MIXI民事法律相談コミュの不動産売買について(震災・放射能の影響で気が変わった場合)

この状況下でこのような質問をすることをお許し下さい。
被災者の方々に一刻も早いケアと心の安定をお祈りしております。

不動産売買についてです。
2月に東京都江東区の土地を契約しまして、手付金100万円支払済です。
ローン特約日は先週18日だったのですが、銀行のシステム障害で
審査が遅れていたので、融資の審査が降りるまで待ってもらってました。
そして融資可という結果が出て、月末迄には決済をしなければいけません。

しかし…今回の震災を目の前にして、津波や液状化の心配が出てきました。
現状あの土地はそうした毀損はないのですが、同じ区内では液状化してる
地域もあります。江東区は海抜0メートルだということも初めて知り、
今となってはもうあの土地に住みたくはありません。

何とか手付金のみで契約不履行にできないでしょうか？
解約には違約金(土地代の10％)＋仲介手数料が必要だと
契約書に明記してあるのですが、すごい額なので、できれば
手付金のみで済ませたいのです。。。

また、契約書に捺印している印鑑は実印ではなく
ただの三文判であることがわかりました。
この場合、契約書に法的拘束力はなくなりませんか？
法的に｢仮契約｣という扱いになれば、何とか手付金だけで
解約できないかと思っているのですが…。

ポイントは下記の３つになるかと思います。

●すぐの住宅建築が難しいこと(建材資材も被災地優先で動いているので
ハウスメーカー・工務店の対応として引渡し日の延期や
設備等の代替物提案をされている方が増えてきているそうです。)

●水・土壌・空気汚染含め、建設中また建設後の生活にも多々影響が生じること
(小さい子供がいるため、現状況でも念の為、実家へ避難してます)

●海抜0メートルという説明は受けてませんでした。
先行きが不透明な放射能の驚異にさらされながら、そこに住むとなると、
気が病んでしまいそうです。相当なストレスがかかります。
これは心理的瑕疵に該当しないでしょうか。

以上、どうぞよろしくお願いします。

コメント(10)

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[1] mixiユーザー 03月29日 19:39

キャンセルの正当性が認められる可能性が高そうなのは納期遅れ関連でしょうか。

地震の影響については、契約書などを交わしていたとすると、その中で不可抗力条項に規定されている可能性があり、その内容を確認する必要がありそうです。
実印と三文判の違いですが、法定の手続として実印使用を求められている場合でなければ、大差ありません(不動産取引においてそのような実印使用を取り決めた法令等があるか未確認です)。本人の意思により調印されたのかに疑義が生じた場合に、三文判であれば比較的他人に偽造されやすいという考慮がなされるだけと思います。

[3] mixiユーザー 03月29日 20:11

３つのポイントを挙げておられますが、１つ目の「すぐの住宅建築が難しい」は、ちょっと疑問です。
土地購入の契約をされた不動産屋と「住宅建築も含めて」契約されているのですか？
土地だけの購入でしたら、購入後の住宅建築に関しては不動産屋の関与するところではないと思うのですが。

その他の理由につきましては、小さいお子様がいらっしゃるということで、不安な気持ちは理解できます。
理解はできますが、それを法的根拠として有利な契約解除は難しいのではないでしょうか。

放射線の影響関連は、東京都内に関しては避難指示が出ているわけでもなく、今現在江東区民である私の知人も特に不安を訴えてはおりません。
また、やはり知人の放射線技師の話ですが、少なくとも現在の段階で原発30?圏外の住民については「そんなに心配ならいっぺん富士山登ってこい、それだけで今ギャーギャー大騒ぎしてるレベルの放射線なんかすぐにオーバーして被曝できるから(笑)」のレベルだそうです。
乳児への水道水の摂取制限等、報道される注意事項さえ守れば普通に暮らす分には何の問題もない事項に関し、「不安」という根拠のない精神状態を理由に勝手な契約解除は難しいと思います。

一番現実味がありそうなのは海抜0メートルの説明を受けていないという部分かもしれませんが…これも、都民なら普通知ってますし…そもそも液状化のリスク等地盤関係は契約前の段階である程度ご自分で調べるべきだったかもしれません、今更ですが。
少なくとも現況で明らかな危険があるとかでない限り、心理的瑕疵の適用は難しいです。

[5] mixiユーザー 03月29日 22:09

上の方に付け加えてなんですが、海抜０と契約前に説明を受けたとしても、それを理由に契約自体をなしにされていたでしょうか。
この状況ですので気持ちもわかりますし、大変気の毒ですが、どうしたって買主の自己都合による解約としかならないように感じます。

[6] mixiユーザー 03月29日 22:44

手付金100万円+仲介手数料の半額で、契約解除できるか、それとも違約金+契約の仲介手数料の半額で契約解除ができるのかは、契約の履行に着手しているか、否か、が問題になりますので、契約書の定めによります。

トピ主さんの主張は多分通らないと思います。

但し、売買契約の際に「需要事項の説明書」に基づいて、仲介業者が需要事項の説明説明をしているはずで、その内容に瑕疵があれば、その程度によっては、仲介業者に然るべき損害賠償請求は可能です。

[8] mixiユーザー 03月31日 23:21

不動産業者です。
今こういう方は多いですが、法的には無理だと思います。
仮に土地が地震で毀損したとしても修復可能ならば契約条項以外の解除は出来ません。
修復不可能で契約の目的を達することが出来ない場合は白紙解除できます。
参考として「危険負担」で検索してみてください。(不動産の契約の場合、特約で民法の原則より買主有利になっていることが普通です)

ちなみに、先日の地震で液状化していないのであれば、埋め立て地だとすると、施工に問題ない埋め立て地と言えると思いますよ。

[9] mixiユーザー 04月01日 06:14

>先日の地震で液状化していないのであれば、埋め立て地だとすると、
>施工に問題ない埋め立て地と言えると思いますよ。

浦安の場合、1978年辺りを境にそれより古くに埋めた部分が液状化したと聞いております。
私も今問題がないのならそこそこちゃんとした埋め立ての場所だと思います。

他の方もおっしゃられてるように建築条件ありでなければ中々難しいでしょう。

江東区は海抜ゼロメートル地帯であると私が小学生の頃には社会科の教科書に必ず書いてありましたが最近は違うのでしょうか？

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