けると、その後にあなた側でローンの借り換えが可能になる見込みはあるのですか？
はい。昨日ローンを組んでいる銀行の統括窓口に相談に行ったら母親との連帯債務にならば私の収入でも大丈夫でした。
一括請求のお話も聞きました。

５年後あなたが借り換えができるとして、生命保険会社に借り換え債務を満たす死亡保険金額であなたが契約できるかの問題ですから、健康であれば問題ないでしょう。
持病があるのでこちらも生命保険会社と相談しておりますが、入れなければ…
全てを考え直さなければなりません。

現在の契約は夫が主たる債務者だと思いますが、連帯保証人あるいは連帯債務者は
他に誰かなっていますか？
現在は夫のみが債務者です。

[16] mixiユーザー 10月11日 06:59

>>[13]

法テラスのリンクありがとうございます。
まだ離婚していないので世帯収入で見られるので利用できません。
また、弁護士さんにムラがあるとよく聞くので弁護士さんは土地建物関係に強い方を探そうと思っております。
お気持ちとても嬉しいです( *ˊᵕˋ)

[17] mixiユーザー 10月11日 14:21

>>[16]

法テラスは収入多少に関わらず利用できます。

法テラスの

【民事法律扶助業務】
民事法律扶助業務とは、経済的に余裕がない方が法的トラブルにあった時に、無料で法律相談を行い（「法律相談援助」）、弁護士・司法書士の費用の立替えを行う（「代理援助」「書類作成援助」）業務です

は収入により利用の可否が決まりますが、夫婦間の紛争が無い場合は合算で、夫婦間の紛争があれば合算にはなりません。
http://www.houterasu.or.jp/houterasu_gaiyou/mokuteki_gyoumu/minjihouritsufujo/index.html

別居中との事ですが、婚姻費用はいただいていますか？

[18] mixiユーザー 10月11日 15:24

>>[17]

詳細ありがとうございます(*^^)
私が電話したところの説明では夫婦間でも世帯収入になるので利用できません。と言われました…
またとても感じが悪かったので信頼出来そうにないので、自分で合う弁護士さんを探そうと思っております。

はい。今のところ夫の収入は私の手元にある口座に入ってきて、夫に生活費を渡している状態なので今の生活で困窮している事はありませんので、その辺は夫に感謝しています。

[19] mixiユーザー 10月11日 18:51

>>[18]

失礼ですが、自らの浮気で家庭を壊し家庭再建を選ぶでもなし逃げる方（夫）の言い分は１ミリも信用しないほうが良いと思います。

>>夫の主張としては債務者から外れたい。この一点張り

支払からも逃げる気満々と感じるのは私だけでしょうか？

>>またとても感じが悪かったので信頼出来そうにない

警察など、お役所関係の常ですね。
法テラスとは何のための組織なのか本末転倒です。

今後の改善のためにも苦情を入れましょう。
koe@houterasu.or.jp

[20] mixiユーザー 10月11日 19:12

>>[19]

この場では私の感情的なものは抑えておこうと思っていたのですが…
アズ＠ダークフォースさんのおっしゃる通りなんです(>_<)
3年前に1度浮気が分かり、今年の春に同じ女性とまた会っていた事が分かりましたので、もう私のメンタルがズタボロで。

離婚に関しての話し合いは喧嘩口調で言い方もキツイので今では夫が怖い存在でしかないんです。

もう関わりたくないし、養育費はしっかりと払う。と言っているのでその他はそれなりの所で落ち着けば…と思ってしまうのです。

[21] mixiユーザー 10月11日 20:20

>>[20]

＞離婚に関しての話し合いは喧嘩口調で言い方もキツイので今では夫が怖い存在でしかないんです。
＞もう関わりたくないし、養育費はしっかりと払う。と言っているので・・・

だからこその代理人：弁護士さんだと思いますけど？

養育費を
きちんと受け取れている離婚女性は
全体の三割にも満たない

という現実をご存知ですか？

如何に厳格に、厳密に取り決めようとも
所詮は民事

アズ＠ダークフォースさんの仰るように
「その手の相手」と交わす約束事頼りの将来設計は

脆く、限りなく危ういと思いますよ？

[22] mixiユーザー 10月11日 20:23

>>[20]

関わりたくないと、お座なりな対応で終わらせてしまうと今後の生活に重大な影響が間違いなく生じます。

精神的な負担を避けるためにも早期に弁護士へ任せる事を強く勧めます。

数十万の費用は掛ると思われますが、精神的負担と今後の金銭的な問題に比べれば費用対効果は高いと思います。

良い弁護士に巡り会えますよう願っております。
https://www.bengo4.com/kanagawa/f_3/

[23] mixiユーザー 10月12日 01:19

離婚調停をしようとしているのですから、紛争事案として法テラスはあなたの収入だけで利用できるか判断されることになります。

不動産が絡む離婚事案など珍しくありません。

＞土地建物関係に強い方を探そうと思っております。

どちらかというと、離婚事案、住宅ローン関係の取り扱いに経験豊かな弁護士に相談・委任した方が良いと思います。不動産を売却する予定は無いのでしょう？

＞自分で合う弁護士さんを探そうと思っております。

全ての弁護士事務所が法テラスに登録しているわけではありません。

めぼしい事務所を見つけたら相談予約の際に、法テラスの扶助制度が利用できるか確認して、利用できるなら利用した方が良いと思います。

そもそものはなし、慰謝料の代わりとして離婚後５年間分のローン相当額を支払うと夫が言っていて、その後の建物に掛かる残債務は貴女の方で引き受ける考えなのですよね？

５年間の約束を果たし借り換えが済んだ場合、５年後に夫が住宅ローンから解放されることに異論はないのですよね？

あなたが離婚協議で一番注力すべき点は、養育費の確保と５年間分のローン相当額の支払いの確保と確実性だと思います。ちなみに固定資産税はその間どちらが負担する予定ですか？

養育費は離婚後の事情変更により減額が避けられない場合があります。
旦那さんが再婚し、お子さんを設けることとなった場合、扶養すべき人数が増えることになり
結果として離婚時に取決めした養育費が減額されることにもなり得ます。

その辺も心得ておくと良いと思います。

[24] mixiユーザー 10月12日 03:20

>>[21]

弁護士さんももちろん視野に入れておりますがまずは調停があり、夫本人と顔を合わすこともなく話せるので調停がどんなものかをみてからでも良いのかな。と思っています。
調停が成立し調書にしておけば、養育費や取り決めたローン支払いなどが支払われなくなった場合に給料差し押さえの執行ができると説明を受けているので、調停で取り決めが出来ればある程度の保証はあるのかな。と思っているのですがそんな簡単なことではないのでしょうか？(>_<)

[25] mixiユーザー 10月12日 03:26

>>[22]

はい。今ここで諦めたり、私の感情で落とし所を見つけてしまっては後々必ず後悔しますよね…

アズ＠ダークフォースさーん( ; _ ; )！！
ありがとうございます！
やはり早いうちに相談に行っておいた方が良いのかなぁ。
親身になってくれる弁護士さんを探すのにも一苦労しそうですね(>_<)

弁護士さんを依頼するのに100万程の覚悟はしていたので数十万で精神衛生が保たれるならば今の私には重要かもしれませんね。

[26] mixiユーザー 10月12日 03:38

不動産を売却する予定は無いのでしょう？
不動産の売却は一切考えておりません。
やはり離婚とローンに強い弁護士さん…
離婚に強い！！とはよく見かけるのですが、土地トラブルに強い！と言うのはなかなか見かけなくて…

めぼしい事務所を見つけたら相談予約の際に、法テラスの扶助制度が利用できるか確認して、利用できるなら利用した方が良いと思います。
逆に自分から聞いてしまえば良いんですね！
法テラスに私の所得だけでの判断になるのか改めて確認してみようと思います。

慰謝料の代わりとして離婚後５年間分のローン相当額を支払うと夫が言っていて、その後の建物に掛かる残債務は貴女の方で引き受ける考えなのですよね？
はい。そのつもりでおります。

また、５年後に夫が住宅ローンから解放されることに異論はないと言えばないのですが、私の正直な感情としては10年でも20年でも払い続けろ！！と思っておりますが…（笑）
ローン支払い中の固定資産税は夫に支払ってもらう予定でおります。こちらも夫は承諾済みですが、しっかひと取り交わす必要がありますね！！

離婚後の事情変更により減額が避けられない場合があります。
はい。夫側が再婚などの理由で養育費減額請求が出来る。と言うことも心得ております。

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